区域内五个项目计划开业 间隔距离仅一两公里

      “居住先行”的区域现状，完善的轨道交通，稠密的常住人口，让通州这个扼守在京东的大区，似乎只欠缺了“商业配套”的东风。消费需求与商业供应不适配，让众多开发商看到了打造商业项目的可行性，频繁的土地出让，让通州成了众多房企扩充商业版图的兵家重地。

      年内开业项目体量总和约为7个汉光百货

      据搜狐焦点商业地产统计，2013年年内，保利、绿地、富力等品牌开发企业扎堆进驻，年内成交商业用地18宗，出让面积累计达到48万平米。不止于此，早前投入开发的通州万达广场、华业花千里、华远铭悦好天地、京通罗斯福、北京ONE国际广场五大商业项目都计划于年内开业迎客，刨除几个项目散售的商业放量不进行统计，仅仅购物中心的新增供应量就高达三十余万，粗略估算，相当于3个西单大悦城，5个新世界中心，7个汉光百货的体量。如此集中、迅猛的供应，不论是否会让通州的商业蓝海变成一片汪洋，至少在几个项目中，将是一场激烈的品牌、客流争夺战。

      项目间隔仅一两公里 “万达广场位置最佳体量最大”

      关注几个项目的地理位置，由东北至东南扩散，从新华大街到土桥，每隔一两公里就坐落着一个大型商业项目。“位于通州北苑与新华大街交汇处的通州万达广场距离CBD最近，在某些程度上能分享CBD区域的客流，在通州整体区域中也是核心，从地段来看位置最佳；华远铭悦好天地位于通州土桥区域，位置最为偏远；夹在中间的京通罗斯福，虽然前有万达、北京ONE，后有华业、华远项目，但所在的区域内有大型商超家乐福，是区域内的传统商圈，商业氛围相对成熟，” 某国际知名商业资讯机构咨询师李小姐分析。

      “从体量上来说，也是万达更有竞争优势。”据搜狐焦点商业地产了解，五个年内开业的购物中心中，万达广场商业部分的整体建筑面积为22万平米，购物中心的面积为10万平米，是五个项目中体量最大的；华远铭悦好天地商业体量也达到8万平；体量最小的华业花千里刨除住宅配套的底商，集中型商业的面积也达到4万平米。“这几个项目的体量都不算小，按照2—2.5公里的辐射半径来算，辐射区域有不小的重合。”

      北京ONE引入新光天地 罗斯福押宝儿童业态

      的确，在同属一个区域，辐射相近客群的情况下，如何在招商和定位上形成差异，就成了项目成败的关键。据北京ONE销售人员透露，早在2013年，新光天地就与北京ONE签约，进驻项目一至四层。为此，北京ONE售楼处还曾打出 “庆祝新光天地入驻”的字样。此外，项目B1也已确定进驻华联高端超市BHG。

      如此一来，“高端”成了北京ONE的绝对标签，虽然在体量上不敌相邻的万达广场，但“小而精”的调性能与万达及区域内其他项目进行有效差异化，不失为一种曲线迎战的策略。

      但也有业内对此质疑，“通州的消费能力和区域氛围，并不适合高端商业的存活。”此外，项目的5—7层为销售型物业，能否和整体持有的商业一样，进行整体、有效的规划和运营，同样也是未知数。

      李嘉诚旗下公司ARA资产打造的京通罗斯福，则押宝儿童业态，在三层规划了整层儿童业态，涵盖儿童体验及儿童餐饮，欲将京通罗斯福打造成区域内儿童业态规模最大的商业项目。

      同一快时尚入驻多个项目 品牌招商无奈趋同

      “区域内最高端、区域内最大商业集群、区域内最丰富儿童主题区，”这样的描述在几个项目的招商宣传中比比皆是。虽然各个项目着力打造各自的亮点，但查看项目的招商手册，问询项目的招商进展，不难发现，在项目竭力打造差异化的背后，仍无法避免的出现了“错无可错”的无奈局面。

      以餐饮、大型商超、儿童、影院、快时尚几大业态，打造全业态家庭消费的京通罗斯福、通州万达广场，相距直径距离两公里，但颇为尴尬的是，两项目品牌招商趋同。以快时尚为例，进驻了京通罗斯福的ZARA、H&M、C&A三大快时尚品牌，同样签约了通州万达广场。

      影院密度激增 “从一家独大到五家分食”

      除此之外，能够消化数千平米大面积，又能够网罗人流的影院，几乎被区域内所有项目青睐有加。据搜狐焦点商业地产了解，韩国乐天影院将进驻京通罗斯福，橙天嘉禾影院将进驻华业花千里，星光艾美将进驻华远铭悦好天地，而万达影城作为万达广场的标配也将进驻通州项目，加上通州已开业的博纳影院，未来通州影院数量将由1家激增为5家。

      “去年通州博纳影院票房总计2400万元，在北京129家影院中位列第21位，未来集中新增的4家影院，将共同争夺原本有博纳一家独占的票房市场，区域格局无疑将产生变化，相互之间的竞争会很大，”全联房地产商会影视传媒联盟副秘书长、橙天嘉禾影城业务拓展执行总经理李保裕认为。

      “不过，受惠于通州的居民结构和消费水平，影院虽然在集中进驻，竞争加剧，但整体市场还是有潜力的。”据李保裕分析，目前北京区域的屏幕占有数为4000人/块， 按每个影院7个影厅估算，通州整体的屏幕数量约为35块，受众人口约为14万人，远远低于通州的实际人口数量，“通州市场仍有巨大潜力，并没有饱和。”

      项目打响招商战役 华业、华远争抢迪卡侬

      除了业态规划趋同外，有限的品牌资源，也让通州商业战役中一片硝烟。据区域内某项目的招商人员透露，很多品牌对通州消费市场十分看好，但多个项目同时招商，让品牌的选择余地，一下子变大了很多，几个项目争抢一个品牌的情况时有发生。据搜狐焦点商业地产了解，近日迪卡侬已确定和华远铭悦好天地签约，承租面积为5000平米。但早前迪卡侬也与华业花千里进行了洽谈，甚至在华业花千里的招商手册中，仍有“迪卡侬意向租赁面积3370平米的字样。”

      “隐形新增”众多 2017年将达供应峰值

      实际上，除了通州万达广场、华远铭悦好天地、华业花千里、北京ONE国际广场、京通罗斯福五个项目外，通州区域还蕴藏着众多隐形供应。据搜狐焦点商业地产统计，未来京杭广场也将有地下4层的商业投入市场，华业新北京中心也规划了大体量的商业，区域整体商业存量仍将持续上升，2017年前后，商业供应将达到峰值，届时市场需求能有多大，同质竞争的问题如何解决，都是亟待解决的问题。

      据早前媒体报道，3月底华业曾牵头区域内商业开发商进行会谈，探讨区域内大量商业供应应何去何从。“通州人口密度大，每个商业体周围都有多个楼盘，未来会有居住人口的支撑，但通州商业集中供应的趋势值得企业和政府部门重视。”