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| 商业地产：空置面积占整个房地产空置面积的1／4 |
| http://www.ccrea.com.cn 2005-10-20 |
□近几年商业地产空置面积占整个房地产空置面积的1／4左右，而且还以每年10％至20％的速度递增
□尽快摸清全国商业设施建设用地情况，建立大型商业设施的建设监测系统，是房地产业宏观调控的需要
近年来，商业地产开发过热已经是一个不争的事实！就在商业地产升温的同时，一些问题也逐渐凸显出来：诸如投资失控、经营不善、重复建设等，更有专家预计今年会出现很多商业地产“滑坡”。在这种背景下，商务部日前派出调研组分赴全国各地，对全国商业设施建设情况进行专项调查。商务部此行的目的直指暗流涌动的商业地产投机风潮，并促成旨在规范商业网点管理的《城市商业网点规划条例》尽快出台。
有关专家指出，这是国务院七部门调控房地产新政的延续，是国家针对商业地产即将出台调控措施前的一个信号。
商业地产热中隐忧
国内商业地产在宏观调控政策下走过了 2005年大半年，竟然奇迹般地继续保持了高速增长。据统计数据显示，2005年 1～5月份，全国商业地产投资高达 458亿元，与去年同期相比增长 38.7％，在建项目面积同比增长 94.7％。由此可见，商业地产一直保持着高速增长的态势。
过热的苗头在二三线城市表现得尤为明显。商业地产投资也在火热地进行。在“太湖明珠”的无锡，全球零售业巨鳄沃尔玛设在当地的首家门店今年刚刚破土动工。此前，已有 11条外资商业大鳄在无锡市区开设了 15家门店，其中仅在沃尔玛周边 3公里范围内就有 4家大型超市。在县级市昆山，自去年 11月易初莲花落户后，法国欧尚、家乐福与英国超市业老大特斯科集团均有意在当地开设分号，加上此前已拿下土地的沃尔玛和早已落户的百润发，这座小小的县城竟一举吸引了 6家大卖场，即便在二线城市也实属罕见。
在西南商业重地成都，仅大型零售企业就已聚集了 40家以上。去年成都市区累计供应商业用房面积已达 127.44万平方米，销售面积 81.38万平方米，46万平方米暂未售出。今年，成都商业地产的新开工面积就超过 200万平方米，很多项目将面临招商压力。相比之下，重庆似乎更不容乐观。去年该市商业用房空置面积 246万平方米，空置一年以上的达 160万平方米。而当地已建和在建的大型商业设施更多达 40多个，规划的开店数量已明显超过市场需求。
商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。
据称，如今国内发达城市的商业设施正处于大放量阶段。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，部分发展商将未来企业的发展方向转向暂未受到调控的商业地产开发领域。
事实上，无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。而用这种手法做商业地产，投机的成分很高。
空置率较高一直是商业地产被认为投资过热的主要依据。2004年在商品房空置面积总体下降的情况下，商业地产空置率达到3000万平方米；2005年 1～3月，商业房地产空置率 2616万平方米，同比增长 20.3％。
与商业设施建设的迅猛发展不相匹配的是，大多数城市的商业网点规划还处于空白状态，国内在商业网点规划方面也缺少相应法规。即便在获批商业网点规划的城市，因为相关规定缺少法律的严厉性，也常常被地方政府漠视。
业内人士分析，商业地产投资热中，投资者无视市场显而易见的高风险，以非理性的投机行为代替理性的投资行为。与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损！
调控指向商业地产
日前，商务部及多家金融机构赴浙江、广西、成都等 7个省市进行调研，对商业地产的布局、资金运转状况进行了解。结果显示，目前一些城市商业地产空置率过高，销售价格过高，开发过分依赖银行贷款，局部有过热的苗头。
业界人士认为，商务部此番动作虽然不是全国撒网，但其目的和意义都十分明显——表明防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设已被提上了议事日程！有关部门还将针对空置率高的商业设施项目进行分析、对大型商业设施的发展和规范提出意见和建议，以期为下一步行动奠定基础。
事实上，空置率居高不下一直以来都是商业地产的一大“痛处”，对空置率的调研自然而然地被纳入了商务部的视线。
中国商业经济学会副会长黄国雄指出，商业地产行业内部存在的风险和问题值得警惕。首先是不断攀升的空置率问题。这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的 10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的 1／4左右，而且还以每年 10％甚至 20％的速度递增。2004年我国商业地产空置面积达到 2610万平方米，到今年第一季度空置面积又上升了 20.3％。与此同时，由于近年来投资者普遍看好商业地产，故而其价格不断攀升，但这里面有很大虚数，其实是投机所致。
资金运营情况是这次调查的重点之一。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业银行在发放商业地产开发贷款时不够谨慎，缺乏对相关开发贷款的监控和专业性研究，拉大了大型商业地产市场结构性矛盾。目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，对商业银行的依赖性很强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成商业银行的不良贷款，增加商业银行的金融风险。
商务部此番调查的另一大焦点，是商业设施建设用地的情况。中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达 200家左右，总面积约 3000万平方米。
“应该说，在土地资源占用及浪费方面，商业地产往往比住宅更为严重。”王永平强调，大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。
事实上，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。比如，开发商在商业地产开发的过程中，缺少对零售业运作的了解，盲目上马一些大型商业项目，结果造成商业地产空置率居高不下。尽快摸清楚全国商业设施建设用地情况，建立起大型商业设施的建设监测系统，是眼下的当务之急。
商业地产将进行结构调整
据称，广东的东莞云集了将近 300万平方米的商业面积，根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞在建以及已建大型项目有世博广场等 52万平方米。东莞市区的人均商业面积达到了 2平方米，而老区莞城，人均商业面积达到 3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积 1.2平方米，显然已经严重超标。
广东省连锁经营协会会长助理黄华军表示，先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，长线投资的少；符合商业地产发展规律的少。这是国内商业地产发展的通病，并非东莞特有。只是由于东莞购买力旺盛，加上城镇化推进较快，取得土地的成本较低，政府规划、调控力度较弱，造成商业物业总量偏多。他认为，消化是相对的概念，有些地段虽然密集，但能够共存消化，有些商业项目大而无当，虽是唯一，也难以消化。总的来说，在合适地点开出合适规模的商业地产项目，并不多见。
中国社科院研究员刘维新也指出，商业地产开发如何保证供给与需求有效结合，才是地产开发的关键。商业地产开发的最终目的不是为了销售，而是为了经营，商业地产项目开发然后出售只能产生一次价值的增值，但是开发经营性商业项目却能长期带来持续的价值增值。
有关专家认为，从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。
中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利也表示，未来专业化趋势更加明显，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现，空置率并非绝对的坏事，失败的一些商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。（来源:中国国土资源报 2005年10月16日）
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