商业地产推动城市建设，成为城市和区域发展的驱动力。一个新区，如果没有商业，它是没有办法被称为一个新区，而一个新城如果没有商业也不能成为新城，商业地产是迅速催熟一个区域的催化剂。城市意味着繁华便利，繁华是形象，是商业营造了繁华，方便是商业的功能体现，城市的繁华便利很大程度是商业地产创造的，所以对城市来讲，商业地产是城市的一张形象名片。
睿意德执行董事 张家鹏
就西安的商业地产来说，虽然近年发展迅猛，但有效供应不足，普遍表现在经验不足、没有理性的选址和定位导致西安房地产市场缺少高品质的商业，因此，城市的商业一定是稀缺的，而在这个过程中，西安的商业地产正砥砺前行。
西安商业地产进入“购物中心”时代
在上一轮商业地产发展进程中，西安商业发展如火如荼，在百货商场主导商业形态的时期，世纪金花、开元都是遥遥领先的项目。但是一个阶段的优势往往是下一阶段发展的瓶颈。
经过西安房地产行业十余年的发展，商业地产被带入了“购物中心”时代，具有前瞻性的商业地产已经由原来的百货商场向购物中心方向转变，由原来的简单购物式消费向体验式消费转变，一些商业地产将文化、餐饮、休闲娱乐融入了购物过程中，购物中心在店面组合的基础上，多了空间感，体验性，而“生活场所”成为商业的新代名词，“一站式生活”成为商业地产新方向。
商业地产欲“升级” 行业呼吁“专业化”
近年来，西安商业地产虽然发展迅速，但是相对高端的、有特点的项目很少。相比同是二线城市的重庆、成都，西安商业地产明显落后了，追其原因，张家鹏坦言，在本轮的角逐中西安商业地产发展之所以会滞后，无外乎三方面原因。第一，前期思考不够、定位不清。从百货到购物中心的运作转变中，缺乏前期规划思考及对商业的定位，而是做出一个“盒子”就来招商。导致了不了解与竞争对手的差异，与消费者需求的关系以及项目的愿景，从而导致招商过程出现逻辑次序上的矛盾，成为招商的障碍。第二，区别与住宅市场“快为赢”的特点，商业地产招商过程中，产品稍有瑕疵就会被放大，硬件不佳同样也阻碍招商的成果。第三，招商操作技术各环节缺少针对性，缺少对用家需求、特征的了解。
归根结底，则突显出整个行业的专业度有待提升，这是西安商业地产当下的问题。西安不缺市场、土地有实力的开放商，关键是“找对方向、算好帐、找对人”提升整个行业的专业度，行业水平方能得以提升。
高端商业业态落户西安 提升西安国际都市气质
随着国际化大都市进程的推进，西安城市不断升级扩容，其核心外延不断扩大，吸引了众多大型购物中心进驻。奥特莱斯就是其中很有代表性的高端商业业态之一，现阶段，西安市场奥特莱斯项目密集规划，项目总供应量超过48万平方米，覆盖了未央区、长安区、户县等9个区域。
城市新兴区域的快速发展，为郊区化特征明显的奥特莱斯带来了利好刺激；众多国际一线品牌大量开店，带来了更多的过季货品；消费者不断增强的品牌意识，让奥特莱斯具备了消费群体基础；中国不断增加的私车保有量以及变得更加便捷的城市交通网络，令远在郊区的奥特莱斯作为消费目的地成为可能。
奥特莱斯是从国外发起，区别于国外郊区居住模式，中国奥特莱斯需要要结合本地做落地，尽可能满足人们更多的需求，更多的功能。场所和购物相结合，正价业态和特价业态相结合，餐饮休闲和购物相结合。而消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所，一种体验式生活模式，人们可以在奥特莱斯进行一天的丰富多彩的生活，即城市人居所提倡的新理念“一体化、一站式生活”。
西安商业地产未来趋势：区域化 细分化 品质化
商业地产推动城市建设，成为城市和区域发展的驱动力。随着城市建设的发展，城市骨架的拉伸，新兴区域逐渐崛起，城市”多中心”发展成为西安国际化大都市发展的必然趋势。
说到西安商业地产未来趋势，张建鹏坦言大方向上将呈现三方面，第一，区域化，多中心的城市发展格局的形成，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位差距。所以说，多中心发展重要的支点是靠商业凝聚，如果没有商业不能成为中心，同时商业地产也会对周边的住宅市场产生影响和凝聚。推动多中心，提升西安国际都市的气质。
其次，是细分化 ，新一代的消费者是有更多的维度，越来越感性， 一个消费者可能是一个老师，同时又是一个艺术家，而又可能是一名业余运动员，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。
第三，品质化，目前西安高品质的购物中心不多，随着经验的发展，随着消费者对品牌的认知及需求，将推动购物中心逐渐向高品质发展。
总而言之，国际城市从形象到内在都需要商业的支持，而不是靠住宅。国际化城市一定是外向型，这就要求其城市商业也一定是外向型。通过商业的兴起，促使外部人群向区域聚集，同时，人气的提升，推助周边住宅的聚集及配套发展，从而助推整个区域的繁荣发展。 |
