1月12日，福州土地市场以近62亿元成交四幅地块，其中华润置地以总价38.34亿元独揽鼓楼区两宗商住地块。

      华润置地此次所拿的两幅地块均以底价成交，其中鼓楼区工业路老酒厂地块成交价为29.14亿元，楼面价约6291元/平米；黎明永辉超市周边地块的成交价则为9.2亿元，楼面价4085元/平米。

      而据了解，华润置地将分别在上述两幅地块上打造万象城及五彩城两种不同类型的商业产品项目，这也是华润置地首次进军福州商业地产市场。

      “私人订制”摘地

      华润置地要在福州打造万象城的消息市场已早有传闻，只是这一次不仅确定了万象城，还将五彩城也一并落定，华润置地此举显得颇为抢眼。

      2013年五一节过后，当时福州市场曾传言，早前备受关注的华润综合体项目已最终确定，华润置地拟在鼓楼区选址打造城市综合体，首期投资额为1亿美元。

      之所以市场上有如此声音，在福州当地业内人士看来，主要还是源于福州市政府这几年非常重视商业地产的发展，也特别希望引进一些有实力的商业地产发展商，而华润置地在国内无疑是走在前列的。

      与福州市政府有意引进相伴随的是，华润置地本身也对福州市场充满了兴趣。这种兴趣一是源于华润置地通过万象城实施全国商业布局战略的重要一步，同时也是看准了福州作为东南沿海省会以及海西核心区的消费能力。

      既然政府和企业都有较强合作意愿，那么双方合作的基点——土地也就自然不在是问题，尽管目前福州土地市场呈现高热之态。

      “福州地产圈子的人都清楚，华润置地所拿的这两宗地就是政府为其准备的，双方之前早已经谈妥。”福州业内人士如是称。

      其实，从华润置地所拿两幅地块的出让公告中，也能看出明显的“定制”痕迹。

      两幅地块对竞买人的资格要求如出一辙，首先要求竞买人需为世界500强企业，该集团公司下属企业应有房地产行业的上市公司，且该上市公司的总资产不低于1500亿元，净资产不低于500亿元。

      另外，竞买人所属集团公司的控股企业在国内特大城市（北上广深）开发且持有至少一个大型购物中心，总建筑面积不少于15万平方米。

      如此种种，无疑已将地块的竞买人锁定，而对象就是华润置地。其母公司华润集团是全球500强企业之一，2013年排名第187位，华润置地自身的资产规模也符合竞买要求。

      另外，在国内特大城市持有15万平以上的大型购物中心，这一指标也指向了华润置地，其在深圳打造并持有的万象城建筑面积近19万平方米，该项目堪称华润置地在商业地产领域最成功的项目，不仅是其对外扩张的依托，甚至在一定程度上已成为华润置地的名片。

      商业再拓

      无论是形象上还是在价值上，万象城都会引领当地商业地产发展水平，因而对任何一个城市政府都有强大吸引力，这无疑也给华润置地增加了土地议价能力，此次福州地块的“定向出让”，以及最终的底价成交也正好说明这一点。

      纵观华润置地打造的商业产品，已形成了万象城和五彩城两个系列，分别承担都市综合体和区域商业中心的定位，这种较为清晰的产品线也为华润置地抢占了更多的市场。

      不过，从华润置地以往在商业地产方面的发展历程来看，在同一个城市同时布局万象城和五彩城却并不多见，更不用说将两大项目放在一个城区内，由此也让人担忧，该区域是否有满足华润置地两大商业项目的消费支撑。

      福州当地业内人士透露，华润置地此次所拿的两幅地块位置其实相距不远，而地块周边就是福州传统的万宝商圈，只不过该商圈针对的主流消费群体是青年、时尚人群，消费能力并不算很强。

      该人士还提到，虽然鼓楼区是福州的主城区，也是城市核心区，但华润置地所拿地块周边却只有融信澜郡一个较为成熟的住宅小区，周边更多的还是老房子，消费能力在福州其实并不算强。

      另外，就福州整体商业地产发展现状而言，华润置地今后可能还将面临激烈的市场竞争。

      在华润置地所拿地块不远处，以万宝商圈为原点，一路之隔的苏宁广场刚刚于去年9月30日开业，而距离万宝商圈不过一桥之距的浦上商圈，目前已有红星国际、仓山万达广场、乐都汇等多个商业项目，而在浦上大桥桥头还有闽侯区的综合体群升江山城。

      此外，在福州东部，商业综合体数量也不在少数，已落成的项目就有世欧王庄、东二环泰禾城市广场、台江万达广场等项目。

      福州大型商业综合体数量的爆发式增长，亦让多数业内人士担忧供应可能面临过剩。

      从华润万象城的定位来看，都是城市中心广场，一般除了一线城市之外，一个城市只会有一个中心，而万象城也就只能有一座，福州项目虽然满足了城市中心的定位，但能否实现城市中心的价值却还有待验证。