地铁时代的来临，也让杭州这个国际旅游大都市的商业拥有了新的模式。地铁周边商业一时成为杭州市场上的新兴“名词”。正如之前大家疯狂炒作的地铁盘概念一样，成为市场上最受投资客们关注的焦点之一。

      地铁商业受捧  租金水涨船高

      杭州地铁开通一年多来，地铁旁的商铺租金有明显涨幅。来自鸿伟摩尔研究中心的统计数据显示，如凤起路地铁站开通后，对孩儿巷附近以及延安路口商铺的影响还是相当明显的。地铁开通前，该区块商铺租金均价为10元/天/平方米;开通后，均价为15元/天/平方米，涨幅为50%。此外，西湖文化广场地铁口商铺也有不俗的表现，开通前租金均价约6.5元/天/平方米;开通后，均价约为8元/天/平方米，涨幅为30%。

      除此以外，地铁不仅是一个商盖，还有一个辐射圈。 中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟谈到，“地铁商业往往是在第一个圈是商盖，周边大概是1公里圈，可能会是地铁口的辐射面，或者说10分钟的步行距离。如果附近还有小区和公交站，还有一些接驳公共单车，有可能会产生更大的辐射线，基本上是1公里。如此一来，地铁商业受到如此热捧，也是无可厚非的。”

      地铁是把“双刃剑”  要理性正确看待

      据鸿伟摩尔研究人员实地调查发现，杭州地铁商业虽然受到热捧，但很大一部分项目仍在建设阶段，甚至一些已开业的项目也并未有想象中的火爆。例如凤起路商业街，此处热闹华丽，与延安、武林商圈一脉相承，拥有地铁、成熟商圈、游客三重客流，是杭州商业中心所在，被寄予厚望。而探访的结果是凤起路地下商业街上各个店铺大多生意冷清，整间店面里除了正在码货的店员就空无一人。

      而另一方面，与客流稀少、生意冷清的现状相比，地铁商业街的租金成本却高居不下。据了解，目前商业街店铺的租金约为30元/天/平方米。按此价格计算，一个十平方米的小店一年租金超过十万元。高额的租金成为商业街内门店难以承受的负担，大部分商铺面临亏损。

      造成如此结果的原因是什么？中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟分析道，商业综合体的开发，是一个专业性极强、难度极高、风险极大的系统性工程，对开发商的操盘能力是非常讲究的。“并不是下面通了地铁就一定能成。”

      而从另一方面讲，地铁对于一个商业项目来说可能是一把“双刃剑”，它可以迅速把人拉进来，但当你自己做的商业项目不是很强的时候，地铁反而会加速把人带到别的地方去。”

      因此，地铁商业不管是地上部分还是地下部分，要达到可持续发展，并实现内部商业管理的高效率，除了要有合理的管理机制以外，对于商圈的商家一定要仔细甄选。然而，目前国内大多数的地铁商业在这点上做的并不理想。因此，要想围绕地铁站点形成商业氛围浓厚、管理规范的商业，招商时就必须要对商家进行甄选，以期达到最优的效果。

      此外，杨董事长还提到，因为地铁商业有其特殊性，商业定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。

      “例如商务区的地铁商业，一般以便利超和小吃为主；而居住区的地铁商业，则需要侧重于家庭消费的需求。” 对此，杨董事长解释说，通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。

      作为堪与北京、上海、广州等一线城市比肩的第四大消费城市，杭州地铁商业的发展还有漫漫长路要走，从城市规划、居民分布到商业街运营、商铺经营等，关系到地铁商业运行的每个环节都考验着商业地产的操盘手。

      鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。