2005年11月28日    来源：中国楼市

    得知宜家将迁出马甸，王女士开始不安起来。

    自1996年在福丽特广场一号馆租下这个110平方米的商铺至今，生意一直不错，王女士认为，这多少沾了宜家的福气。如今，这个福星即将离去，生意前景变得模糊，但王女士暂时还没有离开的意愿。“从目前来看，客户市场还是相对稳定”，她告诉记者，“先走几步看看吧”。

    今年年中宜家迁出马甸的消息传出，给市场投下一颗深水炸弹。9月，宜家公开宣布将于明年4月北迁望京。当这个事实逐渐被接受，正如王女士一样，人们将关注点转移到了另一个更现实的问题：马甸这块“风水宝地”，会否因此而遭受影响？它未来的路，该怎么走？

    事实上，宜家的入驻让马甸区域的商业价值迅速得到提升；而如今这个商业巨头的离去，让马甸一直被忽略的商务价值引起人们的关注。专家们的共识是，对马甸来说，商务是一块价值洼地。中国商业地产联盟研究员胡昕指出，针对商业发展到一定阶段而商务市场又逐渐成熟的马甸，发展商务将成为区域价值再次迎来高峰的必然选择。

    联姻始末

    与眼下北移望京相比，1995年宜家进驻马甸同样也吸引了无数人的眼球。作为当初宜家选址的策划者，北京商业联合会商务理事王永福认为，马甸与宜家之间是一种互为依存的关系，“当初无论谁失去谁，两者都不会有今天的辉煌”。

    事实上，马甸的商业氛围由来以久，在康熙年间便大致形成一个初具规模的交易中心。到上世纪90年代，这里已是北京市商委规划中的十个市级商业中心之一。地处八达岭高速公路起点，位居北三环及北京五大商圈的中心地位，其中马甸桥、京昌（八达岭）高速路等主要交通干道直接将北五环、北四环、北三环及市区连起，德外大街更是城区与城北高速路唯一一条直线通路，马甸可谓是“条条大道通罗马”。如此良好的区域优势成为马甸商业发展的强大支撑点。

    据王永福介绍，宜家选址有一个必备的条件，就是必须处在交通的要道。这不仅是因为其家居产品流通所必须的硬件标准，也是基于宜家对其标志宣传的一个考虑。“而当时，三环沿线正是北京住宅产品大面积开发的区域，市场需求旺盛，这都让马甸成为宜家试水北京的最佳场所”。

    于是，1995年，宜家正式入驻商房大厦。十年来，宜家在这个15400平方米的建筑面积上创造着五亿四千万的年销售额，整个地区的商业以飞快的速度在成熟与繁荣。

   “宜家给马甸带来的不仅是宜家本身，更是马甸第二次的商业繁荣。”王永福对记者强调。亚运会期间，马甸是当时亚运会标志商品的集散地，从那时开始，马甸成为人们关注的商业区域，有了第一次的商业繁荣。而后随着亚运会的结束，商业开始走下坡路。胡昕也指出，即使是十个商业中心的行政规划，大多也都没有按照原来的设想去实现。但随着这个有着超级魔力的瑞典企业入驻，不仅撬动了北京消费者内心深处对一种自在的生活方式的渴望，更牵扯了无数商家机构对其品牌带来的区域价值的敏感神经。胡昕坦言：“今天马甸与宜家几乎是同时基于对方而成就的，可以说，这是一场双赢的联姻。”

    欢乐分手

    而无论当初互相带来多少奇迹，宜家的离开现在已成为马甸所不得不接受的事实。那么，马甸是否失去了原有的区域价值，抑或是，马甸将迎来新的发展契机？

    如果说宜家十年前进驻马甸是经过缜密的考虑和计划，那么这次离开，宜家也是打足了算盘。王永福分析道，这完全是基于其企业自身发展战略而考虑的。

    一方面，经过十年的发展至今，宜家已经将建立旗舰店作为发展目标，显然在商房大厦15400平方米规模中是很难实现其一站式的工作流程。据宜家内部人士介绍，目前宜家5000多种商品只是宜家商品中一部分，而很多物流的配送，包括大型的零部件放置，都在场外租用存放地点。而另一方面，随着北京住宅开发的外围拓展，当年集聚于三环沿线的主要家居、装修消费市场在今天已经饱和，四五环沿线才真正具备强大的需求。这种市场消费规则的改变，在某种程度上是宜家战略调整重要依据。“位居北四环东、规模达4.3万平方米的望京新址，很明显更符合现在宜家的胃口。”

    而从马甸出发，交通及设施问题几乎成了众矢之的。

    十年前畅通无阻的三环路在如今已成为移动的停车场。记者在现场发现，宜家与西边花卉市场之间的停车场规模无法满足宜家及旁边大中电器的客流量，很多车辆在等停车的过程中就已经造成了拥堵，停车设备不够导致离宜家只有五米之遥的三环辅路成了泊车等客的据点。据调查，马甸已经成为北京交通最容易拥堵的十二个区域之一。相当一部分观点认为，马甸目前的交通状况与设施规模已经很不适应商业的持续发展，这也是宜家逃离的最大外部原因。

   “但这绝不是对马甸商业价值的一种否定”，赛睿顾问董事长、易铺网CEO陈建明对此有不同看法。他告诉记者，如果细心观察，可以发现，马甸外部的交通环境依然很好，关键问题在于区域内向外延伸时，缺乏高效衔接的宏观规划。“如果对这个问题重新认识并进行合理调整规划，交通根本不成问题。”他表示。

    陈建明说：“相对于已日趋成熟的商业市场，在未来重点发展多年来缺席的商务一块，或许可以给马甸带来更大的价值增长空间。”

    马甸重生

    在新一轮北京的“两轴两带多中心”规划中，马甸地处中轴线的黄金地带，政府在这里几乎集中了北部投入的50%以上，却取消了当初市级商业中心的地位。中国城市规划协会副会长、国家建设部城乡顾问柯焕章对此解释道，马甸立交桥是交通枢纽，其功能应该是四通八达的快速交通流，却不是承载大量的交通停顿，因而其交通环境更适合商务而不是商业。

   “某种程度上来说，宜家火爆和迁出恰恰暴露了马甸区域的优势和软肋，以及周期性的症结所在；马甸这样的交通枢纽条件更应该做商务中心。”首创恒阳华隆房地产开发有限公司总经理沈华女士这样认为。近期看来，马甸区域写字楼的租售份额占到整个北京的六分之一以上，而由首创所开发的北环中心自今年5月以来销售火爆，这或许从市场角度验证了马甸当前的潜在商务价值。

    事实上，如今的马甸已经不需要宜家了。曾经，马甸借助宜家的品牌效应火了起来，但现在，它已经羽翼丰满，拥有了更强大的竞争条件。王永福指出，随着北京经济中心的北移，加之奥运经济及地铁经济的发展，都直接催生了马甸区域的商务黄金价值。

    从客观因素分析来看，马甸周围的几大商圈经过几年的扩张已经趋于成熟状态：中关村已渐趋饱和，土地资源严重短缺；CBD走高价路线，一般实力稍差者只能望洋兴叹；而亚奥地区仍然是居住大于商务，并且交通状况不容乐观；金融街也开始走高端明星路线。于是，马甸的优势开始凸现出来，占据了核心沟通的稀缺地位和快速交通管网之后，注定了商务在本地段内的主导地位。

    “宜家离开了，马甸还有另外一片商务的空间。并不是说好东西放在哪里都适合，宜家再大牌也需要综合考虑来权衡这些利弊问题。”王永福说，“所以我更相信宜家这次离开是明智而有远见的，是负责任的，为马甸地区潜在的商务核心竞争力让出了一条平坦的道路。”