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城市商业街区建设应走出误区 
http://www.ccrea.com.cn   2005-8-8    

    7月24日,在启东举办的中国商业发展高峰论坛上,来自国家商务部、中国城市商业网点建设联合会以及中国人民大学的专家学者,评说城市商业街区建设中出现的种种误区,提出应注重培育特色街区、发展订单商业,很多观点令人耳目一新。

  贪大求洋反易丧失商机

  在北京,购物去西单还是王府井?在上海,去淮海路还是南京路?中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽说,当前中国零售业的竞争已经从店与店的竞争,发展到街与街的竞争,国内近几年也掀起了步行商业街的开发热潮,但一个普遍现象就是贪大求洋。商业街越来越长,很多都在1 3公里长,甚至更长。街道越来越宽,商店规模越来越大,面积越来越大。还有过分追求洋化,丢掉了本身民族化的特色。今年我走了十几条商业街,光凯旋门就看到了十几个。
  韩健徽说,最佳规模才能产生最佳效益。从国际商街的成功经验看,一般步行商业街,长度在300米左右为宜,特大城市600米左右,集中精力把这几百米的文章做足,并注意商业街和原有商业的有机链接。街道宽度应该在十几米、二十米为宜,一些迷你型的应当更窄。一般人行走路线是“之”字型,很少有走到一端再回来,街道过宽容易导致顾客疲劳,丧失商机。

  千街一面,商业特色缺失

  本地区、本区域所具有的最基本、最原始的特征,应该成为商业街开发中的特色元素。现在很多城市都建了商业街、步行街,但是形象都似曾相识,缺乏个性特色。专家们指出,在各种商业形态中,特色商业街最有生命力。不管是什么街,没有特色就会没落,没有特色就会迅速老化,发展也失去了依托。
  中国人民大学教授黄国雄毫不客气地说,现在我们的开发商想开发什么就开发什么,导致商业发展与城市建设失衡,归纳为四句话:形象大于需求,开发重于经营,规划落后于策划,规模落后于效应。一个地方建什么、建多少都要仔细调研设计。
  上海商业网点管理办公室主任浦祖建说,商业街如今已成为城市的新地标。以前没到过东方明珠、经贸大厦,就是没到过上海。现在是没到新天地等于没到上海。新天地的成功在于这条步行街是个性化的消费。这里不但保留了体现上海人文底蕴的石库门房子,还吸收了来自世界各地的风情餐厅、购物休闲公司,形成了历史与现代的对话。走进新天地,中年人感到怀旧,年轻人感到时尚,中国人感到洋气,外国人又感觉非常古典,这就是商业特色的最大化。

    招商先行,发展订单商业

  现在不少城市先不管三七二十一,把高楼大厦建起来,然后再满世界招商,最终陷入恶性循环成了烂尾楼,对城市整体景观也形成破坏。中国商业地产联合会秘书长王永平提出建议:先招商,后开发。
  他举例说,河北一座12万平方米的大楼,想引进家乐福,家乐福不进市中心;想引进麦德龙,但麦德龙是仓储店,层高不够。再找一家建材超市,但每平方米要求5吨承重,又不行;最后再找百货商场,要求间距不能少于8米,还是不行,不得已成为烂尾楼,只能零敲碎打,拆散了卖给小商品经营户。
  王永平说,一个住宅楼,盖得不是很理想,便宜点还能卖得出去。但商业选址错,物业结构错,就是什么用处都没有的烂尾楼。现在商业业态不断细分化、专业化,城市商业发展必须量身定做,发展订单商业,这是商业开发的一个铁律。厦门一个40万平方米的购物中心“宁发贸”,引进美国时代华纳影院。规划时就和美方对接,影院里什么砖,什么颜色,都做到尽善尽美,体现国际化的要求和水准。所以,前期商业研究非常重要,必须预先了解哪些商业进来,然后量身定做,这样才能保证商业的稳定性,而不是像国内一些大型商场三天两头换门牌,经营几个月做不下去,又换了一个。
  国际上搞订单商业,日本是高手。日本第一大零售商友旺,旗下已经有了40家上市公司。国内以大连万达为代表的开发商,也纷纷采用这样的模式,签约战略伙伴已经有沃尔玛等16个之多。  (来源:新华日报 作者:陈明 蔡炜2005-07-28)

 

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