在刚刚发布的2013年度财报中，人和商业实现营业收入5.47亿元，创下了公司上市五年来的历史新低。
更糟糕的数字还在后面。财报显示，人和商业2013年亏损人民币17亿元，而在未来三年内，它还要偿还高达56亿元人民币的债务。
其实，自2008年在香港上市起，人和商业的业绩就呈现出逐年下滑态势。从2009年的41.6亿元、2010年的11.4亿元、 2011年的22.4亿元，到2012年首次跌至10亿元区间内的6.88亿元，再到如今的5.47亿元，五年时间里，人和商业年营业收入的降幅已经高达86.9%。
此外，人和商业股价自2009年冲高至2.4港元/股以来，逐年下跌。2014年6月12日的收盘价仅为0.425港元/股，远低于1.13港元/股的发行价。
数字的背后，是项目经营上的困难。2013年，人和商业在各地开发的“地一大道”项目纠纷集中爆发：成都项目租户集体退租，无锡招商城的停业风波闹得沸沸扬扬。武汉、大连、邯郸、莆田、赣州等地的项目今年以来也相继爆发经营不善或与承租商户发生冲突的问题。
由于人和商业近年扩张迅速，资金需求量极大。根据公开资料梳理，目前在建及已获批文的建设项目所需资金高达200亿元以上，远高于2009年以来所有营业收入总和。
而人和主要的资金来源和现金回流渠道就是相当于散售商铺的“转让经营权”收益。
由于资金短缺加之项目纠纷不断，人和商业项目开发量、销售量以及销售收入均出现大幅下滑。2013年年报显示，由转让经营权产生的收入为人民币9271.8万元，较2012年的2.7亿元人民币，下降65.7%。转让面积也从2012年的13.5万平方米，下降至2013年的3.98万平方米。
而让人和商业更挠头的不仅有巨额亏损和低微收入，还有即将到来的偿债高峰。
为了解决资金难题，人和商业曾于2010年~2011年共发行9亿美元海外优先票据（约56.2亿元人民币）。这其中，3亿美元的优先票据（约18.72亿元人民币）将于明年5月偿还，剩下的6亿美元优先票据（约37.44亿元人民币）需要在2016年9~11月偿还。
然而，截至2013年末，人和商业的现金存款下降至12.8亿元人民币，公司近两年的营业收入甚至不足以支付约17.65亿元人民币的优先票据利息。由于现金流承压，国际评级机构穆迪将人和商业的债务评级，由Caa1下调至Caa3，成为“垃圾”级别的债券。
“Caa级别代表的是投机级别的高风险债券，其代表的是债务人面临极高的信用风险，Caa3更是达到垃圾债券的级别，这表明人和商业的财务状况已经达到极其恶劣的程度。” 香港粤海证券投资银行董事黄立冲说道。
其实，如今“焦头烂额”的人和商业曾经有过高大上的风光。
20世纪90年代，哈尔滨商人戴秀丽和戴永革开创了将各城市的人民防空工程改作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式获取回报的商业模式，业内将此称为“防空洞”模式。
该模式曾一度创造业界神话。2008年，在市场环境不佳的情况下，人和商业借此逆势登陆香港资本市场，融资30亿港元，人和商业也被奉为新商业模式的开创者。
自2008年上市后，这种以“地一大道”命名的地下商场就开始在全国各地被迅速复制，截至2013年底，人和商业在全国的12个城市共拥有22个在运营项目。
人和商业的一位非独立执行董事曾向记者表示，由于地下人防工程的开发属于公益工程，未被归类为房地产开发，其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无须支付土地出让金及土地增值税，大大降低了开发成本，再加上地下商业的运营成本相对比较低，因此利润非常可观，人和商业的毛利率长期保持在70%以上。
多年来，人和商业正是靠着防空洞这“一招鲜”快速扩张。没想仅仅5年后，防空洞神话就戛然而止。
模式之殇：先天缺陷
多年来疾驰在扩张道路上的人和商业，如今进退两难。不少业内人士表示，人和商业赖以起家的“防空洞模式”正在成为其最大的负担。
“风光背后，人和商业模式存在最为薄弱的一点。根据《中国人民防空法》及其他相关规定，开发、运营地下商城的人和商业并没有项目的土地使用权。“没有项目的土地使用权，就无法通过抵押土地获得银行的开发贷款，造成了融资渠道异常狭窄，这是它的先天缺陷。由此带来的资金链紧张，严重制约着企业未来发展，因此该模式并不具有很强的持续发展性。” 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎说道。
没有土地使用权，不仅人和不能获得开发贷款，承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权及房屋产权的方式从银行获得商业贷款。为了不让商户因无法贷款而导致承让经营权意愿降低，人和商业为此设计了一套特殊的融资模式——用公司银行存款为购买转让经营权商户的银行贷款提供担保。如此一来的代价是，人和商业置于银行的存款中，有相当一部分其实是受到限制的。那么在公司现金紧张的情况下，这也会给流动性带来负面影响。
人和商业2013年年报显示，人和商业为各种贷款提供担保的受限制存款金额达到1.85亿元。公衍奎指出，倘若承让经营权的商户违约未能偿还相关贷款，按规定人和商业必须承担偿还责任。一旦发生这样的情况，人和商业的资金流动性将进一步恶化。
因为银行融资受限，为筹集扩张所用资金，高息海外优先票据便成为人和商业最重要的融资渠道。
年报显示，截至2013年，除了折合约56.2亿元人民币的海外优先票据外，人和商业从银行等金融机构贷款总额为23.8亿元人民币，有息负债合计达到80亿元。公司在2012年与2013年附息借款利息分别为8.85亿元和8.8亿元，高昂的借贷成本正变为人和商业沉重的财务负担。
此外，由于地下商业对于消防、防水、防震的建筑系数要求高，因此，人和商业开发地下商城的建设成本达到每平方米8337元，明显高于一般地上建筑的建设成本，这也一定程度上抵消了免交土地款所带来的成本优势。
在无法实现产权意义转让的情况下，人和商业的主要收入仅来自两部分：地下商铺的租金收入和经营权转让的收入。所谓的经营权转让，其实就是商户一次性付清若干年的租金，为求快速收回开发成本。
由于急速扩张，资金需求量大，因此，目前转让经营权所得取代了租金收入，成为人和商业的主要收入来源。但这也同时意味着，人和商业若想有持续的转让经营权收入进账，就必须源源不断地开发新项目来保证持续有商铺可以转让。但如今的人和商业，显然已经没有了大规模扩张的资金和底气。
于是，从2012年开始，人和商业多个项目停滞并大幅延期。
以天津市场为例，早在2011年，人和商业就拿下了天津西站地区大型地下商业项目，预计投资10亿元人民币，打造10万平方米的地下空间。当时的规划是于2013年建成。而如今，2014年已经过半， 天津项目却还没有开工建设。对比人和商业2011年年报与2013年年报的项目储备情况记者发现，重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期的预计完工时间已由原计划的2012年延迟至2014年，广东东莞虎门项目一期已由2012年调整为至2014年，广东东莞虎门项目二期则更改为2014年~2015年。人和商业也在2012年、2013年年报中表示，“公司扩张速度已放缓。”
模式之殇：后天不足
人和之困，除了前述的先天缺陷导致的客观硬伤，也有“只顾销售不管经营”的粗线条激进扩张这样的主观失误。
在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，造成人和商业今日瓶颈的核心，除了商业模式本身，还在于人和商业运用该模式时的“大撒把”管理，以及过于激进的扩张速度。
从企业发展长远角度来看,人和商业若放慢扩张速度，保留商铺经营权以取得长期稳定的租金回报，从而获取持续经营价值是更为科学的发展。但是, 在激进扩张政策之下，人和商业在全国各地四处“挖洞建铺”，巨额的资本支出的需求，让人和商业的经营重心，从出租商铺转向出售商铺。
但人和商业在激进开发的同时，只想着尽快将商铺销售出去，并未考虑到商业运营团队衔接及商场人气培育的问题。由于地下空间做旺人气本身就比地上空间要难得多，再加上猛然间在全国增加几十个项目，运营管理开始断档，导致项目人气不旺，各地纠纷不断，企业上市不过5年，其主营收入便像断线风筝般直线下坠。
人和商业2013年年报显示，由转让经营权产生的收入为人民币9271.8万元，较2012年的2.7亿元人民币，下降65.7%。转让面积也从2012年的13.5万平方米，下降至2013年的3.98万平方米。
媒体报道，自2012年起，人和商业在武汉、鞍山、大庆、邯郸、莆田等地的项目都出现了与商户的矛盾：有商户不满意人和商业的霸王条款，也有商户抱怨收取订金后开业时间延后，承诺的宣传推广也没兑现，项目管理不规范等。而让这些商户更加无法接受的是，开发商不仅没有想办法解决经营管理中的问题，而是将重点放在尾款的追缴上。而这些都直接地影响了人和商业的口碑和后期的收入。
于是，各地频现的纠纷让资金链本就紧张的人和商业，在既有项目的进账也都出现了风险。据媒体报道，由于生意惨淡、商场硬件条件差，人和商业在成都的“地一大道”项目出现纠纷。共计256家商户向“地一大道”开发商提出退还租金要求。据了解，此次要求退款的店铺达450余家，商铺面积约7500平方米，按人和商业与商户们的合同约定进行计算，涉及金额或达7亿元。
目前，人和商业四处开花新开发的项目陷入了“既不好卖也不好租”的窘境。这一头需要大规模开工新项目，那一头商铺销售及租赁的回款不顺，人和商业的现金流愈发紧绷。
王永平对此表示，“这个模式有它的创新性，但是为什么后来走得不太成功？这跟人和商业 只卖不管 的操作模式有关系。从企业角度来讲，这种方式短期没有风险，因为企业已经把十几年甚至几十年的租金收进来了，效益非常好。但是商业地产最重要的是后期的管理，才能保证其可持续发展。开发商、投资者、商户之间只要有一个方面的利益受损，那么这个游戏就会玩不下去。”
“人和商业转让经营权一卖就是20年起，却并不参与管理，让商场经营状况持续恶化，引发各种矛盾，一旦经营不善，商户的生意额无法兑现，就不会再有人愿意一次性缴纳几十年的租金去购买所谓的经营权，销售也会陷入困局。另一方面，正常经营的商铺一般会随着时间的累积而升值，早早将商铺经营权转让出去，意味着无法获得高溢价。”
王永平表示。“国内城市的地下商业就是一座尚待开采的金矿。不得不说，人和商业敏锐地抓到了地下商业的市场机会，但它却对这座金矿的开采太过于 急功近利 。
面对不利局势，公衍奎认为，人和商业“改过”的机会是“不光要摘桃，还得会种树”。如对物业出售、管理重新做出调整，将过去的十几年一签甚至几十年一签的超长合约改为一年一签或者两年一签的灵活合约。对地下商城进行统一管理、规划、宣传，将企业利益与商户利益捆绑。引进更丰富、更有竞争力的优质品牌，并给予其一定优厚条件，把整个商城做起来……
但如此一来，对于资金链濒临断裂的人和商业来说，短期内势必会有较大资金难以回笼，这无疑是将人和商业又推向了一个两难境地。
“防空洞”模式——无法抵押贷款——冒进——现金流危机——高息贷款——散售商铺——大撒把式管理——无限扩张，人和商业的模式漏洞，俨然已成恶性循环，在企业发展链条上形成一个个死结。
人和商业某内部高层曾向记者坦承，“激进、求大的扩张，导致了公司内部管理体系规范化程度的落后，出现了一些问题和疏漏，为企业良好运转，以及产品体系良好运营造成了负面影响。正是因为这些不当，造成企业在圈内声誉下降，从而引发一直以来与政府良好合作关系的破裂。一些好位置的好项目，人和已经拿不到了。”
地下商业定位思考
如今，“城市立体区间一体化”成为城市发展主流。尤其一些人口密度较高、地价昂贵的一二线城市，建设地下商业，利用城市立体空间缓解地上压力，是未来商业地产的大势所趋。
1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人和地一大道”，直到今天，其经营状况依然是满铺，生意很好。
不过，哈尔滨地一大道的成功，并不代表这种“地下商场”模式简单易行。
例如，2013年底开业的成都地一大道一期的营业情况不甚理想。据报道，商场生意惨淡，大部分租户甚至出现一周不开张的情况。据悉，成都地一大道一期生意低迷已成为困扰众多商户的最大难题，对此商户颇有微词，并有多位商户向人和商业提出降低租金、改善商场硬件等多项要求。
RET睿意德董事索珊表示，哈尔滨地一大道的成功，很大一部分原因要归结东北地区特殊的气候。而“地下商业”的发展，其实极为依赖地下交通网络打造以及地面商圈成熟度，不能孤立存在。或是接驳地铁人流，或是接驳成熟的地面商业项目，地下与地面共享已有的消费人群，便于商业互补。而是否与轨道交通相连则直接影响着地下商业的租金和收益。RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，一线城市轨道交通概念的溢价率超过30%，有些接驳轨道交通的地下商业的租金甚至超过地面商场首层租金。
但成都地一大道在销售期间，开发商承诺的无缝连接盐市口、骡马市、春熙路及天府广场的17家大型商场，连通地铁，如今却没有做到。没有了交通商业网络的搭建，地面上的人流引不下来，地一大道难免孤掌难鸣。
一位业内人士还认为，成都地一大道结构设计的不足，给其招商带来压力。“地下商场空间展示不够，无法满足一些中高端品牌的要求，多以中低端商品为主，经营能力有限。商场里的视野和光线不通透，不能让人产生立体感，面积很大的商铺也很难给人宽敞的感觉。尤其是动线布局，站在这个店铺门口看不到远处有什么店和品牌，消费者抵达其他商铺的动机不大，人流、公共资源很难共享。同时，受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，因此可供选择的业态也有限。加之地一大道体量大，商家首要考虑的是如何填满商场铺位，更不会考虑错位招商，很容易出现业态的重复和重叠。”
索珊认为，同地上商业相比，地下商业确实存在结构上的“先天不足”，如采光、通风、层高等弊端。因此在开发时就需要进行结构上的调整，以弱化缺陷。地下商业中不同业态所需考虑的设施系统也不同，要在前期规划中为其预留空间。如卖场类的店铺需要考虑货运、后勤等问题，餐饮类店铺则需要考虑油烟排放的问题，而消防疏散系统则有着比地上商业更高的要求。
而索珊认为最重要的一点，就是开发商必须进行地下商场的后期运营管理。单方面追求利益最大化而出售铺面，带来的却是经营管理的松散和商场整体品质的下降。索珊认为，开发企业应更多积极参与到后期的运营管理中，对地下商业进行统一的规划和管理，实现投资者和租户双方的共赢。
做好“地下生意”并不容易，虽有个例的成功，但如何复制并持续做好地下商业，人和并未给出答案。对行业而言，这仍然是一个新的课题。
|
