2005年11月09日    来源：联商网

　　据香港《经济导报》报道，中国房地产在新政之下，住宅市场陷入了“寂寞冷清”的低谷，而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧。戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿日前表示，内地商业房地产会成为未来两年投资基金的新聚焦，尤其以北京及上海的商厦、商场及物流中心最被看好。

    房地产业进入了商厦发展新时代

　　陶汝鸿说，戴德梁行在六大投资基金赞助下，抽样向亚太区八个国家或地区超过200间银行及投资基金进行的调查显示，2004年投资基金于亚太区购入商业房地产的投资总值达330亿美元(2,574亿港元)，其中香港占19%(约489亿港元)，而中国内地占4%(约103亿港元)，预期2005年投资基金于亚太区收购的商业房地产投资总额将进一步增至450亿美元(约3,510亿港元)，短期内香港及新加坡的商业物业会较受欢迎，但中长期而言，流入中国大

　　中原中国董事副总经理黄雄也同样表示，内地经济增长迅速带动了写字楼的需求。他强调，在针对房地产市场的调控政策打击下，风眼下的上海楼市最受影响。五个月过后，经过暴风雨洗礼的上海楼市虽然能屹立不倒，但已有所改变，住宅市场陷入了低谷，而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧，海外基金更由幕后走到台前，纷纷大举收购写字楼、酒店式公寓、大型商场等商厦，基金的动向，受到业内高度关注。而北京方面，也由于海外基金全面看好中国房地产市场，加速抢滩北京地产，令北京商厦市况平稳向好。

　　新政策出台反利商业地产

　　黄雄说，近期与商业地产运作有关联的外在因素已发生重要变化，促使中国商业地产发展进入新时代。首先是供应减少。黄雄说，过往中国的商业项目开发实在太多而且太集中，曾有人说过浦东的商业物业要100年才能消化。正因为供应量多，银行风险预警制度使商业地产融资规则有所改变，令其供应下降。黄雄解释说，银行一直是开发商开发商业地产项目的主要融资渠道，但随着国内商业开发量迅速增长，空置率增加，银行逐渐意识到商业地产潜在的风险并实施放贷紧缩，到2005年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部份商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行已基本停止对商业地产项目的贷款发放。因此，一些成本相对较高或操作相对复杂的融资方式，如信托贷款、股权融资等浮现出来。

　　其次，商铺投资者趋于理性。黄雄说，之前在可选择变现渠道较少，且高销售利润的吸引下，很多开发商都采取了销售商铺回收资金的方式，但这种方式却极易造成经营上的失败，使商铺投资者受损。目前商铺投资者日益成熟，购买商铺已十分谨慎，使得原有借助商铺销售来实现变现回收的方式受到较大挑战。同时海外基金越来越多涌入国内，并且将商业物业作为一个重要的投资方向。

　　第三，外资开发商进入国内，导致国内商业地产竞争加剧。目前，外资背景的商业地产开发商在中国表现活跃，频繁进行新项目投资，打破了原有商业地产市场上内资为主的格局。

　　第四，外资品牌加速进入中国，导致招商规则改变。

　　住宅与商厦有明显差价

　　基强联行董事总经理陈基强也说，近日有大量投资者涌入中国的主要原因，是中国政策比较稳定，境外投资者有了信心。他强调，如果对中国的政策没有信心的话，再高的投资回报也吸引不到投资者。另外，就是中国房地产项目的投资机会比较多，所以海外投资机构要寻找一个好的收益，一定会对中国感兴趣。

　　他指出，上海同一地段住宅及商业楼宇存在明显差价，也是外资积极入市的动力。陈基强举例说，甲级写字楼浦东花旗银行大厦每平方米叫价2.8~3.2万元人民币，而邻近汤臣集团的住宅楼盘，每平方米叫价5~6万元，这种反差全球罕见，正正凸显商业楼盘的投资价值。

　　他又说，过去三年，上海狂升的只是住宅楼价，全民皆炒的就是住宅盘。商业楼盘因交易税赋重、银码大、经营开支重、转手难，一向“炒唔起”，甚至商业楼盘的成交量在过去几年，一直只有物业交投总量的5%。

　　人民币升值刺激热钱流入商业房地产

　　陈基强指出，近期出台的一些经济政策就进一步刺激了海外基金的对华投资： 2005年7月21日人民币对美元升值2%，刺激热钱流入房地产业，对房地产业形成利好。特别是海外机构预计人民币会进一步升值，所以一些机会投资者会进一步增加投资。 2005年9月21日，银监会212号文件《加强信托投资公司部份业务风险提示的通知》规定新发行的房地产信托必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质三项要求。这样原本就比较缺乏融资渠道的中国房地产开发商更难筹措资金，所以对海外投资有了更迫切的需求。

　　未来人民币升值的趋势，也使外资在内地的物业投资风险减轻。目前地产业内的民间借贷已达到12厘，录得近年罕见的高水平。年关将近，内地开发商资金非常紧张，不少中小型开发商为“自救”，已不在乎“壮士断臂”。因此，不少优质物业陆续流出市场，成为外资觊觎的目标，因此，近期商厦大手买卖非常活跃。

　　人民币不能自由兑换阻碍发展

　　黄雄表示，虽然目前商厦市况看好，但在工作过程中也发现，海外的投资机构在中国市场期待很高的回报。作为在全球范围内分散风险的一种方式，海外的投资机构受到中国经济发展的鼓励，希望开始或加大在华投资。但是他们同时期待比在本土投资更好的回报率。比如在其它国家可能他们要求的回报率为5～6%，但是到了中国这些投资机构要求的回报率往往超过10%。许多北京市场现存的项目和业主提出的价格达不到投资机构的要求。另外，国内现有的项目很多都达不到境外投资机构的要求。还有一些商业地产的设计也满足不了国外商业运营商的要求。

　　陈基强说，由于人民币不是自由兑换货币，境外资金进出中国都受到很严格的限制。中国还没有相关政策鼓励境外的基金对华地产投资。很多境外资金还是持观望态度，希望在更成熟的时候涉足中国房地产市场。