按照中国城市化发展进程，预计到2030年城市化率将达到67％。而目前全国已有6923个城市街道、8.7万个城市社区，社区综合服务设施覆盖率已达50.81％。

      如同毛细血管般遍布中国大街小巷的社区商业能否在2014年迎来有序爆发的春天？

      11月28日至29日，全国各地方政府、行业协会、研究机构、商业地产开发商、零售商、品牌商及投资者齐聚无锡，在2013全国社区商业工作会议暨第四届中国社区商业发展年会的平台上为社区商业发展的滞后寻求突围之策。

      与会人士认为，从2005年商务部下发《关于加快我国社区商业发展指导意见》至今，国家政策对社区商业日益重视，如今“民生商业”更是从未有过的政策高度，地方政府和市场企业的积极联动恰逢其时，社区商业发展有望迎来有序健康发展的真正拐点。

      “滞后”

      社区商业配套正成为中国城市化建设升级的重要一翼。

      按照中国城市化发展进程，预计到2030年城市化率将达到67％。而目前全国已有6923个城市街道、8.7万个城市社区，社区综合服务设施覆盖率已达50.81％。

      11月28日，中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪在此间致辞表示，随着城镇居民收入的提高，消费需求和消费结构变化，当前城市居民不仅需要繁华的城市和地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。

      但“相对于近年来城市中心核心商圈的迅猛发展，社区商业却产生了滞后性”。 中国社区商业工作委员会主任董利表示，社区商业多为微利业态业种，在完全市场条件下经营压力较大;另一方面，房地产开发的商业配套多以销售为主，销售型商业用房难以实现统一经营管理，同时由于销售型商业的租金水平较高，社区商业发展较为缓慢;另外，老旧商业的升级改造也面临产权、资金、配套等诸多困难。

      对于社区商业，常州市商务局副局长屠怀明也满腹辛酸，“市区政府、街道办要引进品牌，发展街道商业，升级社区商业，但往往引进不来品牌商家、品牌企业，甚至银行业也不愿进来，却宁愿开在马路边。”

      作为地方社区商业的主管部门领导，屠怀明表示管理此行当相当艰难。“社区商业网点多、规模小，菜市场难管，‘五小行业’——小餐饮店、小理发店等难管，‘五小行业’有工商营业执照，没有卫生许可证;有卫生许可证，没有工商执照，类似情况非常普遍。”

      2005年商务部下发《关于加快我国社区商业发展指导意见》至今，国家政策对社区商业日益重视，社区商业愈发成为城市商业地产的重要部分，也是国家商务部内贸领域重点工作之一。

      “难点”

      社区商业多年来为何难以推进？

      对于此问题的复盘，社区商业“大戏台”上的生、末、净、旦，各角有各角的难言之苦。

      理念之难。无锡崇安区副区长何雪清表示，地方政府抓社区商业的困难在于，各项经济指标压力大，领导往往对出政绩的重要项目更为重视，将之放在经济发展重要位置，而非社区便利店、修鞋洗衣等社区服务配套，由此导致社区商业建设滞后。

      北京西城区商务委人士也向中国商报记者坦言，政府其实明了社区商业的民生属性，但社区商业普遍的低价、实惠的消费需求与政府要求的高端城市形象和税收上缴、品牌招商等政绩一定程度存在背离，由此政府难有动力。

      体制之难有泰安市泰山区商务局副局长王勇的举例。“早在2009年后全国提出发展服务业，当时就感觉社区商业工作难度不小，直到泰山区‘区委书记亲自抓’服务业，服务业指挥部涵盖了规划、国土、建设等相关部门，才带动商务工作，尤其为社区商业发展提供了便利。”

      管理之难。诸如在社区商业招商中遭大品牌企业“冷遇”的常州商务局后来意识到核心问题出在菜市场。“社区商业菜市场的体量最大，却是低档、脏乱差的代名词，垃圾满地、污水横街，直接拉低社区商业的环境，让品牌商、甚至银行业都不愿与之为邻，社区商业品牌招商、街道商业升级因此成难。”

      而除了政府的难处外，社区商业建设“政府引导、市场化运作”两极的市场化运作一端，身处其中的企业亦有困惑。

      作为地产开发商，贵州黔贵房地产开发有限公司董事长郭乐安在做传统住宅地产开发的过程中发现，国内商业仍处于无序的野蛮生长中。“比如在贵州贵阳这样的二线城市，多数商业仍是传统的‘底商+住宅’的开发模式，缺乏满足老百姓中高端需求的综合性商业配套综合体。”

      上海智富企业集团副总裁耿乃兴则认为，社区商业的难点之一还在于商圈竞争环境的快速变化，以及竞争对手的专业化都使社区商业招商和运营处于劣势。

      “社区商业为什么难？是因为社区的‘隔壁’有大的开发商带领专业商业团队在做专业的事情，其做商业项目前会做诸如商圈研究、消费研究、竞争者研究、市场定位研究、营销研究等种种专业调研，然后才搞品牌落地策划，商家实现配比组合。”耿乃兴说，此商业操作逻辑意味着能带来客流的、竞争力强的、好的商家往往进了城市中心购物中心，而逐渐被淘汰的商家去到了社区商业。

      还比如在跟地方政府“打交道”中，无锡哥伦布商业经营管理有限公司总经理孙旭东发现，绝大部分地方政府做商业都没有先做商业定位和规划，而是冲上去就做建筑设计，导致建筑功能和商业满足度很差。“社区商业需要很多业态业种，品牌组合能不能放进建筑这个盒子里，必须先订做适合的业态业种。”

      这一点其实不可忽视。在社区商业的运作中，企业才是主体。孙旭东说，就社区购物中心而言，基本上以开发商开发为主，因此企业在开发过程中如何做后续资产运营，政府前期如何确保规划有效到位都是确保社区商业成功的关键点。

      作为社区零售业的从业者，安徽乐城投资股份有限公司总经理王卫一直思考的问题是：为什么社区店换手率高、开不下去?为什么社区店一开就是脏乱差的夫妻店?为什么社区店租金承受力低，缺乏特色?

      北京崇远万家邻里服务有限公司总经理沈平也表示，“菜篮子工程”菜利微薄，盈利难，若没有政府支持，其40多家菜店很难撑到现在。

      其实这反映的是整个国内商业的经营困局——经营费用高企、竞争加剧、消费者及员工忠诚度降低导致盈利生存艰难，小微的社区商业恰成了矛盾集中的缩影。

      “突围”

      欣慰的是，社区商业突围的曙光开始在政府和企业的合力探索中渐行渐近。

      意识到商务部门在城市发展建设中话语权有限、权力有限的地方政府开始懂得“因地制宜、借势发展”。王勇说，这是促进社区便民商圈发展的关键。

      一些地方政府对于社区商业也都有了明确的“抓手”。合肥市包河区商务局副局长李刚介绍，合肥包河区社区商业主要抓菜市场、早餐工程、社区底商改造等工作，后者恰恰是当前国内社区商业普遍利薄问题多的薄弱环节，最急需政府这只“强有力的手”。

      而比如，对于阻碍社区商业升级的“老大难”——菜市场，常州地方政府的做法不是“一刀切”地将“脏乱差”菜市场“切除”，而是采取了内部集中装修改造、原址改造、搬迁援建、新建菜市场等四种模式，由政府投入、整合资源、升级菜市场业态。据屠怀明介绍，从2009年开始，常州政府已投入9亿元资金对全常州108个菜市场进行全面彻底集中改造，现已完成31.5万平方米菜市场改造，有崭新摊位1.5万个。

      值得一提的经验做法是，常州政府对社区菜市场的改造，特别是新建小区，政府在商业网点规划中出台文件，规定凡有商业网点规划的菜市场在土地出让时与土地受让者签约明确，建成后的菜市场与住宅、其他商业设施同步交付，但菜市场必须无偿交给市级政府，保持菜市场的公益性。

      同时，在城市商业规划中，菜市场与大卖场、连锁超市门店进行了前期规划上的均衡布局，政府对每一个经营门类做出集中要求，使之有序良性竞争。“以4000平方米的菜市场为例，规划水产摊位和猪肉摊位不得少于20个。”

      其次，常州所有市级产权菜市场无偿给街道使用，对街道不收取任何费用，街道组织菜市场经营，把赚钱的菜市场用来弥补亏损菜市场，因此政府投入基本实现收支平衡。

      屠怀明说，常州对一个小小菜市场“大费周章”，却发现不仅提升社区商业形象，也从此让银行、百货商业、超市等都愿意跟着菜市场走，社区商业全面升级繁荣。

      对于地方政府对社区商业缺乏规划定位在前的普遍性缺失，荣获第一个“全国社区商业示范区”的上海静安区的做法显示了借鉴意义。

      上海静安区商务局副主任叶景辉介绍，2002年静安区就制定了全区社区商业发展规划，以规划引领全区发展，同时成立以区长挂帅的社区商业工作领导小组，结果在菜市场建设、白领午餐工程、社区服务中心建设上硕果显著。

      同样，北京东城区、西安雁塔区、长春朝阳区等三个2013年的全国社区商业示范区的经验分享亦都提及“社区商业规划纳入城市发展规划”的重要性，无锡崇安区则是首个对社区商圈进行了定位规划的区级政府。

      而与会企业人士和专家都提及的是，政府并非社区商业的“主角”。在耿乃兴看来，政府只是社区商业“搭台”的引导者，只能阶段性提供一些资金支持，“唱戏”尤其是把社区商业这场戏唱出彩儿还得靠企业的市场运作主导。

      耿乃兴建议，社区商业的创新和突破首要在于团队，需要梳理哪些商家是给居民带来客流量，哪些商家是让居民停留的，找到适合社区商业的业态、业种、品牌，并且对商家和员工进行专业培训。“现在没有人做社区商业业态研究，但凡做的还是按照购物中心的套路来。”

      “1000平方米左右的社区店是乐城下一步发展方向。”王卫也表示，作为社区零售业的主体，乐城超市将把社区超市设计成模块化，定位低温菜场、乐食汇(提供早餐、午餐便当、晚小吃)、乐园艺(宠物、园艺市场)、大零嘴(传统特色口味食品)、乐街(租赁方式导入药店、理发店、干洗店、彩票、面包店等服务业态)等五个模块，每个模块有自己的小业态，实现中国社区超市的标准化发展。

      除了千平方米的社区店外，王卫认为适合社区物业的是400平方米左右的“微超”，有望形成提供餐饮、蔬菜和日常生鲜食品购买的标准化、清晰化的商业服务以及社区公共服务。

      “前景”

      在中国社区商业工作委员会专家、教授吴晓辉看来，支撑企业不断在社区商业创新前行的动力是，社区商业的市场土壤完全可培养出大企业大公司，并已出现可规模复制的前景明朗的商业模式。

      借鉴新加坡邻里中心经验开发的苏州邻里中心就是成功的一案。苏州邻瑞商业投资咨询顾问有限公司副总裁杨慧君介绍，目前以社区商业为轴心，邻里中心已形成连锁社区购物中心15家、连锁生鲜超市4家、连锁经济型酒店7家、社区购物中心全程顾问服务等四大业务板块，开发并运营了14家邻里中心、1家邻里会、1个邻瑞广场，总建筑面积超过45万平方米，预计到2015年开发运营的社区型购物中心规模将超过80万平方米。

      此外，北京好邻居超市、天津津工超市等作为社区零售业的品牌商家，在开创社区标准化家庭服务、5到10分钟生活便利、电商服务等社区商业服务标准上都摸索出了可商业复制的路子。据天津津工超市门店现场负责人李云介绍，津工超市尤其在社区超市的功能实现基础上，承载了包括社区厨房、社区物流、社区菜场、社区养老一站式服务平台等诸多可盈利的社区商业服务。

      而董利透露，作为指导社区商业发展的力量一级，2014年中国社区商业工作委员会亦将从加强社区商业体系建设入手，帮助各地社区商业建设实现系统性、长期性和可持续性的发展。

      另外，“社区商业行业数据不明、情况不清的状况有望终结”，过去一年中国社区商业工作委员会配合商务部推动行业政策和标准的出台，承担并完成了商务部《中国社区商业评价体系报告》、《中国社区商业调查统计制度》、《中国社区商业中心建设》和《经营管理规范》等课题，这些基础工作的完成有望推动行业科学有序发展。

      董利介绍，中国社区商业工作委员会的上述基础工作都创下了行业的多个第一。“《中国社区商业评价体系》是国内第一次系统、全面地提出了‘中国社区商业体系建设’的思路;《社区商业统计调查制度》的设计也是国内的第一个对社区商业统计方式进行制度设计的标准;而《社区商业中心建设和经营管理规范》的行业标准研究制定将解决社区商业‘主力店’缺乏的老问题，倡导以全功能、多业态的社区商业中心作为行业龙头，带动解决社区商业自身造血难的可持续发展难题。”

      据记者了解，社区商业中心建设和经营管理规范制定工作已进入征求意见阶段，年内将递交商务部。

      其实，除了中央政府主管部门的重视，行业协会的力推，企业的市场化创新，地方政府如今正在成为社区商业发展的一大助推器。

      无锡市商务局副局长邓泉明就表示，从构建城市商业发展和城市宜居水平角度来看，社区商业所扮演的角色功不可没。以无锡为例，2013年无锡市荣膺福布斯中国大陆最佳商业城市百强排行榜第五位，并获得“便民商圈示范工程”称号。明年无锡崇安区将申报“全国社区商业示范区”创建工作，并以此为契机推进社区商业体系建设。