根据官方数据显示，燕郊高新技术开发区面积约50平方公里，总人口50万人。据此，有媒体以国际人均商业面积为依据，以燕郊目前在售的商业配套面积200多万平方米计算，燕郊目前的人均商业面积已超过5平方米，比发达国家人均商业面积的警戒线1.2平方米多出近3.2倍。

      这种算法对于中国商业地产市场来说是否同样适用且不讨论，其能否真正被城市人口所接受并消化则是根本问题。

      商业供应趋于饱和

      最近一两年来，燕郊房地产市场不仅是住宅在“猛醒”阶段，随之而来的商业地产则更显激进。

      在几年以前，燕郊商业还较为匮乏，缺乏集中型的商业体和大型社区商业，这也对区域居住环境造成了很大的影响。“睡城”燕郊也由此而来。

      但从2012年之后，特别是今年，商业供应井喷式增长。以目前燕郊区域内的商业地产体量来看，供应的面积超过20万平方米的商业项目在燕郊很容易就能数出几个。如从拿地到准备入市已经酝酿多年的成功大广场（项目招商信息）、天洋城4代、鑫乐汇、雷捷时代广场等。一两年间，商业布局加速蔓延。

      然而，更值得关注的是，目前在燕郊的大量商业供应中，大多数处于前期销售或招商阶段。仅今年开盘的就有天洋城、湾仔城、东贸国际、鑫罗城等多个项目。

      而在规模相当的这些商业项目中，已有的相对成熟的如鑫乐汇综合体，已开业一年多，该项目是第一批招商，有先入为主的优势。新世界百货、沃尔玛的入驻使其在品牌优势方面更为突出。尽管如此，也要经历残酷的养商期。据了解，目前该项目也在进行阶段性的租户调整。目前还有商业街剩余几套400~800平方米的商铺待售。

      除已开业的大型商业外，其他在建或在前期准备阶段的项目在体量上亦称毫不示弱。位于燕顺路以北的首尔国际村综合体项目，据销售人员介绍，在项目中将打造燕郊的第二条步行街、酒吧街及号称建筑面积达30万平方米的shopping mail。

      而另一个超大型商业综合体则号称世界最大城市综合体，即位邻燕郊东大门的成功大广场项目，据悉，该项目建成后，其总建筑体量近180万平方米，总商业面积近82万平方米。据公开资料显示，2005年3月成功大广场项目就已开工。从2008年以后，有关项目即将竣工的传闻不断。开发商曾公开表示，预期2012年开始运营，但目前为止还没有正式开业。更有媒体猜测，马来西亚成功集团[简介 最新动态]在燕郊拿地并非是要开发商业综合体，而只是想通过囤地来实现土地升值，但是后来迫于政府的压力，企业开始进行开发。记者在近日采访中了解到，该项目近期又传出即将开业的消息。而此时开业的时机，又不免为其即将面临的残酷竞争而担忧。

      以上两个超大综合体均属于燕郊北城核心区，而另一大型城市综合体项目则位于燕郊南城的天洋城4代，亦号称中国首席第4代城市综合体，占地3000亩，其中，仅商业综合体即达25万平方米。

      在莲荷房地产开发有限公司策划经理彭祖东看来，燕郊的商业不仅是过剩，而是严重过剩，她亦认同关于燕郊商业面积超过国际人均商业面积标准的说法。而她所在的项目东贸国际，目前就正处于招商阶段。项目商业面积共10多万平方米。目前已招商引入12家品牌，街铺还没有开始对外销售。项目的思路就是先招商后销售。

      据记者调查走访了解到，与东贸国际相邻的夏威夷湾仔城的商业目前正处于销售阶段，项目销售人员告诉记者，目前的商业售价在28000元到30000元/平方米。

      对此，一位不愿具名的商业项目开发商认为，很多项目都在说已经蓄客多少多少，但大家心理都没底，因为燕郊招商太难了。

      消费习惯掣肘商业崛起

      记者采访的多位当地商业项目开发商均表示，目前燕郊商业项目招商确实是头等难题。“可以支撑的人群太少，虽然燕郊的刚性需求人群越来越多，但大多是北京的外溢客群，其消费习惯依然在北京。”彭祖东认为，燕郊商业没有一个非常集中的地方，没有形成气候，像万达广场、龙湖时代天街 这种概念在燕郊就没有。所以现在看商业经营情况都不是很好，当然她也认同商业也需要一段时间的养商期。

      彭祖东对记者表示，燕郊的商业越来越多，越来越大，但就是没有一个特别能让人想去的地方，没有让人形成这种购物习惯。现在唯一好一点的可能就是鑫乐汇。

      与北京相比，燕郊的商业品牌以及新品或多或少地存在差距，这也会影响其消费者的购物习惯。“服装的款式和一些新品与北京市里的还是有一定的区别。就连通州的商业与市里的也有区别。”彭祖东认为，实际上燕郊缺乏有档次的商业，缺乏娱乐消遣的地方。白天消费的人群非常少，到了晚上可能会有一部分消费，但是人们的消费习惯还都在北京，很大一部分上都在北京上班。

      此外，如果详细梳理燕郊商业品牌与消费习惯之间的关系，又极其微妙。消费习惯与品牌之间相互影响又相互制约。以餐饮娱乐为例，彭祖东告诉记者，在燕郊稍微有档次的餐饮很难找，基本上是大众餐，普通的餐饮消费是两个人找一个相对安静一些的餐厅，差不多人均消费80元。但在北京就远远不止了，有更多的选择。在燕郊，无论是餐饮，咖啡厅这种品牌的休闲地方比较少，不集中。而相反，有一些品牌专卖店还是在燕郊却很难维持经营，首先是价格较高，而且其真伪往往受到消费者的质疑。在北京就不一样了。很多中商端人群会选择半小时生活圈以外的万达或新光天地。

      对此，鑫乐汇相关策划负责人对记者表示，燕郊其实有一定的消费能力，人流是没问题，现在燕郊加上流动人口也达到七八十万人了。这边的商业项目也越来越多，但是这边的消费习惯对商业的贡献会有一定影响。而且业态配置的同质化现象也比较突出。但对于高端商业来说，年轻人都往北京走，剩下这些人可能消费能力没有那么高。

      据记者了解，目前，燕郊一些新建商业，在经营上大多采用以售为主的模式，全部自持的商业除天洋城4代之外，几乎没有。大多是自持一小部分，其他均以出售为主。这也会导致商户档次参差不齐，使后续的商业运营、商业聚集力无法保障。

      缺乏区域整体规划

      商业面积的井喷式供应与燕郊本身消费群体的特殊性，注定燕郊商业地产未来竞争的残酷格局。而规划上的整体布局则是影响商业成功的关键。有分析人士表示，目前燕郊商业发展仍停留在“配套”层面，没有充分发挥商业对区域发展的拉动作用。

      “这样的商业体量对于燕郊来说已经饱和，除了天洋城四代稍远一些，其他的商业都相差不到5分钟的车程。”一位当地商业项目开发商告诉记者，政府在土地出让时也没有一个合理的规划布局。

      但相比北城区，燕郊的南区相对更规整一些。天洋城副总经理李亦兵对记者表示，南区是按整个区域来规划，所以未来无论是市政规划配套还是居住环境档次都将有一个明显的变化。对于燕郊来说，南区的优势就在于整体规划上。因为北区主要是老城区，以居住及工业用地为主，很多开发都是见缝插针，并不是整体规划。

      在采访中，一些商业项目开发商也表示，天洋城4代开业后可能会对燕郊其他商业项目有一定的冲击，尽管其在南城，但从其体量及整体规划来看，对整个燕郊商业地产会有一定的影响。因为天洋是从商业起家，对整个商业的运作，包括对商业未来发展的理解，有一定优势。