本报记者 董映颉 北京报道

      2013年房企对商业地产的热情持续高涨。开发商皆言商业地产，而购物中心面临电商狙击的态势已经愈发明显，毫无疑问，在2014年，这场狙击与突围还将继续。

      “我们都说商业地产被互联网伤害，但互联网行业最近谈得最多的也是颠覆，也有互联网行业的焦虑和危机感。”零点研究咨询集团有限公司董事长袁岳表示，在这个同质化竞争已经给开发商带来严重伤害的行业领域中，商业地产升级问题开始成为当前很多开发商都在思考的问题。

      商业大佬的焦虑

      过去一年中，无论是从始终不放松调控的房地产行业的角度，还是从电子商务、网络购物爆发式发展的商业角度，对商业地产的商业模式都形成了巨大的冲击，商业地产的开发商已经在寻求改变。商业地产的焦虑在什么地方？或者说最突出的问题在什么地方？

      李贵斌(光耀东方集团董事长)：商业地产商对市场上还是有一定的恐慌，认为商业地产泡沫很大，其实商业地产在分化，互联网业对商业地产冲击很大，但是它们需要融合。现在商业地产商纠结什么事情？我感觉是纠结银行的贷款利率过高，社会融资又很高。商业地产商户不好干，企业也困难，租金倒挂。处于这种情况下，存贷款高利率的问题已经成为商业地产能不能很好发展的重要问题，所以，我们呼吁资本证券化。

      毛大庆（万科企业股份有限公司执行副总裁）：商业地产有两个不适配的问题。第一个不适配是整个金融结构跟中国做商业地产这两个概念之间根本就不适配。中国的商业地产到今天，实际上根源还是金融系统跟这类不动产业务不是一回事儿。

      第二个不适配是，现在很多城市人均GDP超过了1万元，这些数字背后带来的是城市人的行为发生了很大的变化，但现在我们忽视了城市功能的解决方案，这其中不仅仅是居住，有很多多元化的城市服务，在这个过程中出现了大量的不适配问题。

      这两个不适配，最后带来的商业发展是畸形的，是不健康的，甚至很危险，所以我判断国内商业地产局部一定有泡沫。万科现在做的是商用地产，而不是商业地产。

      许为平(总部基地全球控股集团董事局主席)：这个问题到目前为止还要归于市场的成熟化程度。泡沫不是市场的目标，泡沫是发展中必然的产物或者叫副产品。比如说中国房地产，住宅型地产大量的空置房，不是没有市场需求，是因为市场在等待着更好的，甚至是抄底的机会，而这个抄底机会不是等待市场，而是等待政府的指令。所以我认为市场化成熟度很重要。

      范小冲(阳光100置业集团常务副总裁)：刚才说到商业地产因为互联网受到了很大冲击，我觉得它只是颠覆了商业地产传统的模式，把过去传统的模式打掉了，并不是把商业打掉。实际上，购物型的冲击非常大，但是人还需要交往，需要体验，需要平台。真正的新经济时代，互联网思维对新的商业模式有巨大的需求。

      任有法(海宁中国皮革城股份有限公司董事长)：从今年开始商业地产面临一个转折点，电商把我们伤了，但我调研后发现真正的电商也没挣到钱。海宁9000多的网商，真正挣钱的不到5%，挣到库存的是95%。真正挣钱的是马云，真正挣钱的是物流。但我并不怕电商的竞争，因为我这个市场全是厂家直销，电商没有空间。我的口号是：“比淘宝规范，比天猫更便宜。”

      下一代升级

      目前电商行业经常以万达为标杆，很多进入商业房地产领域的开发商都向万达看齐，但这无疑也导致了行业中的同质化问题。而另一个值得注意的是，万达本身跟所有的商业房地产相比也有自己的特色，现在的万达也已经开始寻找到自己的升级之路。如果说万达自己都在走向一个新的版本，那么对其他商业地产开发商而言，下一代产品会是什么样的？是否已经有成熟的布局、构想或设计？

      毛大庆：万科准备要做城市配套服务商，简单地说包括城市需要的方方面面。我们可以做仓储物流，我们可以做各种各样的商业地产，但绝对不做综合体。我们做社区商业，还要做零散的街区村落式的商业，这里我们在将太古的模式转化成万科的语言，我们还制造新加坡凯德的邻里中心式的商业综合体，这是商用里面的商业。

      我们要把房地产的身份逐渐弱化，变成一个城市的服务商的身份，最后向服务要利润，这个其实真正是移动互联网思维，移动互联网做的就是服务业，就是要增加客户黏性，增加消费平等、消费民主、消费透明。

      许为平：做世界总部基地的发展商，这是我们的目标。我们确实在6年前已经看上伦敦，用3年时间谈判成功，今年10月份正式大面积启动，在伦敦有一个完整的总部基地的开发项目。除此以外，今年也是我们在国内大扩张的一年，计划在3—5年内，国内100个以上的地级市全覆盖。

      黄建华(侨福建设企业机构执行者)：对我来讲重要的是怎样能够把艺术跟这个行业结合，这是我未来最大的目标。我们投资的行业不管是100亿还是200亿，艺术跟我们这个项目应该是两个项目，不是说我今天买了一个艺术品1000万，放到我们的成本里面，这是不对的，因为艺术本身也有成本和价值观。分开以后，让艺术变成一个公司的收藏。

      任有法：吃喝玩乐不能电子化，对我们来讲，要增加消费者的体验感。我们从2011年开始所建的项目都是按照4A级景区的要求来建的，我们的项目已经拿到了4A级景区的资质。

      第二方面，传统企业现在必须要拥抱互联网，但是真的很难，传统企业包括商业地产，我们比较着急，我们要真正去拥抱互联网。拥抱互联网不一定去做电子商务，不一定去卖东西。互联网会为传统企业提供多种服务，电商把我们的客户拉走了，我们要从网上拉点儿回来。