2005年11月29日    来源：新京报

中国人民银行、北京商业银行有关人士表示不会做此担保业务。漫画/裴旋

    自9月，北京农商行、广发行分别为两项目售后返利做担保，另有两银行表示不会跟进

　　自今年9月，北京农商行、广发行分别为两个商业项目售后返利做担保。因为此前有关产权商铺售后返利投资屡屡受挫，这种产权商铺的销售模式引起业内广泛讨论，对于目前市场出现的银行担保能规避多少风险，有业内人士认为：银行出面担保是担保返利部分，并非担保全部投资本金，所以对于投资者来说同样存在风险。

　　「事件」北京农商行首付50万元产权商铺返利款

　　11月26日，锦绣大地物流港商铺投资者从北京市农村商业银行海淀支行支取约50万元的返利款。这是该项目自月初推出银行担保产权商铺投资后，银行发放首批返利款。

　　据锦绣大地物流港销售部经理严琰介绍，今后4年内，每月投资者将从银行卡里取返利现金，每年获取的总额度为扣去营业税费之后的总房款的9%.而此前为争取银行方面的支持，开发商已将3.6亿元保证金打入北京市农村商业银行的账户上。但银行担保仅为4年，在此后的6年时间内，则是发展商按季度来支付的返利款。

　　事实上，这种银行担保的操作模式在京城并非首家，今年9月庄胜崇光广场南馆也在采用类似的营销模式。据该项目内部人士介绍，庄胜崇光先期向银行支付一定资金支持银行做信用担保。这部分资金先冻结在广发行的账户上，如果庄胜崇光广场南馆日后经营不善，承租经营方庄胜崇光集团无力支付8.5%的年租金，将由广发行为产权商铺的持有者提供承诺的收益。在此期间，广发行将在前3年为投资商铺者一次性开具一张担保函，后17年采用循环担保的方式，每年出具一张担保函。

　　「剖析」金融服务升级催生银行担保

　　目前，采用银行担保商铺返利的销售模式并未普及，其主要原因是能够做这种业务的项目要有一定的前提。据庄胜内部人士透露，产权商铺返利的担保银行也是该项目的开发贷款银行，如果投资者采用商业贷款的方式购商铺，也要从这家担保银行做个人按揭贷款。

　　无独有偶，锦绣大地物流港商铺也是采取这种操作模式，其中据农村商业银行海淀支行营业部总经理刘代玉表示，锦绣大地物流港项目由该行提供开发按揭服务，同时对业主提供收益返还保障。除此之外，购买商铺的投资者同样要在该银行进行个人按揭贷款。

　　对此，北京先锋基业投资顾问公司总经理孟伟分析，这是金融服务的一种升级产品，不难发现，这两家银行都是中小银行，不排除是为了扩展业务而推出的举措，这也是市场发展到一定阶段的产物。

　　另据业内人士分析，银行开发贷款与个人房贷的捆绑方式在业内已是惯例，但是由这种捆绑的关系又进一步延续到项目的销售是不常见的。一方面银行做担保可有助于商铺销售，促进银行个人按揭贷款的增多，另一方面也加快开发商回笼资金，有助于偿还银行开发贷款。对此，北京正天行房地产咨询有限公司倪滨表示，从中可以看出其间的关联性。

　　对于目前其他银行是否打算介入该项业务，人民银行北京分行副行长韩世群表示，这是一种灵活的金融服务形式，但是对于人民银行来说，根据相关规定，还不能做这种形式的担保，至于以后这种金融服务能否很快拓宽，还要看上级的具体规定再做决定。北京市商业银行东单支行行长翟淮锋则表示，对于这种操作模式，北京商业银行暂不考虑。

　　专家提醒

　　本金风险仍由投资者自担

　　银行仅担保投资收益

　　北京市国际投资集团总裁杜猛表示，产权商铺投资一直是商铺投资者烫手的山芋，此前也有许多产权商铺失败的案例，比如说巨库、碧溪广场等。在以往的产权商铺销售中，虽然开发商也承诺过售后返利，但很多是空头文件。目前，开发商开始借助银行的外力建立信誉。

　　然而北京市律师协会物业管理专业委员会副主会孟宪生表示，有的项目银行担保时间短，投资者的风险并没有因为银行介入而完全规避，未来市场风险无法预知。孟伟也认为，购房者仍要有理性，因为他们担保的时间毕竟有限，最终输赢还是市场说了算，只有商业项目火起来了，投资者和开发商才能双赢。

　　另外，倪滨认为，目前银行仅是担保返利，所以最终本金的风险仍要由投资者承担。