据了解，海印股份的专项资产计划是以旗下14处商业物业未来5年的租金收益为标的，融资额为14亿元。

      “目前还是审批制，但年内有望变成备案制，现在很多开发商都在等待政策的进一步明确，准备跟进尝试。”某证券公司的融资业务负责人何宏（化名）表示，海印股份是目前唯一被受理和获批的房地产资产证券化产品，说明监管层认可以商业地产作为基础资产进行证券化的模式。

      今年年初获批的中信[简介 最新动态]启航专项资产管理计划，被誉为是国内第一只私募REITs。但在一些专家看来，国内商用物业资产价格过高、收益率偏低的现状将使真正的REITs举步维艰，而以未来租金收益为标的的变形REITs反而更切合中国房地产市场的现实，具有较高的推广意义。

      首吃螃蟹

      我国的资产证券化业务从2005年起开始试点，是继上市和发行债券之外，利用资本市场直接融资的一大创新。

      据了解，海印股份是在2013年5月，宣布通过中信建投证券股份有限公司申请设立海印股份专项资产管理计划，以旗下15家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流。海印拟募集资金不超过16亿元，其中优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购；次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。

      2014年1月，海印对专项计划作出调整，将融资目标和融资金额由16亿元调整为15亿元，标的由15家商业物业改为14家。

      4月19日，海印在公告中披露，证监会已经核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，计划优先级资产支持证券的面值总计不得超过14亿元。

      “在过去五年的公司资产证券化中，真正商[简介 最新动态]业物业证券化第一家是海印。”4月21日，海印股份董事长邵建明在2013年年度股东大会上不无自豪地说。

      在这之前，欢乐谷主题公园和广州长隆主题公园均已获批入园凭证专项资产管理计划，都是以公园的门票收入作为抵押，二者并未被视为真正意义上的房地产资产证券化。而海印以商业地产物业收益权作为基础资产的专项计划，则被认为在国内房地产企业资产证券化业务发展历程中具有开创性意义。

      何宏将其称为中国式的资产证券化，认为其与国外的REITs有着本质的不同。以海印为例，并不需要像REITs那样将商业物业真实卖给专项计划（SPV），只要有租赁物业的收益权就可打包装入专项计划，就算物业已抵押，只要抵押权人不反对就行。而且，“即便有些不是海印的资产，只是签了10年或20年的租约，像这种物业也可以当做基础资产。”

      相对于REITs，中国的资产证券化形式更为灵活，只要公司具有能产生未来可预测现金流的资产，就可利用资产证券化进行融资。和传统债务融资方式相比，资产证券化不受公司净资产规模、盈利指标的影响。

      “缺点就是基础资产没出表，风险没有完全隔离。而且没有完全体现物业的价值，回笼资金比REITs少很多。”何宏表示。

      租金收益权融资受推宠

      海印专项资产管理计划的诞生，与郭树清担任证监会主席后推行的一系列资本开放措施息息相关。2013年3月15日，证监会发布《证券公司资产证券化管理规定》，指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化，商业物业要求有可预测的现金流，资产支持证券可转让。业界普遍认为，这将为商业物业所有者提供一种新的融资模式，特别是拥有大量商业物业的房地产公司。

      在这个基础上，股权类REITs也得以正式启动。

      2014年1月16日，证监会批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券设立中信启航产品。中信证券通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司，以不低于50.4亿元的价格，接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务。

      中信启航专项资产管理计划被认定为中国第一单准确意义上的股权类REITs产品。

      此前，保利地产[简介 最新动态]董事长宋广菊在接受中国房地产报记者采访时也曾表示，保利计划在8到10年时间里，令旗下养老地产达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

      持有大量商用物业的开发商一直将REITs视为最佳的融资和退出平台。

      但随着REITs脚步的越来越近，它们离中国房地产市场的现实却越来越远。“REITs在国内难产的最大问题并不是政策限制或者双重征税，而是市场环境。”一位不愿具名的业内专家指出，近几年国内资产价格上涨太快，导致租金收益和售价不相匹配，“商业地产只有3%~4%的收益率。”他表示，国外的REITs一般都有13%~14%的复合增长率，而国内的资产价格却已经透支了升值的空间，再加上电商的冲击和商业地产过剩的因素，增长率很难维持，可以说，国内的REITs很难描绘一个对投资者具有吸引力的前景。

      相较而言，海印股份所勾勒的变形REITs反而更贴近中国市场的真实需求。“以租赁物业的收益权为基础资产，可以避免资产重估的问题，也就是不需要市场估值的环节。”上述专家认为，这种资产证券化的模式难度更小，适用范围更广。

      据了解，在海印之后，证监会就暂停了资产证券化项目的受理，业界有传闻资产证券化业务有望从审批制改为备案制，简化流程和缩短操作时间。“估计年内就会有确定消息了。”何宏透露，目前该公司已经储备了不少类似项目，很多开发商都想尝试这种新融资方式，就等政策开闸了。“资产规模大多是几十亿元，融资额在5亿元~8亿元之间，成本预计是10%左右。”

      一家手上持有不少商业项目的上市公司对中国房地产报记者表示，公司此前也做过一些成本较低的收益权贷款，对海印的案例颇为关注，希望相关政策能早日明确。