观念“破茧”：小心“三代养一铺”
　　“一铺养三代”，是人们的传统观念。但近来这一传统观念越来越受到人们的质疑。10月18日，在郑州裕达国贸酒店举行的郑州新天地主力商家签约暨商业地产招商论坛上，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平告诫投资者，注意防范风险，否则，最后的结果，可能不是“一铺养三代”，而是“三代养一铺”。
　　论坛上，王永平还把脉郑州商业地产，对存在的问题进行了盘点，为郑州商业发展提出了许多建设性意见。
　　“井喷”开发问题多多
　　近两年，郑州商业地产开发与全国情况一样，呈现前所未有的“井喷”行情。据不完全统计，目前郑州在建和拟建的商业项目总面积超过了150万平方米。
　　对此，王永平认为，商业地产的快速发展是一件好事，但是集中的“井喷”式的开发也带来了不少问题。
　　一是重开发、轻策划。王永平说，很多商业地产的开发商都是从住宅转过来的，常常用做住宅的办法做商业地产。其实，商业地产有很多种业态，不同的商业业态对物业的需求有很大的差异。有些开发商只说商业地产的位置非常重要，但是什么是好的位置，在不同的业态、不同的商家眼里看来不一样，甚至有很大的差别。比如超市要求位置稍微偏一点，价格便宜一些，接近居民区，而百货公司，一定要选在繁华的市区。
　　二是重销售、轻运营。国外成功的商业物业90％以上都是持有型物业，不是直接销售。这种商业物业对后期商业的经营会带来根本性的差异。一个好的商业物业，不是简单地取决于几家主力店，而是每一家店都做得很优秀。商业物业需要统一的规划、统一的营销、统一的定位，而我们的商业地产多数都是直接销售，独立分割产权。这样的商业物业一旦定位不好，招商遇阻，就会带来很多问题。所以，持有型物业是商业地产发展的一个必然方向。
　　有人担心持有型物业不如直接销售来得快、挣得多。其实这是一种偏见，一个真正的好的商业物业可以带来持久的滚滚的财源。
　　三是重店铺轻商圈。过去，开发商往往把目光盯在单个的店铺、单个的项目上，对商圈重视不够。由于商业资源整体的不足，现在很多店铺差异化不够。老百姓购物往往选择商圈，单个店面的吸引力正在逐步下降。所以这个时候，开发商业地产对商圈的选择和定位就比较重要。
　　郑州商铺价格虚高
　　对于郑州商业物业，王永平认为价格“偏高”。王永平说，上海的房价比郑州至少贵一倍，但商铺价格却与郑州相差无几。
　　王永平认为，商业物业卖得贵对整个行业发展未必是一件好事。十年前，我国商业网点短缺，那时候开一个店火一个店，但是现在这种现象已经一去不复返。现在，一个比较理想的物业也要经过三五年的培育期。如果商业物业售价太高，经营者成长的空间就很小，这样对整个物业的培育也是相当不利。
　　投资风险细心防范
　　现在很多投资人因为投资渠道比较单一都转到了商铺的投资上来，大家都有一个传统的观念，认为“一铺养三代”。但是，现在抱着“一铺养三代”，最后变成“三代养一铺”的例子比比皆是。
　　王永平指出，不能简单地看开发商是谁，开发商是不是有实力，更重要的是看运营商是谁，运营商有没有能力把项目做火了。这个很重要。另外不能简单看投资回报是多少，要看项目未来的规划与管理好不好。
　　当天上午，王永平以一个投资者的身份，到郑州的一个商业地产售楼处了解情况，开发商的销售代表告诉他，项目返租，第一年返租收益可以达到8％，9年之后95％的回报可以回来，返租收益可以写进合同。王说万一写进合同兑现不了怎么办？公司破产怎么办？销售代表只是说公司破产是不可能的。
　　王永平说，作为投资者要考虑到这方面的风险。
　　市场环境共同营造
　　王永平认为，针对商业地产发展新的趋势、新的特点，政府、企业、银行都应该采取一些措施来为商业地产的开发、发展营造一个更好的市场环境。
　　从政府来讲，加强商业地产的整体规划显得十分紧迫，也非常有必要。过去商业开发，谁想建都可以建，建多大、建在哪里都可以，以为这就是市场经济。其实，真正市场经济成熟的国家，对商业网点也有严格的规划。□记者曾邦华
　　格局“破茧”：商业重心要东移
　　郑州，是一个火车带动起来的城市，然而它却与商业结下浓厚的情缘，2004年至2005年，郑州商业的蓬勃发展催生郑州商业地产市场全面膨胀。在2004年，业内人士惊呼:2004年，“商业地产年”，不承想2005年郑州商业依旧延续昨天的故事。
　　二七商圈在经历了上世纪90年代商战过后沉寂了好几年，在新一轮的商业竞争中，作为郑州市商战的主战场还是显示出了王者的风范——新兴商业项目开发总规模第一，超过了50万平方米，二七商圈雄风再起，成为新郑州当仁不让的商“心”。
　　在郑州老城区，涌现了一批新兴的、先进的商业项目，如郑州新天地、大上海城、百年德化、正大世纪·城市广场、丹尼斯二七店，一批新的商业地产项目悄无声息地改变或即将改变郑州商业地产的格局，涌现了“西区商圈”、“经三路世纪联华商圈”等新兴的商业中心。
　　在郑州中心城区，在商业地产如火如荼的今天，中部崛起的龙头、中原崛起的标志郑东新区却失语了。
　　商业格局亟须变革
　　一位国际知名设计大师曾经说过，国际大都市，需要多个城市中心，多中心可以这样理解:一个政治中心、但是商业金融中心一定要多个。
　　河南人口众多，近几年河南省经济的快速发展为外地企业投资河南提供了机会，而中部崛起政策的确立，也为河南经济的再次腾飞提供新的契机，郑州作为中部崛起和中原崛起的桥头堡，其商业中心当然也不是唯一的。
　　进入21世纪后，新的商业模式已经在改变着郑州的商业格局，全新的经营模式在改变着这个城市的容颜，每一个新型商业项目的出现就是一步超越和颠覆，商业像一架有力的机器，在推动着郑州的发展，从而奠定了郑州大商贸城的城市定位，为争取成为中西部中心区域代表城市打下基础。2004年以来，随着众多企业的介入，引来大型零售商的布点之战，不断出现的大型MAIL项目，在彻底颠覆传统商业之后，城市形象大踏步改变。城市格局在变，在郑州整个中心向东偏移的时候，在郑东新区房地产火热发展的时候，郑州的商业也应该随着中心偏移而偏移。
　　新城市新中心
　　龙舞郑东正当时，当郑东新区成为中部崛起的龙头和中原崛起的标志时，郑州的城市格局再次发生质的变革。按照省委、省政府，市委、市政府对郑东新区建设的总体要求，到今年年底郑东新区要有10万人入住，然而商业配套的不完善，使得很多在郑东新区购房者对入住郑东新区望而却步，解决郑东新区商业配套是政府迫在眉睫之事。
　　年初，郑东新区管委会招商局与宝龙集团进行初步接触，经过短暂的接洽，一段美好姻缘就此情定今生。3月4日，宝龙集团取得了土地开发使用权，由此一个改变郑东新区命运的商业项目即将诞生，同时它也即将催生郑州新的商“心”。
　　10月14日，在“南中国·区域市场形态与商业发展研讨会”上，宝龙集团向新闻媒体透露:即将亮相的“宝龙·城市广场”，位于郑东新区龙湖南区龙湖环路北，总建筑面积为25万平方米，是集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、游乐、商务、酒店式公寓于一体的大型商业项目，它的建成将彻底改变中原“因购物而购物”的传统商业模式，对促进郑州商业发展起到非常积极的作用。建成后将直接为郑东新区提供完善的商业服务，它的出现将改变郑州商业地产格局，提升郑东新区城市品位。（来源：大河报 张尚 2005-10-26）