[提要] 由《中国企业家》杂志社主办的2013(第十二届)中国企业领袖年会12月7/9日在中国大饭店隆重举行。万通控股董事长冯仑参加了“导师论坛”，与大家分享了一场关于地产的思想盛宴。冯仑宣称要作红心开发商，精彩阐述商业不动产如何创新

      对于商用不动产如何创新？万通控股董事长冯仑有自己的看法，以下是其发言观点整理：
“商用不动产非常复杂，大家现在把商用不动产庸俗化了”。

      前两天我去马来西亚，人家告诉我有燕窝地产，大陆有个医疗叫医疗地产，有个文化叫文化地产，有个商场叫商业地产，有个教育叫教育地产，有个夜总会叫娱乐地产。

      于是，马来西亚就学会了，那个地方有一个燕窝，叫燕窝地产。

      其实这些叫法都不对，准确是叫商用不动产。住宅是给了各家的老婆、孩子使用的，商用不动产是给客户用的。比如我们做这个空间，给俏江南，它是B，谁来吃饭，在座的各位去俏江南吃饭，我只是给俏江南提供一个空间，所以我的客户是B，不是C，商用不动产最核心的价值就是我给B提供服务，这个B再用这个空间找到他的C，他从C收的钱付我的租金，这叫商用不动产。

      商用不动产怎么创新？首先从模式上创新，模式一共有三种。第一种模式叫转型的过渡模式，今天万达用得比较好，叫以售养租，加社区商业，它的产品就是大量的住宅，销售，支持一部分商业，这是一种模式；

      第二种叫经典模式，我们叫美国模式。经典模式叫中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化，这都比较专业了。那么，这部分最典型的美国是铁狮门，到中国就是直接投资和资产管理相配合；

      第三种模式，纯粹资产的管理和经营的模式。香港置地，九龙仓、太古，这种商业不动产模式也非常了得。香港置地，一共只有60万平米，它的价值跟万科差不多，一年销售收入20亿、30亿，可是它的市值跟万科一样。国贸三期一栋楼就几百亿，他不用多做，就做了一件事，这就叫经典的商用不动产中的资产管理和经营模式，最后随着这个地方越来越贵。

      住宅开发商堪称地产界的劳动人民

      我算一个账，我是叫劳动人民，真的不是资本家。为什么？我们1993年盖了一个房子，万通新世界广场，三元桥盖了一个莱茵大厦，我们全卖了，卖了好像挣了钱，结果你缴了税，最后又买第二个地又涨了，还不够，又贷款，再买，一直忙活到今天20年。可是莱茵大厦这个老板，楼一做完，再没有在北京做第二个楼，这个楼就是他自己的，他就出租，现在每年租金一两亿，这楼值30万亿，人家20年没挪窝，就弄这一件事，这叫经典的商用不动产。

      所以，今天我们大家熟悉的商用不动产，我们比较多地是注重过渡模式，以售养租的模式，而实际上赚钱最多的是第三种模式，其次是第二种模式。第一种模式适合中国现在，转型、速度很重要，李嘉诚和新鸿基先后用了15到20年，这个模式是对的，切合中国当下，万通现在也用。但是，应该说最赚钱的是第三种模式，像香港置地，60万平米，每年收租金7、8亿美金，这就是三种模式。