在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的倒置，极大地降低了中国商业地产项目的成功率。

　　进入金秋的北京，秋风送爽，阳光明媚。与这种天气相匹配的是北京一些新的商业地产项目仍在如火如荼的发展，但与此相反的是，一大批原本被市场所追捧、推崇的商业地产项目却纷纷遭遇了经营危机，有些项目在危机中彻底消沉，有些则在危机中做最后的努力，试图重获新生。
　　这一现象引起了国家有关部门的重视，从7月开始，由商务部牵头会同中国城市网点建设管理联合会、中国商业地产联盟等部门对广东、广西、厦门、上海等十几个城市的商业设施建设情况进行了摸底调查，这是商务部首次对全国的商业地产所组织的一次专项调查行动，该行动现已降下帷幕，结果如何？
　　据领导这次调查行动的中国商业地产联盟秘书长王永平透露，基本的看法有两个：一是目前商业地产的结构性问题相当突出，二是商业地产空置率居高不下。
　　王永平指出，当前我国商业地产的结构性矛盾主要体现在两个方面，一是传统的大型社区商业设施项目一定程度的过剩与新建社区相当匮乏的矛盾。一个好的商业布局应该是大中小项目协调发展，这样的商业生态链才能保证不同的消费群体在不同区域都能得到最方便、最高效的服务。便民商业设施的匮乏不仅仅体现在大社区，在高档的别墅区里同样存在着这样的问题。比如奥运村的某个别墅区，虽然只需要跨过一条马路就可以解决这个问题，但那是一个面积有4000平米的别墅区，不管开车还是走路到马路对面都是很不方便的。二是城乡发展的矛盾比较突出，我国城市发展很快，而农村的商业设施却十分简陋，不仅设施差，而且运营能力、商品的质量等都存在问题。
　　关于商业地产的空置率，据国家统计局今年6月份的统计数据，我国商业地产的空置面积达已达到2788万平米，比去年增长21%。目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场增量的10%-15%，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25%以上，从2004年商品房总体情况来看，在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置率却在上升。
　　缺乏有效规划
　　“不管是开发商还是国家政府层面，对城市的商业规划都应该给予高度的关注”，这是中国城市商业网点建设管理联合会主任韩健徽先生在“中国商业地产论坛”上的发言。一起参加这一论坛的王永平先生也表达了同样的观点，他说：“规划是影响商业地产发展的一个非常重要的问题，国内目前的商业物业缺乏有效的规划，中国在很长一段时间里，是谁想建就建，想建多大就建多大，想建哪儿就建哪儿，而国外，包括日本、美国，都有很完善的商业网点规划”。
　　其实，早在2001年，为了推动我国城市的商业网点规划工作，国家经贸委就颁布了《关于城市商业网点规划的指导意见》。2002年，国家经贸委更加重视城市商业网点规划工作，颁发了《关于进一步做好中国大城市商业网点规划通知》，该通知明确要求各个直辖市省会城市尽快做好城市网点的规划，并且提出要制定城市商业网点规划，实行听证制度，作为推动城市商业结构调整的主要措施之一。可在城市商业规划和商业地产的赛跑过程中，商业规划工作总是慢了半拍、稍后一步。当时部分城市的商业地产，特别是大型商业地产重复建设，盲目发展，资源浪费等情况仍十分严重。
　　为了进一步遏制商业地产中不良现象的蔓延，2004年商业部、建设部联合下发了《关于做好地级城市商业网点规划的通知》。截止到2005年7月，在全国范围内，已经批准实施商业网点的城市有41个，待批准的城市有200多个。据商业地产联盟的有关人士透露，这个数据还有可能提高。
　　王永平告诉《中国科技财富》记者，新的《2005年城市商业网点规划草案》现已上报国家立法机构，我国第一部关于商业网点规划的法规有望出台。这标志着从2001年到2005年，中国的商业网点规划正在逐步向深入化、法制化和科学化迈进。据内部人士透露，该《草案》有这样的规定：大型设施必须由发改委、建设、规划、行政管理、交通、环保、生态、交流协会、行业组织、专业学者，包括所在的区、街道等各代表来参加项目听证，这是该草案的主要特点和内容之一。开发商经过听证后，再拿出建设规划，方可办理相关行政手续。此外政府还将把商业网点的统计纳入到法定的统计范围。在此基础上对商业网点进行动态监控，及时向社会发布信息，引导企业、银行以及个人投资者进行科学的决策，以避免开发的盲目性。
　　“但愿我国即将颁布的有关商业网点规划的规定，将以开放、竞争、统一有序的，以满足市场需求，提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，避免低水平重复建设和无序竞争，最终促进社会和城市的发展。”这是韩健徽先生在论坛上发表的对即将出台的《商业网站规划条例》的期望。
　　在此，不妨参考一下国外发达国家的商业规划和商业之间的关系是如何处理的。比如，新加坡的商业网点共分为五级：中央商业中心、区域商业中心、小型商业中心、边远商业中心和邻里商业中心。新加坡的商业网点是由城市局来统一负责，其任务是确保有限的土地资源能够得到充分利用。新加坡方面严格规定：每个商业中心对网点的选址、规模、商品等都有明确的要求，也规定新增的商业设施不能影响已有的商业中心。同时，要严格遵守交通蓝图规划，任何人无权擅自改动，如果要改动就要提出足够的理由，并且要经过法定的程序。新加坡的商铺非常发达，整个城市的发展也十分有序，这不得不归结于其前期整体的良好规划。这与我国很多城市的情况不一样，我国的一部分中小城市根本就没有规划，即使是一些大城市有了规划但也不能够严格的执行，随意变动性很大。更有甚者，为了拿到工程的规划许可证和开工许可证，以住宅的名义进行申报，并且也以住宅的名义向银行进行借贷，以造成商业地产的事实，然后通过各种关系或以很低的违规成本绕过政府的规划和政策的管制。出现这种现象一方面体现出开发商对政策的不严肃态度，另一方面也体现出政府规划政策的有效性很差。
　　再来看看英国。英国是个发达资本主义国家，其商业地产非常发达，遍布城市、农村、边远小镇。英国把商业规划提升到了这样的一个高度：认为商业网点规划是促进城市经济、商业自身健康、协调、可持续发展的重要手段，并经过议会形成正式的法律文件。为了使商业网点的发展达到规模适度、布局合理、结构优化，英国政府征求社会各界意见，制定了规划程序，并且在实践中随着本地区经济的发展情况，不断扩展与修订。与此同时，英国在商业发展中还有一个显著特点，即英国对大型商业设施规划实行严格管理，对本国和外商企业的规划采取同样的政策，没有区别对待，更没有专门针对外商的规定。而在我国某些城市却把招商引资作为头等大事，并为此修改我们的规划，制定特殊优惠政策。从经济的角度看，商业网点连接着产品的生产和销售，从社会的角度看，商业网点连接着百姓的日常生活，商业资源应该是社会的公共资源，为何不公平对待？
　　倒置的开发顺序
　　“我认为做商业地产项目是做所有地产项目中最难的，做住宅项目是最容易的”，北京庄胜广场总经理邓智仁先生这样告诉记者。他认为，从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅——公寓——别墅——办公楼——商业。只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败。
　　目前国内的地产商存在两个认识误区：一是认为商业地产盈利高，故都想来做商业地产，但高盈利同时也存在高风险。二是认为有很大市场需求，因为2004年中国零售业全面开放，国外有许多零售商将来中国开店。但令人担心的是国内的地产商未能真正了解零售商对商业物业的要求，自主地建设了很多商业物业，而又不能满足广大零售商的商用要求。
　　在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。内地地产商的开发程序是：买地——设计(按地产商的主观要求)——建设(按地产商的要求)——分割出售或出租(中小投资者购买)——回笼资金——开发新项目(用回笼的资金)。其实正确的开发程序是：招商(与零售商等商家签好合同后)——设计(按零售商等商家的要求)——建设(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投资者投资购买)——物业管理(开发商或第三方)——长线经营——开发新项目。
　　在前一程序中，到分割出售或出租阶段后就会出现一系列问题：一是难以统一经营。在商业地产发展初期，广大中小投资者会在地产商广告承诺8%-20%的高回报率诱惑下热情购买，但由于地产商的分割出售或出租，缺乏整个商业物业的统一经营，各业主各行其是，有可能开饭店的与开药店或与开展服装店的在一块经营，会乱成一团。如新恒基集团公司(以下简称：新恒基)在北京长安街上建的恒基中心，从建成到现在，一直在做经营调整，目前还是很没有人气，不断的有商户搬进又搬出，很难稳定经营。二是供给与需求错位，中小投资者遭殃。目前地产商为了避免不能统一经营的问题，采用了售后返租的销售模式，即在投资者与地产商在签定房屋买卖合同的同时，还要签定一个投资者将其购买的商用物业返租给地产商或双方委托的第三方的租赁合同。这样，投资者只享有其购买物业的产权和收益权，而不享有经营权，其经营权由地产商或双方委托的第三方享有。但由于地产商所建的商业物业是按自己意图所建，不能很好地满足零售商的要求，就会出现招商难以成功，向投资者的回报率承诺也就难以实现，而地产商已卖完物业收完钱走人了，最后受损的是广大中小投资者。最终，一个可怕的后果是：广大投资者对商用物业产生信任危机，不愿再投资商业地产项目，地产商、零售商和投资者就会因此陷入恶性循环的困局。而采用后一程序，就会避免这一系列问题。
　　内地的商业地产商偏于短线投机盈利，没有长线经营意识。一方面是由于目前融资渠道比较单一，多数项目的开发资金组成大部分来源于银行贷款、小部分属于自有资金和预售资金，由于银行贷款提供的资金数量和使用期限都有严格限制，地产商有急于回笼资金向银行还贷的压力。另一方面是由于内地的商业地产商多半路出家。一批原本做住宅的地产商转型做商业地产，而住宅地产与商业地产开发有很大的差异，前者以售出为终结，是一种明显的短期业务，而后者则是通过租赁运营获得长期回报为目的。有的地产商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者。住宅地产主要以销售情况好坏为标准，而商业地产主要是以后期经营情况好坏为标准。
　　首创资产公司所做的“巨库”和“第五大道”的失败就是一个典型案例。当时风光无限的卖场缘何开业仅半年就风光不在？首创资产管理公司总经理杨晓斌总结：“这主要是因为一贯从事住宅地产开发，在商业地产方面还没有什么经验，住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题，而商业项目则不仅需要房地产开发知识，还需要在资本运营、商业经营领域进行专业运作”。
　　成功秘诀
　　做商业地产的难度和学问这么高，还有人能做得到吗？邓智仁先生说，英国的太古有限公司(以下简称：英国太古)、香港恒基集团有限公司(以下简称：香港恒基)等英资机构做商业地产相对而言是十分成功的，在香港做一个成功一个，但他们没有在北京做项目。另外，香港长江集团有限公司和新恒基集团有限公司是偶尔才会成功一个项目，还是失败的多。后者只是与内地的商业地产商相比稍好一点，但与英资机构相比，还是有很大差距的。
　　那英国太古和香港恒基他们成功的奥秘到底是什么？邓智仁先生说：“他们当然不会教你了，只是很多年我觉察到一些而已。”他认为主要的奥秘有：一是找最好的设计师，并给设计师足够的费用和时间。而中国的开发商在找设计师时，主要看设计师的名气而不是其专长能力，而且总是希望设计师用最快的时间完成设计工作。二是舍得花较多的钱去赚更多的钱。中国的开发商总是想用最少的钱办最多的事，但这是一幻想，实际上是做不到的，采用省钱的方式往往导致失败，这是做商业地产中一种很致命的错误理念。三是合理的面积利用率，不是可利用面积越大越好，而是要求科学。英国的开发商所开发的商业项目的面积使用率在35%，他们很讲究空间和人流以及购物环境。而中国的开发商认为面积越大越好，因为面积越大卖的钱也就越多，但很有可能缺乏科学性。目前中国的开发商所开发的商业项目的面积使用率在50%-65%，以前甚至到了70%的使用率这就更离谱了。建筑设计师也已摸清了中国开发商的喜好，尽量向面积大的方向设计，却不知他们在和开发商一起犯一个可怕的错误。四是装修方面，英国方面的做法是这个项目的设计师从项目建设到装修完工到使用，都是由同一个设计师(或设计团队)来做，因为这样可以体现其整体的规划性。而中国的开发商在建设时和装修时大都采用不同的设计师，缺乏风格的连续性。
　　可见，英资机构的成功是与他们的商业经验和商业运作模式是挂钩的。他们在人才方面的要求是管理层人员大都在国内外受过高等教育，资金方面的要求是至少自有资金1万美金/平米(比如要开发8千平米的商业地产，则需要有8千万美金)，而不是向银行借贷或其它融资方式所取得资金，在经验方面的要求有开发住宅、公寓和办公楼的成功经验。内地的地产商在这三方面都是没法与之相比的，做商业地产开发就不能想当然了。有丰富经验和强大资金实力的开发商都很难成功，那没有经验和资金缺乏的开发商失败完全是在情理之中，所以首创资产公司所做的“巨库”和“第五大道”项目的失败也是必然的。
　　纵观全国几个大城市，上海和深圳的情况好一点，邓智仁做了一个大胆估计：“北京的商业地产开发商至少还要交3年学费，才会明白什么是商业地产。虽然中国商业地产前景很好，但内地的商业地产商的成功机会率不会超过10%；可能会有10%的内地地产商马马虎虎、免强经营；而另外80%的商业地产商是会十分辛苦的。因为内地大部分开发商目前资金和经验都不够，不是开发商主观上想做到在客观上就能做到，虽然有中国人口很多这个客观条件，但其所做的项目没有吸引力，同样没有人气，出现冷场局面”。
　　在邓智仁眼中商业地产的价值因素又有哪些？他告诉记者主要有三个：一是地点，地产项目的地域性很强，不同地点的人流和车流是不同的，就会有不同的商业氛围。二是设计，这是一个商业项目的硬件因素，设计要非常合理、非常有深度，这是极其重要的，如果一个商业项目即使有了很好的地理位置，但设计师在设计整个项目的人流、环境和交通做得不好，就会影响到整个项目的人气和成功与否。三是经营，这是一个商业项目的软件要求。是出租、出售还是租售结合，都要求有十分周密的考虑。
　　开发商到底要达到一个什么样的水平才能做商业地产？本社记者带着疑问继续采访了邓智仁先生。他再次强调，一个开发商应该具有做住宅——公寓——别墅——办公楼种种从易到难的成功经验后，才能去做商业地产。就如一个孩子一样，应该从幼儿园——小学——初中——高中——大学——硕士这样一个成长历程，有什么样的知识才能担任什么样的工作，如果让一个小学生去做应该是大学生去做的工作，那当然是做不好的。开发商业地产之所以失败就是这个道理。
　　关于内地地产商可学习的外国经验，他指出，对做百货商业物业来讲，英国模式比较适合做高档的商业地产项目，日本的模式比较适合做中档的商业地产项目。因为英国比较讲究高档和贵族化，日本人比较讲究礼貌，典型东方人的风格。他很自信地告诉记者，他所做的庄胜广场南馆是采用的日本模式，比较适合中国目前大部人的购买力。他们先做崇光百货，经过了7年时间，从最初没有很多人流到去年营业额却达到了16个亿，今年可能到20个亿，居全北京首位，但其面积却不到8万平米。位于崇文门的新世界是13万平方米，其营业额不到10个亿。
　　他的经验总结是：一定要先是商业经营成功后才能做商业地产开发，而目前中国内地的开发商大都是先做商业地产开发然后才做商业经营，或者甚至不管后期经营。
　　不能有效保障中小投资者权益
　　从2004年到现在，国家所出台的一系列对房地产的宏观调控政策，其中对住宅市场的影响要大于对商业地产的影响。于是，广大富裕的民间资本就转向投资于商业地产，邓智仁先生指出，投资者跟地产商一样要遵循其难易程度的顺序，因为即使做住宅投资很成功，但不一定做商业投资就会成功，也要求有一个从易到难的成长经历。否则，肯定会失败的。
　　目前，商业地产所采用的分割出售后再售后返租的经营模式。即地产商把地产项目分割成若干单元，并按项目需要以若干平米数划为一单元(如17平米为一单元或25平米为一单元)，投资者购买其中一单元或若干单元，并拥有其产权，但在地产商与投资者的买卖合同中，同时附有投资者必须把其购买的商业面积出租给地产商或第三方，这是为了达到商业物业产权与经营权相分离的目的，主要是地产商避免传统的分割出售方式带来的统一经营问题。一般地产开发商会承诺给投资者8%-20%的回报率，在三年内若达不到双方约定的回报率，地产商必须以原价或双方商议的价格向投资者回购。
　　对售后反租中的回购问题，本社记者特地采访了颐合律师事务所律师呼爱军律师。他指出，原本投资者把地产商的回购承诺当成是一种保障，其实对投资者根本没有什么保障作用，因为在实际操作中非常难，对一次性付清的投资者来说操作还有可能实现，但对大部分以办理银行按揭方式的投资者来说是很难的。因为在办理完产权手续后，银行对该物业产权具有抵押权，一旦当地产商不能达到当初给投资者承诺的回报率时，投资者就有可能拒绝向银行还款。这时银行就有可能行使抵押权，抵押权在法律中属于担保物权的一种，而地产商向投资者回购的行为是属于债权行为。在法律体系中，物权是优于债权的，即地产商真的愿意向投资者回购，也是要经过抵押权人银行的同意，若银行不同意其回购行为是实现不了的。
　　更进一步来讲，地产商没有给投资者当初承诺的回报率的资金，还会有用来回购物业的资金？简直是天方夜谭！即使有资金回购，地产商也不会愿意回购，因为地产商不回购所引起的违约成本远远低于回购的成本，广大投资者一定要算一算这个细账。
　　呼律师认为，让第三方为这个地产项目做担保还算是一个保障，但要注意第三方担保公司一定是要有实力的公司，若第三方担保公司与地产商是关联公司，就有可能成为地产商编的一个美丽谎言，这种担保作用就会大打折扣。但对一个中小投资者来说，要知道第三方担保公司是否与地产商是关联公司是一件很难的事。
　　呼律师建议广大投资者在进行投资购买商用物业时，要注意把地产商口头承诺的内容写进合同中，以防在引起法律纠纷时，缺乏书面证据。
　　中国商业地产联盟发展部副主任刘博文指出，在商业项目未出售之前，其风险大都在地产商，在其出售之后，地产商就拿着钱乐呵呵地走了，又去开发别的项目了，大部分风险就转嫁给广大中小投资者了。他呼吁，目前广大媒体报道对地产商关注得比较多，而广大中小投资者相对于地产商而言，更是一个弱势群体，更需要广大媒体的关注。（来源：中国科技财富 2005年10月10日）