商业地产的弦这个月都会紧绷着，因为商务部会兵分两路查各地的商业地产情况。而此时，商务部的想法也成为商业地产界关心的内容。商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平日前对商业地产的现状表达了自己的看法。

　　王永平则指出，目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，对银行的依赖性更强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　据了解，目前对大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的统计数据，但有业内人士估计，此类项目的贷款已占据了全部房产投资的60％－80％。

　　而根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建的大型购物中心建筑面积合计为2000万平方米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60％计算，需占用信贷资金1200亿元。

　　“资金运营情况是此次调查的重点之一。”王永平强调，“我们希望藉此提醒银行注意商业地产的贷款风险。”

　　此次调查的另一大焦点，是商业设施建设用地的情况。

　　“以前我们所做的一些调查，主要集中于已建成项目，比较强调人均商业面积及千人拥有商铺数量这两个指标。尽管这些指标也能说明一些问题，但它不能切实反映出商业地产发达程度及背后的最根本问题。”王永平指出。

　　中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。

　　“应该说，在土地资源占用及浪费方面，商业地产往往比住宅更为严重。”王永平强调，大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。

　　王永平认为，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。据王永平介绍，当前商业地产中主要有四大误区：

　　一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，其实这之间有不少是虚假的繁荣。很多商铺的转手率非常高。这就存在着很大的泡沫并潜伏着风险。

　　二是投资商业地产可长期赚钱。目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。同时，我国商业已进入微利时代，超市的利润率一般在1-2%之间，商家赚不到钱哪来的高租金呢？

　　三是外资扩张将给商业地产带来无限商机。种种迹象表明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新开店，很多外资目前都是以收购等方式进来的。而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻。在这种情况下，无限商机又在哪里？

　　四是返租是一剂灵丹妙药。返租，即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由一家商业公司进行运作，并给予投资者固定的回报。但是，返租是不是就一定能解决这些问题了呢？显然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平，他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种，不同的管理水平，会直接影响到返租回报的承诺。所以，不是一返租就灵，现在返租回报承诺都不低，到时兑现不了怎么办？王永平说：“我看前两年搞的返租，从不少项目现有的经营业绩看，肯定有不少会兑现不了，到时问题可能会集中爆发出来，成为投诉新热点。”

　　据了解，商业地产发展中的一些偏差，也程度不同地影响着商业地产的发展。

　　一、套用住宅的开发模式。这是一些商业地产公司经常犯的错误。这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。

　　二、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城以及商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街就日渐萧条。

　　三、商业地产开发过分依赖银行贷款。据王永平介绍，商业设施投资大、动作快，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　四、商业地产开发中存在着形象工程。王永平说，现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，使项目招商陷入两难的尴尬境地。（转自《湖南经济报》2005-7-5）