商业地产步入黄金发展期

      2012年6月，张家鹏离开了工作十年之久的戴德梁行，当时他所在的部门刚创下历史最高业绩。

      2个月后，张家鹏与原戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆、原戴德梁行中国商业地产服务主管聂绮冰共同成立了睿意德。

      普遍认为，中国的商业地产正经历着黄金发展期，市场对顾问公司的需求判断日渐成熟。在张家鹏看来，商业地产行业从点到面的发展刚起步，二三线城市的商业地产也正经历着从量向质的转变过程，此时的市场是最显现商业地产顾问价值的最好时机。

      据了解，目前我国房企正处于从住宅向商业地产市场密集转移的时期，标杆房企纷纷进入商业地产市场，使得商业地产市场规模持续扩大，因此商业地产的服务需求也在增加。

      也正是迅速膨胀的市场需求为睿意德的发展提供了契机，房企对全程商业地产服务越来越认可。张家鹏认为在这一时期创办睿意德，是在正确的时间做了正确的事情。

      成都商业地产有效供应不足

      创立之创，睿意德便进入成都市场，在张家鹏眼中，“成都是一个黄金的商业地产发展市场。”

      相关机构统计数据显示，成都商业地产在建面积超过290万平方米，成为全国商业地产在建规模最大的城市。

      今明两年，成都的商业地产将迎来供应的井喷期。张家鹏认为成都的商业地产发展迅速，不仅得益于近年来地区经济的快速增长，还与成都的消费习惯关系密切。

      张家鹏说，成都人乐天派的性格有敢于消费的个性习惯，近年来成都向一线城市跃进的步伐很快，积累了让人侧目的财富厚度。同时，交通轨道的发展，使得成都对周边地区辐射作用增强，带来了更多消费人群。

      而对于体量巨大的成都商业地产是否存在泡沫一说，业界一直争论不休，对此，张家鹏有自己的看法--目前成都的商业地产存在的问题是有效供应不足。

      张家鹏进一步指出，在百货发展时期，成都的商业发展在国内属领先水平，太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂等百货公司纷纷进入。然而，在百货公司向购物中心进阶的发展过程中，成都却落后了，目前成都购物中心还屈指可数。成都的商业地产发展属于先发后制，虽然目前数量很大，但有效供应量还不足。

      未来5年春熙路将走向衰落百货公司向购物中心的转变，是商业发展的必然趋势。张家鹏坚定的认为，"成都在接下来的5年时间，甚至不用5年，购物中心将得到快速的发展，诸如春熙路这类传统商圈将会走向衰落。"

      张家鹏指出，随着消费观念的发展，逐渐从消费产品发展成消费外延，从消费产品变为消费场所，从物质消费提升到精神消费。而新一代消费人群的消费需求，只有购物中心能满足。

      根据成都市政府公布的《成都市城市总体规划（2011-2020）》，成都将构建"一主多心，一带三轴"的城市空间结构，呈现出多中心的发展格局。

      随着城市多中心格局的形成，成都将产生出不同的商圈，而城市综合体将促成新商圈的进一步成熟。在张家鹏看来，像春熙路这类传统老商圈对很多中高端品牌已经失去了吸引力，而商圈的活力在于保有市场最有活力的品牌。随着越来越多的购物中心入市，百货公司将会逐渐被取代，春熙路也将慢慢死去。

      同时，张家鹏也认为目前部分购物中心存在"外行做给内行看"的问题。张家鹏称，百货公司和购物中心是两种截然不同的商业模式，购物中心的建设极大的考验开发商的能力。

      张家鹏坚定的认为，“成都的商业地产虽然存在有效供应不足的情况，但这恰好也是购物中心发展的一个机会。购物中心成为人们的习惯消费场所，只需要5年，甚至不到5年的时间，这一设想便会成为现实。”