自去年开始，北京一度热销甚至创下“天价”的一些商业地产项目如“巨库”、“第五大道”、“中关村科贸中心”等相继陷入经营困境。 经历了“商铺年”热火朝天的卖铺、抢铺风潮，那些已从发展商名下转到中小投资者名下的店铺今年似乎不约而同地要过个“招商年”了。
商业地产——这一开发、经营并举的业态在项目完工交付使用后开始面对经营这一关。而对分割产权出售又缺乏统一管理的项目而言，这简直就是一道“鬼门关”！它已残酷地让那些盲目的投资者尝到了巨资被套牢、以铺生财的如意算盘落空的苦涩。
盲目投资者吞食苦果
“在美国，从来没有把商业地产项目分割产权出售的，因为一旦卖散就没办法实行统一经营管理了。”来自美国商业地产运营机构的人士对中国的商业地产做法百思不得其解，而小投资者对这种产权商铺的投资热情更让其大跌眼镜。
刚刚出炉的《易铺网·中国商业地产观察（２００４－２００５）》指出，商业地产市场的风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作非专业化所导致的个案风险。令人关注的是绝大多数商业地产项目都存在不同程度的非专业化操作问题，所以普遍的个案风险自然会扩展为行业风险。
“都说商铺投资比住宅赚钱多，看到那么多人踊跃购买，开发商又说已经引进了著名的主力店，没算细账就把钱投进去了。谁成想，出租满一年后老商户撤了就空放到今天了。”一位在商海也扑腾了１０来年的事业小成的人士对记者说。
从根源上说，正是国内开发商背离商业地产“只租不卖”的运作规律才导致了商铺经营的困境。然而生出这个“怪胎”的开发商已经成功地金蝉脱壳，吞食苦果的是不成熟的个人投资者。
中国商业地产联盟秘书长王永平一针见血地指出，在商业地产开发上指望国内开发商自律恐怕是没戏，中国金融体系不支持商业地产的运营、国内开发商自有资金实力又不足以让他们有能力持有这些经营性物业，自然会生出“怪胎”。加强对商业网点建设的管理、尽快丰富金融品种，中国商业地产只有不再分割产权出售而是着重经营收益才会健康发展。
另有商业专家指出，通过统一规划和经营吸引客源、并形成特色是做旺商业的必经之路。国内的开发商们把产权分割卖掉后就不再承担任何责任了，这是目前很多店铺缺少商业氛围、经营不善甚至长期空置的重要原因。
商铺空置现象有望化解
据记者观察，近一时期，市场上以促进商家与商业地产商或小业主实现需求与供应的有效对接为目的的活动开始频繁起来。如中国商业联合会商业广场专业委员会与中国购物中心产业资讯中心共同主办的“中国购物中心国际论坛北京峰会”，以“商业地产规划与招商”为主要议题，吸引了商业地产开发商、零售商代表、购物中心代表的广泛参与；以及中国连锁经营协会正在举办的商业与地产互动活动、易铺网即将推出“商铺理财品牌行动”都敏感地抓住了市场的需求——商家想为新店选址、大大小小的业主想把铺面租出去。
据有关部门统计，截至２００４年底北京市空置一年以上的商业营业用房面积达２０万平方米左右。是北京的商业用房太多了？而来自中国商业联合会专家的说法是，商业用房面积远未饱和。“商家开店年”的说法似乎从另一个角度证明了商家对店铺需求的强劲。深圳零售商业行业协会提供的资料显示，自２００４年１２月１１日中国商业零售业全面对外开放以来，中国连锁百强企业店铺数量从２００３年的２０４００家发展到２００４年的３０４１６家，同比增长了４９％。
该协会由此预测：２００５年至２００６年是中国零售企业最为关键的扩张年，具有优势的连锁企业已将加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标，预计今年中国零售业百强新开门店将继续大幅增长。因此寻找适合商家发展的商业地产项目成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。该协会副秘书长周雪燕由此把今年说成“商家开店年”。
一边是“开店年”，一边是“招商年”，二者一旦交汇，商业地产的危机也就有望化解了。
创意是商业地产的基因
商业用房空置量的增长，一方面与信息不对称有关；一方面与店铺的同质化关系密切。商家不欢迎缺乏创意的空间。
“商业设计艺术化和消费休闲化必将成为未来商业地产的发展方向，因此创意经济也将会为城市商业的开发注入新的活力。”在由中国城市商业网点建设管理联合会、中国市场学会、中国商业地产联盟、重庆黑格实业集团联合主办的“２００５中国（重庆）创意经济与城市商业开发高峰论坛”上，中国商业地产联盟秘书长王永平提出上述观点。在他看来，近几年我国的城市建设缺乏特色，商业开发缺乏创意。“商业地产更为迫切地需要导入创意理念，创意可以说是成功商业地产的全部基因”，王永平说。从这种意义上说，“创意经济”或许能挽救商业地产危局。
王志纲工作室总经理任国刚则指出，就这个行业的长远发展而言，未来最大的影响因素是“轨道经济”。它引领人们向地下要空间，为城市注入轨道经济的新模块、新概念、新内涵。
日后各轨道站点周围很有可能成为银行、药店、便利店、干洗店及彩扩店等商家必争的黄金宝地。根据发达国家经验，地铁将会为城市土地价值带来２倍的提升，为商业地产项目价值至少带来２０％的提升。
从根源上说，正是国内开发商背离商业地产“只租不卖”的运作规律才导致了商铺经营的困境。中国商业地产只有不再分割产权出售、而是着重经营收益才会健康发展。（转自：中国经营报 记者：谢红玲）
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