成都商报记者在采访中发现，许多投资者其实并非高手，近10年投资商铺成功者，大多数是因为城市化进程加快、房价普涨带来收益上涨，而非是在专业投资意见指导下真正选准了铺子。四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，“任何商铺在开业之前租金是零,如果现在投资还是‘盲选’的话，当心商铺变‘伤铺’。”

      “在投资前，一定要做好充分的市场调研。例如，每条街的固定顾客属于何种消费群体，客流量有多大，人群流量是多少，他们热衷于何种价位、品位的商品等。看似小小的生意，却是一点都不简单。”四川通威地产有限责任公司总经理吴波告诉成都商报记者。

      典型个案

      闹市中盘了间冷铺子

      吴波的投资逻辑是正确的，但即便如此，他仍然有过失手。“我本人投资商铺10多年，有过成功也有过失败。”据吴波透露，2008年，他在城南投资的一间400平米社区商铺，交房5年都没租出去，“虽然价格上涨了，但5年租金是硬亏了。”如果说吴总的投资还算差强人意的话，那许正荣的投资则称得上“竹篮打水一场空”。

      2009年3月，许先生看中了骡马市的一间临街小商铺，为了盘下这套铺子，他把银行买的金融产品和汽车都卖了，总共投入了90多万元。许先生开店，源于他朋友在九眼桥开的一间小店，那间小店经营各种饰品，生意很是红火。在朋友的建议下，许先生盘下了骡马市这间30余平米的商铺。“为了盘下这间商铺，我和房东谈了好几次，人家觉得我确实想买，给我优惠了5万元。当时想的是，周边居住氛围成熟，外来人口多，而且，整条街只有我一家卖饰品，价格也不贵。”经过1个多月的准备，徐先生的饰品店在5月开业。开业以后，店里的冷清让他始料未及，有时也会有朋友来店里“壮声势”，但给人感觉是“卖东西的比买东西的多”。

      “当时买下这个铺子，想的是经营不善还可以出租，不会砸在手里。”许先生说，在经营了半年之后，生意一直很冷淡，最终只得在年底选择关店。“通过这次投资，我自己总结出了一些经验：闹市有生意很好的铺面，但不一定每个铺面都是好口岸，正所谓‘一步差三市’。”

      成都商报记者发现，任何一座城市都有这样的现象：同样是闹市，生意差一截。而且，随着城市走向多中心，商铺投资较之10年前已发生天壤之别。

      市场分析

      供需结构已经转变

      买商铺再也不能蛮干

      四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，成都商业地产过去10年大致可以分为两个发展阶段：2005-2009年算第一个阶段，这个阶段有三个典型特征：第一，市场不知道什么是商业地产；第二，商业跟着地产转，商家没有选择权；第三，投资商铺，不需要专业和技巧。

      2009年到现在算第二个阶段，这一阶段出现了新的特征：写字楼局部过剩，社区商铺价值被高估，专业市场急速扩张。以社区商铺为例，供应量急速上升，开发商将商铺后期4-5年的价格空间都吃了。因此，在现阶段，投资社区商铺不能像过去一样盲选，需要专业眼光。

      吴波坦诚，当时投资城南的商铺是看重城市发展的大方向，但因为区域供应量太大，加上很多商业又都是散售，导致商家竞争激烈，投资者纷纷加入价格战。万达集团商业运营部某高层也表示，“现在投资商铺，要比过去更谨慎。因为，随着城市的发展和扩张，商业格局已经发生了质变。”他举例说道，以前城市是单中心而现在是多中心。“不是必要情况，可能很多人半年甚至一年都不会去春熙路购物逛街，因为春熙路能够满足的需求在其他地方同样能满足。”

      中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产现在处在转型期。其中，行业出现的新变化：购物中心去百货化、社区商铺集中化、街区商业主体化、实体店电商化等，都在酝酿新的变革。RET睿意德执行董事张家鹏表示，“成都在接下来的5年甚至不到5年的时间，购物中心将快速发展，诸如春熙路这类传统商圈可能将走向衰落。”张家鹏指出，随着消费观念的发展，逐渐从消费产品发展成消费外延，从消费产品变成消费场所，从物质消费变成精神消费。

      专家建议

      商铺投资，选位置比算价格更重要

      选商铺位置很重要，“金角银边”的法则也屡试不爽，但为什么有些投资者买到了好位置的商铺还是会遇到商铺出租困难的情况？这往往是整个商场或商业街的经营失败，导致了所有商铺无人问津，只能空置。

      资深投资人士朱晓明说，“投资商铺选位置是第一位的，不能只图价格便宜，更不能盲目预计店铺的前景。”他说，投资商铺要量力而行，不要一味贪图便宜与低总价，而误买存在缺陷或带有高风险的商铺。高价商铺可能会造成投资者收益的漫长周期，但单价低的商铺亦可能会潜藏更大风险。

      要知道，即使是在中心商业区，也会有人流量“死角”，如果选址选在了“死角”上，再好的项目都可能会面临失败。商铺是房产投资中比较特殊的经营性产品，其价值很大程度上取决于后期的成功运营，如果商铺的地段、硬件优势都十分明显，再加上商家运营情况良好，则商铺回报率和价值都会不断上涨。反之，若是因为商铺本身问题无法实现招商，或者商家在其中很难持续经营，那么这样的商铺价值可能都不及普通住宅—住宅租不出去还可自住，商铺通常只能空置且还要支付物管费，最终出现“商铺变伤铺”的局面。

      成都商报记者 陈柏喜