曾经以收购、包装、出售烂尾楼享誉江湖的光耀东方如今有了新的商业地产模式——专业批发市场改造升级。这种升级不仅意味着硬件的改善和业态的调整，也不仅意味着从销售到持有运营的理念转变，其核心是“三店一网”格局下，以“动批网”为核心的一种另类O2O模式。
　　光耀东方的旗舰项目光耀东方广场与北京西客站咫尺之遥，具有批发集散中心的绝佳地理位置。

2013年，光耀东方又收购了世纪天乐集团旗下位于北京动批商圈的世纪天乐国际服装批发市场，以及同样商业氛围十分成熟的美容美发产品批发中心美博汇，进一步在批发集散类商业地产领域奠定了基石。
　　在这三大项目的基础上，光耀东方提出了“三店一网”的构想，计划在三年内投入5亿元建设国内第一家流行时尚专业批发电商“动批网”，形成国内首家流行服饰批发领域的“线下实体店体验批发+线上电子商务批发交易”的O2O联动。光耀东方董事长李贵斌表示：“这一项目将是集团的另一创新升级力作，计划通过三年时间再造三个世纪天乐，使其年销售额达到1000亿元。”
　　动批网CEO刘斌对中国房地产报记者表示：“‘三店一网’是目前市场上真正把线上、线下融为一体、无缝衔接的模式。”不过，也有业内人士对本报记者表示，光耀东方“三店一网”的O2O模式比较独特，线上交易成分很大，更偏向做网购，可复制性不强。
　　“三店一网”战略
　　“三店一网”，具体指包括动批网、世纪天乐电子购物体验广场（以下简称“体验广场”）、世纪天乐国际服装批发市场和世纪天乐美博汇在内的“三个实体店+一个电商网”的一体化运作。
　　据了解，世纪天乐国际服装批发市场与美博汇已经运营多年，前者占据了动批商圈年销售总额的60%，后者则是华北地区最重要的专业美容美发化妆品采购中心之一。而世纪天乐新建的体验广场则设于西客站附近的光耀东方广场内，商业面积达到12万平方米，计划于8月下旬试营业。
　　在这三个线下实体的支撑下，“8月1日正式上线的动批网不仅是一个批发市场电商平台，更是顺应市场需求诞生的一个实现‘三店一网’O2O联动的线上平台。”刘斌对中国房地产报记者表示。
　　在光耀东方的布局当中，成熟项目世纪天乐国际服装批发市场与美博汇是“三店一网”的基础，而其核心则是全新运营的体验广场与动批网。
　　在体验广场中，光耀东方计划打造“国际风尚大型秀场”、“服装设计师创意设计长廊”、“明星潮店一条街”及融合互联网、3D、自媒体等元素的“电子购物体验馆”，意欲成为中国的流行风向标。其中，“服装设计师创意设计长廊”更计划集合数十位知名设计师及新锐设计师，聚合服装原创设计力量，并借助“国际风尚大型秀场”，以一系列常态化的大型推广帮助设计师实现产品成果转化，甚至实现私人化定制，并以此带动线上线下商家的品牌升级。
　　正如刘斌所说，动批网的定位是“一个针对进驻体验广场的优质商户免费提供的更大的销售平台”。世纪天乐集团总经理王翠荣也告诉中国房地产报记者，体验广场的第一批商户全部是从世纪天乐服装批发市场现有的商户中招商而来的，而目前动批网只接受已签约入驻体验广场的商户。“7月22日已经完成了第一批商户的签约。我们本来计划初步精选200家，但商户热情很高，后期又做了适当拓宽，但现在还有商户要求第二轮。”王翠荣表示。
　　对于商户而言，动批网的吸引力在于，“动批网的所有建设费用由公司负责，商家货品的拍照、修复、上传，也由公司统一负责，而且我们承诺，两年之内，不收广告、扣点、排名费用，不占压商户资金。”刘斌告诉中国房地产报记者。因此，在初期，只要签约入驻体验广场，就可以在不增加店铺的资金和人力成本的情况下登陆动批网，拓展市场渠道和销售网络。
　　世纪天乐A座6层的一名店主对中国房地产报记者表示，“很多有意向的商户在看店铺之前已经交了定金。一个新的市场要搞起来，不管是推广还是运营，有实力才能做起来。我们还是比较看好光耀东方的实力。”
　　动批升级计划
　　从以前人们印象中收购、包装和出售物业为主的模式，到现在的高调持有运营，光耀东方的商业地产战略正进一步明晰。王翠荣告诉中国房地产报记者，其实光耀东方以前也持有运作过很多商业地产项目，已经有了专业的团队和人才准备。
　　在收购世纪天乐和美博汇之后，光耀东方更形成了一种独特的主题批发集群商业地产模式。“不管是博览城、世纪天乐国际服装批发市场还是美博汇，都是有主题的商业销售。这是在整个商业大背景下，企业寻找适合自己的发展道路的一种趋势。”王翠荣表示。
　　然而，2013年底，北京西城区政府成立“北展指挥部”，要求引导动批商圈“转移、调整、升级、撤并”。在具体思路与时间表均未公布的情况下，动批商圈的未来成为了一个未知数。在这样的政策背景下，立足于世纪天乐现有商户的体验广场和动批网被认为有可能会在根基上遭到动摇。
　　“我认为‘动批外迁’是个伪命题。动批是否外迁不能因为一个行政命令决定，应该是由市场内在法则、运行规律决定的。”刘斌表示，“对于世纪天乐来说，求变意识早就产生了，很多商户都想做自己的品牌，做设计，想对上游生产有一定的话语权和控制权，想把店铺做得更大；作为买家，也不希望有杂乱无章的购物体验，而是希望去动物园像是去大悦城一样。”
　　王翠荣则告诉中国房地产报记者，从商业角度来看，他们只需要做好自己分内之事。“其实我觉得政府不是反对批发行业，行业是好行业，政府只是想把它延伸出来的脏、乱、差的部分整改，而我们要做的就是这部分的升级。”同时，任何事情都具有两面性，“政府的政策也让商户有了危机感，让他们意识到要从自身去提升。他们内心的这种需求恰好符合了我们给他们的定位，这是商户跟企业共同的机遇。”
　　光耀东方对世纪天乐批发市场的升级不仅是外部政策导向的需要，也是其企业自身运营的要求。“以前世纪天乐的租户可能承租能力比较低，不管是从硬件、软件、管理、商品等方面都有我们要升级的地方。”王翠荣表示。
　　而这种升级也将伴随一部分商户的变动和调整。“我们会不断吸纳适合市场的新商品、新商户进入，因为如果并购之后不能提升物业价值，也就失去了并购的意义。”但王翠荣同时也坦承：“传统行业遗留下来的固有模式非常难打破，而打破这些东西也是我们下一步要去做的，这也是挑战比较大的地方。”
　　此外，刘斌还对中国房地产报记者表示，北京现有批发市场的交易展示与仓储物流功能都集中在同一区域，而“体验广场”则将在五环外为商户提供10万平方米的仓储面积。商户与顾客交易可在线上线下进行、展示在体验广场，而仓储、物流、配送等迁移至五环外，货品的仓储和配送也由世纪天乐统一负责。这样，在为商户降低成本的同时，恰好也解决了各批发市场因仓储物流导致道路拥堵环境嘈杂的难题。
　　不过，记者在世纪天乐走访时，也有商户表示，体验广场在市场培育期每年租金加人力成本也要十万左右，风险还是存在的。而且，世纪天乐多个商户的店主向记者反映，今年月均营业额比以前少了一半，生意越来越不好做。看来光耀东方升级动批的道路仍是任重道远。
　　O2O模式之辨
　　目前商业地产企业试水O2O的模式各不相同，而商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍在接受中国房地产报记者采访时表示，比较看好“三店一网”的这种O2O联动模式。
　　“动批网有实体店依托，可以深入服装批发领域，再通过打造自主品牌，能够创造出与淘宝、天猫差异化的竞争优势。”赵萍表示，“这种模式与万达、银泰也不一样。万达更多是希望通过便捷的信息服务来为商业地产服务；而动批网更多是通过信息化的手段运作商业，希望达成网上交易。而动批网这些品牌是动批独有的，万汇网的品牌各地实体店、天猫都有，银泰网和银泰百货则相对独立，彼此没有业务往来。”
　　不过，由于“三店一网”只专注于流行时尚“衣着类”商品的批发，赵萍认为，对流行时尚的把握、产品设计以及快时尚的信息化供应链管理都将是其面临的挑战。“快时尚商品一般上市一两周就开始打折，再过几天可能就下架了，如果供应链管理得不好，意味着库存压力大，财务成本、物流成本高，企业难以盈利，网站也就没有了生存的基础。”
　　原万达电商CEO龚义涛则对中国房地产报记者表示，世纪天乐“三店一网”的O2O模式比较独特，线上交易成分很大，更偏向做网购，不具有复制性。“做批发、做快时尚，最终还是要面向消费者的，一定要在引领潮流的同时进行数据收集，有反馈系统。”
　　“现在普遍是这样的程序：首先做产品展、服装展，定下六个月以后的货，到时候卖不掉的部分再作为尾货来处理。以后需要把整个流程颠倒过来。如何快速、大规模地收集消费者需求并对这个需求做出快速反应，这将成为核心竞争力。在整个链条里，原来最重要的就是销售，以后销售部分要减弱、转移到网上来进行，而实体以后可以增加一些社交场所、产品发布场所、交流场所。”龚义涛表示。
　　而从物流和供应链的角度看，清华大学、北卡大学全球供应链领袖EMBA双学位项目中方主任蔡临宁博士认为“三店一网”的O2O模式有其创新和可取之处。“供应链的发展就是分离与整合，而O2O解决的就是时间、空间的置换和匹配问题。原来在动批，一定要拿到货了才交钱，物流、信息流、资金流绑在一起。新的发展趋势是分离，物流要在适合物流发展的区域，商流在商贸区，而且批发以后放到某个物流集散点，当地的消费者可以很快拿到商品。这是接近理想的一种方案。”