“不要梦想在商业地产中挖第一桶金。”这是万达集团董事长王健林在参加商业地产论坛时讲的一句话。不论是大连还是全国的商业地产项目都曾走过弯路，比如“卖完就走”的甩手掌柜、资金匮乏下的“以售代租”……时至今日，已经有无数次的经验与教训证明，要搞好商业地产项目，资金、专业缺一不可。日前，中国商业地产联盟理事长荀培路、秘书长王永平来到大连，将副会长单位的牌匾颁发给了大连百年城集团。据悉，这是中国商业地产联盟在充分考察之后作出的决定，在大连，只有万达集团和百年城集团被吸纳到了中国商业地产联盟之列。秘书长王永平指出，如果没实力，千万别轻易涉足商业地产领域，更不要梦想短期暴富。其实，王秘书长所说的“实力”不仅仅指资金，还包括经验、技术、人才分配与资源整合等专业化运作的手段。

        商业地产是用专业手段运作资金的过程

        商业地产的核心是商业，这句话已经被认同，当时光跨入2005年，数年前推出的部分商业地产项目一步步进入死胡同，专业人士普遍认识到，商业地产不是看到什么就做什么，要有所为有所不为。通俗一点讲，商业地产项目要生存，一要解决资金问题，二要解决专业化问题。

        据调查，2004年全国商业地产空置率为20%～25%，部分城市甚至更高，例如广东去年上半年空置率高达40%。在大连，前几年兴建的部分购物中心有些已经在走下坡路，虽然开发的项目很多，但真正与市场对接的项目却并不多，商业地产开发商在拼命通过招商找品牌商家，而品牌商家却苦于找不到适合自己发展的商铺，市场的结构性矛盾很突出。造成这种原因一方面是资金的问题，再有就是商业地产开发商专业化程度不高。

        做商业地产项目，没有不缺钱的，按照专业人士的分析，像购物中心这些大型的商业设施，自有资金的比例至少不要低于50%，比例达到80%是最理想的，而这种条件无疑近乎苛刻，但是有些专业化运作手段可以降低自有资金不足的危险。比如商业地产依靠银行信贷虽然占到资金90%以上，但后期运营情况良好；或者前期调研定位准确，很快地得到市场的认可；再或是开发商本身握有大量专业店品牌店的资源，使得后期招商进行顺利，人气飙升等；还有已经运作成功一个商业项目，从而确立了品牌效应，带动第二个、第三个商业项目持续成功等等。

        在市场上，如今比较容易出现的像在前期调研时背离消费能力、任意扩大商圈，再有部分商业地产盲目的售后返租行为，吃品牌的老本行为，都是不专业的表现。大连百年城集团董事长曾有治企名言：“专业的事让专家来做”，就表明了对专业化商业地产运作的态度，把商业地产运营的各个环节交给专业人士来做，其结果一定很乐观。

        商业地产两张“皮”，一是定位，二是经营

        对一个人的人生规划，最害怕的是选错行；而对于商业地产运作来说，定位就是灵魂，定位失误，一切无从谈起。目前商业地产定位经常泛起仿效之风，上海新天地成功了，全国到处都是“新天地模式”，结果倒了不少“新天地”。其实每个城市在历史、文化背景、人口结构与人口素质上是不同的，就算是同一个城市的不同地段，商业形态与氛围也不同，甚至是同一地段哪怕是隔一条街，其业态也要重新考虑。这就是定位的魔力，但是这需要大量的市场调查，当然也不能排除开发商的商业经验。

        做好定位，其次就是经营。同一个项目，谁来经营、经营什么、怎么经营，其结果都不是一样的。我们很容易发现商业地产的成功都离不开商业后期的经营，哪怕是万达的订单模式，预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到租赁项目的承诺后才进入实质性的开发。一开始肯定要借助500强的经营能力，因为地产商在转型时商业经营是弱项，而在订单逐步增加时，地产企业本身也有了商业经营的经验与品牌凝聚力，足以引起商家的追随。

        在大连重视后期经营取得成功的例子也很多，比如大连百年城集团是一家具有温商背景的民营企业，其第一个项目百年城每一平方米面积都是出租的，商家抱定经营的信念、通过多年的持久战，如今迎来了国际50个一线品牌的加盟，试想当年如果按照其地理位置全部出售，也许资金一下子就回收了，但企业将失去进军沈阳及星海湾重地的机会与能力了。商业地产需要慢工出细活，要有持久战的准备，这一阶段不可逾越。（来源：大连晚报 2005年6月10日）