央广网北京10月1日消息据经济之声《交易实况》报道，楼市向来有"金九银十"之称，在九月最后一天也就是昨天，央行、银监会给楼市发了大金首饰，有一串利好，结清贷款再买第2套房视同首套，最低可首付3成、利率7折等等。今年房价连连下跌，这套利好组合拳是下跌中刹车还是掉头的方向盘。
主持人：先请王永平为大家梳理一下，您为大家提炼一下昨天央行释放的我们称之为对于楼市的一个超级大礼包，你认为最关键的变化是什么？
王永平：我觉得这个政策出台确实出乎了很多的人的预料，这倒不是说本身出台救市政策，它的力度之大确实是很多人可能没有预料到。我觉得出台这个政策我的理解就是救经济，重于救楼市，觉得现在宏观经济形势一路在下行，政府用的手段也不多，很多产业现在也不太理想，出口的也没有明显的一个增长，所以用楼市刺激经济这个办法，应该说还是会比较立竿见影，尽管它的负面效应也比较多，但是效果会比较明显。
我觉得这个从国家层面上来讲自身拯救经济，提振经济的需求比救楼市更重要。第二个，我判断这个政策出来以后，购房者受益，应该会大于开发商的受益，我觉得这个政策出来以后，我们不可能会出现所有的开发商都受益这种局面，整个楼市全面性的火爆，这种可能性不大。我觉得楼市这种分化性的趋势会加剧，一些配套好的楼盘，可能它的销量和价格会上涨，但是有一些楼盘本身竞争力不强的开发商，它的销售并不会有一些改善。
主持人：央行昨天下的文件比较书面，我们现在简单的宝存你为大家提炼一下，基本上我们就锁定一个一个三成，一个七折，你怎么来提炼去肉存骨的话，怎么来做一个简单的提炼？
陈宝存：这个政策不出我的预料，而且昨天这个政策出台之后，微博上、微信上，有太多的朋友说陈老师你又对了，我一定是对的，我永远是对的。为什么？实际上最近的一年多，我在各处讲课的时候，都是讲宏观经济，也就是各个产业的发展，跟房地产之间的关系，包括城镇化政策、土地金融这个问题，所以说现在这个政策，我觉得一点没有出乎我的预料。因为我们中国的整个宏观经济，包括房地产上下游实体经济，是影响中国经济50%，这个数字我们有，所以这样的话，不救经济，现在咱们这几年，所谓的高科技产业、低碳产业、环保产业，哪个能形成产能，它不能实现盈利。那么房地产行业，因为关系到上下游的人太多了，而且关系就业也太多，那么我一直在讲一定会有救市政策。刚才包括马光远老师也说了，跟2008年政策相比，当时2008年9月15号，当时双降利率以后，有大量的降准降息的各种政策，但是这次没有，但是对于房地产的扶持政策，确确实实像大家所说的，实际上2008年对房地产没有任何的扶植政策，但是后来这些钱都跑到房地产领域去了。因为当时大家都知道这个市场肯定是定向要支持，你比如说高铁4万亿，所谓4万亿是给高铁两万亿，给保障性安居工程1万亿，给小微企业1万亿，这是它的一个政策，包括十大竞争产业规划也没有房地产。2008年没有对房地产任何救市政策，2008年唯一的就是央行昨天所出的政策，比如说两成首付，七折的利率，还有各个政府的各种减免契税的政策。这是2008年我们救市对于房地产有影响的就是这么几个政策，但是没办法，只要经济活跃，经济发达，大家第一选择就是买房，所以你只要是经济好，房地产肯定好，反过来你只要是房地产差，经济肯定下去。就这么多数据都摆在这，不是我们楼市这帮人专门为了说楼市好而说，这都是有数据的。这次央行的整个救市政策，昨天我给大家一个概念，这是一个救市政策，其他都不算。这个救市政策，一定会对楼市的未来产生特别良好的影响，我所谓的良好，那一定是整个销售全面回暖，我们已经预热了这么长时间了，可是你们银行就是不支持，那么只好强制你支持，你不支持只好你下去。
主持人：楼市回暖的话，整个销售回暖的话，那么对整个经济的影响。刚才你也提到了，房地产不好对经济的影响挺大的，但是话又说回来，经济只靠房地产的话，也有可能出现2008年那样的后遗症。
陈宝存：我觉得2008年没有后遗症，而且我不认为2008年的政策是错误的，尤其4万亿没有问题，稳增长，所有面对的也是高速、高铁，这一轮比较个别加上地铁、城铁。李克强总理上任之后所有的讲话，我听到最多的是基础设施的建设，与老城区基础设施管网配套的改造，房地产差的话，基础都没有，连基础设施都没有建，现在各地都在鼓励，包括中央政府也在鼓励发行地方债，但是地方债你可以借，你也可以投资，投出去，但是钱从哪来？卖地，因为现在所有的地方债，地方政府所谓的地方债，现在七成以上的是属于土地储备贷款。
主持人：我们回到昨天央行出的这个政策，这个政策最大的变化是认贷不认房，即便你有100套，您还清了，再买101套，咱们依然可以按首套的优惠政策利率是0.7，首付是30%，这和过去相比，北京地区第二套首付要70%了，这个是非常大的变化，王永平觉得会改变咱们的预期吗？因为各地基本上在今年以来持续下跌，包括我们看到在浙江还有开发商倒闭的情况，您怎么来看对大家心里头推动作用。
王永平：我觉得大家对这个表示强烈的关注，可能很多人会去看房，在短期内形成比较大的交易，我觉得不见得。因为传统来讲大家都买涨不买落这个心理，实际上是有它的一定道理。另外一个就是我觉得能不能很快形成政策转化这种效果，我觉得是要看开发商采取一些的配套动作，比如说如果开发商这个时候乘机如果能够房价有点给的优惠，那销售会有一个明显的增加，如果有的开发商误读这个政策，将来房地产一个新的春天要来了，有人开始屯房开始涨价了，那我觉得这个政策有可能最后还不一定能够出现好的效果。
我觉得对于很多开发商来讲，你要借着这个机会跑掉，可能是最重要的。因为中国的房价之前看，很大程度上就是一个政策式，它并不是完全市场的决定性的东西，中国市场的政策式波动比较大，反复比较大。所以从开发商来讲，不要误以为说，未来就是一个长期增长，要从世界各国的发展经验来看，完全依赖房地产这样这种投资的经济，肯定是不健康的。那么中国经济现在重新拿起房地产这么一个利器来讲，应该说不得已，如果说中国房价整个经济是在上涨的通道里面，在一个比较稳定的一个情况下，如果国家给了这么多政策，那可能机会会更多，但是你要知道现在是经济不好的时候给了你，所以我认为国家救自己重于救你。
陈宝存：我一直有一个概念，2011年的时候我说的一个概念，中国地产进入白银增长的30年，这个概念是我最早发明的。2011年我说的，为什么这么说。实际我们进入了平稳健康向上发展的阶段。那么房价，我也一直包括在节目当中，五年翻番，十年翻两番，这个节奏不可能变，未来的10年都不可能变化，那么昨天的修正了一下，一线城市未来三年房价翻一番，这个也是没法变的，为什么？现在主要的问题就是我们的楼面地价，这两年涨的太快了。咱们都知道，比如说六环附近的楼面地价已经到了2万到2万8，让它房价卖到多少，开发商不是伺机我要涨价，而是你土地地价抬这么高，我怎么可能亏本赚吆喝。所有的因素，我认为我最早说的这些东西，还是有它的道理的。因为中国的房地产行业，我们真正的大规模发展是从2003年开始的，一直以来就是重点发展住宅产业，实际上我们的最初的房地产产业占比是很小，我们是50年没干，我们是改革开放以后25年都没有干，那么这10年高速发展了，这是必然要高速发展的。但是未来可能就是匀速的发展，这种可能性比较大，一个是土地供应你上不去，你也达不到大家所说的要达到的目的，我有多少多少房子，这个不可能的，再有就是存量的问题，刚才我也跟王冠说过，现在市场容量应该有一个数据大家要关注，代售面积5.5亿，全年销售10万亿，代售面积这5.5亿的话，有多么大的压力。那么现在有一些人就拿再建面积48亿，认为48亿要卖4年，我说这是完全无知的说法，因为在建面积基本上绝大多数，基本销售完之后，再赶工程的面积，所以不要拿这个数据去误导。所以我不认为现在这个库存量就那么大，除非你外行，你要是内行不会有这种。大还有一个数据我想和大家分享一下，现在以城镇人口计算，是1.02套，王冠刚刚说有100套，谁能有100套，现在这个市场为什么要扶植这个改善性的需求，为什么对三套房也完全停贷这个政策完全改变了呢，因为我们现在的实行城镇化人口2.34亿流动人口里面，有1.78个亿是租房的，所以这样的话，没有大家想象得那样，大家都有房了，不是那样。
主持人：我插一句，这个算法可能也有一点偏颇之处，因为我们城镇化的过程是把它的整个的市民福利城镇化，而不仅仅是你住过来而已，这可能会带来一个的新的问题，当然我们从地方政府来说，它当然土地财政是我最重要的财政收入来源之一，但是实际上把一个过去在我范围之外，比方说我们说的一个外来务工者把它纳入到本地的福利，比如社保、医保等等市民待遇之后，这个成本也是非常高，就是地方政府会算这样一个的投入产出比的，我不知道您怎么看这个问题。
陈宝存：实际上我觉得这个也不是成本，因为现在城镇化政策出台之后，城镇化规划出台之后对于土地价值的增长这个是有预期的，我一直在讲未来的土地政策，实际上包括农民的子弟、大学生进城，他是可以带着未来的土地财富进城的。你说地方政府有多大投资，我也不信这个，包括土地财政这个问题，实际上现在有很多误解，本来刚开始咱们做这个节目来的时候，没有说到这个政策，但是我一直想讲讲土地财政。
主持人：但是另外这个问题还是要分区域来看待，我觉得陈宝存更多的关注一线城市。
陈宝存：不对。我是三四线城市开发商。
主持人：有几位朋友谈到，现在虽然说央行的政策是把首套房重新认定做了一个大大的口子放宽，但是我看到至少有10个朋友，谈到一个共同的问题，我们几位朋友在互动平台上说了，我们不动产登记局已经成立了，当然它包括整个国土、林业等等，其中不动产像房产是最重要的一块，这个统计完成之后，大家觉得硬件上，整个技术条件上完全具备了。
王永平：这个政策的后面是房产税的临近，也会抵消一部分金融政策的一些支持，所以我想它出台这个政策的时候，一定是它在前面实际上做了一些铺垫，一个是说把这个一线城市的北上广深几个主要的一线城市的限购政策控制住，不光是限购没有放开，第三套没有放开。还有就是限售没有说，开发商这种新楼盘的价格，以及楼盘的价格的调整，都要去审批的，所以这个没有松口，所以其实全国的房价的上涨，这几个核心城市的房价有很大的引领作用，所以它把这一块几个领头羊实际上是管住了，我想这也是一个平衡，也是一个金融支持一个手段，还有就是刚才你讲到不动产登记的制度的成立，就为了增收不动产的税，房地产的税，做了一个铺垫在这里头，我想这两个因素是一个平衡未来房地产价格和市场变化重要的不确定性因素。
主持人：其实我在这有一点不太明白，我也和大家探讨一下，像王冠说的，我手里有100套房了，政策出来之后，我只要之前的贷款都还清了，就可以被认作首套，还可以享受的这个优惠的利率，那么从投资的需求来讲，我也可以不去管未来的房产税是怎么样的，我先买了，我可以先出租出去，或者说我再因为这个如果说楼市又开始向上的话，那么在这个过程中我再卖出去，也可以挣一笔钱从投资的角度来讲应该是成立的对不对？
主持人：我觉得还有一个问题，现在从央行的角度来说是说各银行是可以，请大家注意是可以，不是必须，我想说一下银行的态度，陈宝存您怎么看，银行是不是把房贷看为我最优质的业务领域。
陈宝存：这两年有最大的变化，各个商业银行它的融资手段越来越小了，也受到各种宝类的冲击，但是我觉得现在的各类政策，还是对余额宝有点压制的作用。但是这两年，现在实际上我们是完完全全银行放出去的贷款占到50%，影子银行所谓的高利贷这个放款占到50%，当然银行本身肯定愿意放这个高利贷的，尤其是中小型银行，它愿意通过影子银行这个途径把贷款放出去，但是你四大国有银行，你首先是政策性银行，你不要觉得你是商业银行，你永远不可能变成商业银行，早呢。所以这样的话，你要对政策上面有扶持的作用，就是央行副行长刘士余讲话说的很清楚，银行要讲政治，房贷这个发放就是政治，实际上房贷这一块，作为四大国有银行我认为它一定是寻求稳定的，至少80%的贷款那么是寻求稳定，房贷是没有问题，给开发商贷款也都没有问题，这是周小川在6月22号讲话说到的。
主持人：我们现在是说贷款肯定没问题，但是它愿不愿意给到7折的利率。
陈宝存：愿意的。而且是有一个问题，现在就是我一直在认为，可能要有降准和降息要跟进。
主持人：永平怎么看？
王永平：在跟进的话，第一个我觉得时间节点我想不可能在短期内，除非说现有的昨天出的政策不起作用，那么可能用后面的降准备金率。
陈宝存：王老师这个观点我是赞成的。
主持人：回到刚才说的很具体的问题，银行是不是可以七折，但是会不会一定会七折发这个报告。
王永平：银行可能会更加谨慎的评估每个购房者他的还款能力，因为银行一边是要支持国有银行，一边要执行国家的宏观调控政策。但是另一方面它作为一个的商业银行，国家同样考核它的这种的呆坏帐率和你的效率，所以它在中间取一个平衡，既不能说抵制央行的政策，但是同时不能让央行秋后算我的账，所以这就是它比较为难之处，我知道它会有一个平衡政策，不会一下子很激进，我想它是渐进的判断，要观察各个兄弟银行的动作，相互在观望，你动作大了，那我可能跟进一下，你们都很谨慎，那么它可能也不怎么动。
主持人：刚才有朋友说，我是沈阳的，刚刚买完房子，昨天银行让我签贷款协议，由于十一要休假了，我就没去，不知道能不能赶上这个政策。
主持人：我比较同意刚才永平态度，就是看它怎么定，比方说你说公积金贷款，你指定就是这家银行，那没有什么可说的。你要是商贷的话，就是看永平说的他怎么来对目前你的信用做一个综合的评价。
王永平：昨天央行的文件里没有讲到公积金的问题，这公积金没有说，几个一线城市里面，是不是放开这个价格审核它没有提及。
主持人：我的意思是刚才那位朋友没有说它是不是用的公积金。还是商贷。
主持人：我觉得是商贷，我觉得这位朋友您可以再等一等，在十一之后跟银行去沟通一下，您可以拿这个说事，出新政了，既然我还没签协议，那我是不是可以享受一下。
陈宝存：实际上公积金贷款现在各个地方政府基本上掌握是两成首付，因为公积金贷款这块的话，主要属于地方政府公积金管理中心管，地方政府有权力动的。
主持人：咱们回到10月8号开市了，因为我们交易实况节目当中更多跟着大家随着股市走，永平你觉得对于银行股来说，会不会这算是一个房地产领域这样一个的央行政策的放开，对于银行股来说算不算利好，对于地产股来说这是比较大的利好，对于股市上的反映，您觉得一周之后怎么来投射。
王永平：我觉得地产股是一个利好，但是对银行股我觉得不见得，另外每一个老百姓股民会有自己的判断，这个政策的出台，毕竟没有看到说，没有证据表明说，没有银行要求自己这样去做。它更大程度上是一个被动政策的执行者。那么是被贷款和被优惠的成分是比较大的，那么另外一个很多人看到，就是毕竟房地产里面投资投机的比例还是比较大，每个人问问身边的人，都有好几套房，那么这个判断一下，市场是不是真正支持这样的需求，尤其像鄂尔多斯、温州这些市场的不说它崩盘，至少这种恶化，大家也是有目共睹的。
主持人：陈宝存怎么看在股市上的投射。
陈宝存：因为股市我也不懂，但是最近一段时间，有一周多了吧，李大霄天天跟我互动，实际上确实像王永平老师刚才说的也有可能是这种情况，但是对于整体的股市，我觉得肯定是向上的。因为只要是房市上去的话，股市才能上去，房市下来，股市也应该下来。
主持人：这个也不一定，因为这中间存在一个悖论，当你楼市上涨的时候，更多的投资性的资金跑到楼市，股市中可能资金面会偏紧一些。但是另外一种方面，像陈宝存老实说的，你楼市上去的话，整个经济上去，那么股市也会上去。其实这是两种观点。都有一定道理。
王永平：客观上来讲肯定投资资金就这么多，这里多了，那里就少了，这里之间游走于两个市场。
主持人：其实从昨天股市尾盘的大涨就能够看出来，首先是大家对于后市的预期是普遍看好的，另外一方面我觉得昨天这个消息，已经露出点风来了，大家一看，这个经济要起来，也开始在股市上大做一把。
原标题：王永平：对很多开发商来讲借机跑掉最重要
稿源：中国广播网
作者：可心
原标题: 王永平：对很多开发商来讲 借机跑掉最重要 |
