随着“闲”时代的到来，中国旅游地产将迎来怎样的发展趋势？在大牌房企集体扎堆海南的今天，旅游地产项目如何在“红海”中趟出一条最适合自身的发展之路？置业者在挑选旅游地产项目时，又该注意哪些要点？为解答这些问题，凤凰房产特别邀请知名旅游地产项目半山半岛的项目负责人、三亚鹿回头旅游区开发有限公司副总裁徐能力做客《地产百佬汇》，和我们一起聊聊关于旅游地产的那些事。

      品牌公寓引领滨海地产进入新时代

      主持人：首先非常欢迎徐总作客我们的《地产百老汇》栏目，作为滨海地产代表之一，半山半岛已经成为全国知名的旅游地产项目，首先请徐总给我们介绍一下半山半岛的项目概况。

      徐能力：我们这个项目是位于海南省三亚市，鹿回头[简介 最新动态]半岛，三山两湾，自然风景非常优美的一个区域。整个项目占地接近五千亩，总共开发面积包括240万平方米。我们做了大量公建配套，除了住宅之外，还有高星级的度假酒店，还配套建设了帆船港、高尔夫球场、音乐厅、艺术馆，还有大型的水上乐园等等一系列的设施，是一个综合性的滨海复合地产。

      主持人：近日半山半岛在全国开展了一个名为“全球狮王 中国盛会”的新品推介活动，北京站前天刚刚结束，这次主要给大家推介的新品是七期钓鱼台美高梅公寓，请徐总跟我们介绍一下这期新品的特点。

      徐能力：钓鱼台美高梅公寓是我们项目开发到了第七期的一个主力产品，和以前产品的差异化是在于我们做的是品牌公寓，是和钓鱼台美高梅酒店管理集团合作共同开发建设的一个全新项目，它应该说不仅仅是住宅，整个应该叫做钓鱼台美高梅区域，包括了一个7万平米的五星级酒店，还有一个10万平米的住宅物业，共同形成了完整的一个大型复合社区。

      就住宅产品而言，钓鱼台美高梅公寓应该说是开中国旅游度假地产品牌公寓之先河。在这之前，中国旅游度假产品比较多，也很丰富，但是作为品牌公寓来讲，我们可能是第一个，我想这也代表了旅游地产尤其是滨海地产发展到一定层次和阶段以后的一个全新产品。

      四大版块打造全产业链社区

      主持人：以前大家对旅游地产的看法主要是以旅游元素为主，发展到现在，旅游地产已经成为多功能复合型元素的组合，大家越来越看重项目的居住配套功能方面的完善，那么请徐总跟我们介绍一下，半山半岛在配套方面有哪些特色？

      徐能力：我刚才强调了我们是一个复合型的地产，做了大量的配套，基本配套我们分成四大板块：一个板块我们叫做现代酒店服务板块，未来我们这个半岛至少有9家酒店，那么目前已经开业了5家。第二个板块，我们叫做娱乐休闲板块，包括我们已经打造完成的高尔夫球场、国际帆船港，还有水上乐园，未来我们还有一个直升机的旅游线路，那么这四个方面构成了我们的娱乐休闲板块。第三个版块，我们叫做医疗教育板块，我们配套建设了阜外心脑血管康复中心、加拿大国际学校。第四个板块，就是我们在后期做的文化艺术板块，我们请到国际建筑大师安藤忠雄来设计了海上的音乐厅和艺术馆。有了我刚才所描述的这四大板块，未来半山半岛会形成酒店、游艇、帆船、高尔夫、文化、艺术、收藏、教育、医疗等多线条、我们称之为全产业链的一个社区。

      主持人：配套设施的作用应该不仅仅是用消费者服务，它的创新设计也能给我们项目带来一个非常美好的景观。大家都知道，安藤忠雄是享誉全球的顶尖设计大师，请给我们介绍一下安藤忠雄海上艺术馆音乐厅的情况，安藤忠雄先生是亲自参与了我们的设计是吗？

      徐能力：这个就是在建设之初我们就考虑，做一个这种复合型地产，做这种配套，目的是丰富一种生活，提升整个城市这种位阶品质，所以我们考虑请建筑大师安藤忠雄设计这个海上音乐厅和艺术馆。

      造型上来讲安藤忠雄的设计非常简约，但是视觉冲击力极强，建成以后会形成为三亚乃至海南的一个地标，在我们的预期当中就好象说悉尼有一个悉尼歌剧院那样的感觉。

      可能在大家看来，三亚连省会城市都不是，那为什么我们还要在这建这么高级别的，尤其是艺术类的设施？实际上在我的理解当中，中国有三极，就是北京、上海和三亚，这点是有可比性的。

      我们可以横向去看，比如法国的尼斯、戛纳、摩洛哥，整个欧洲的南部也可以说整个欧洲的度假基本上是在这里来完成的，或者是说最好的度假区是在这里。那么美国呢，整个的大陆情况跟中国比较相似，它的旅游度假休闲的集中地主要是迈阿密。那么在中国来讲，真正的旅游度假集中点就是海南，尤其是在三亚。

      从这个比较来看，随着中国的经济发展，未来三亚的潜力，或者它的位阶，一定就是中国的迈阿密或者中国的尼斯戛纳。那么我们也是看到了这个发展预期，所以是从娱乐休闲乃至到文化的高阶去打造这个艺术馆，希望它将来形成一个属于中国的元素。

      主持人： 您提到想将半山半岛打造成中国的尼斯戛纳，之前在宣传中，半山半岛也是想面向全球的置业者，那么您觉得跟全球的其他的一些知名的度假圣地相比，我们的半山半岛有哪些卖点或吸引人的地方，可以吸引到全球的置业者呢？

      徐能力：在欧洲或者是美国，度假区域的形成之基本上是几十年甚至上百年的一个过程，我们的优势是在哪儿？就是有前面的一些经验，或者是可以参考的榜样，所以我们的建设速度会比别人要快一些。另外一个就是我们整个国内的庞大需求也是一个很好的推动。就这个置业者范围来讲，我们客户当中海外[简介 最新动态]客户也有，但是更多的是华裔部分，我觉得项目主要面对的还是中国大陆的人群，我想这个人群就已经非常非常庞大了。

      长期来看滨海物业增值潜力可媲美内地核心城市

      主持人：现在大家都说中国房地产是迎来了一个“限”时代，实际上与此同时“闲”时代也拉开了序幕。随着置业观的改变，有越来越多的人选择在旅游目的地留下来，不仅来玩、也来住。刚才您的介绍中说到项目还配套有学校，是不是我们的项目留住了不少人在这常住呢？

      徐能力：对。

      主持人：就是不仅当成一个旅游暂住地，也当成日常生活的一个居住地。

      徐能力：做旅游地产有一个很大的一个风险点，就是在于这个使用率，其实很多客户在购买之初都会有这个顾虑，物业使用率偏低，可能一年只能来几天。那么实际上我们在做这个配套的时候充分考虑了客户的使用价值，让他能够来得了，然后能够呆得住，生活非常的丰富，这方面是我们所能努力的。

      还有一方面，我觉得尤其是去年开始，天气的这种变化，也导致了旅游地产尤其滨海地产逐步变成了这种刚性需求。北京包括其他省市的雾霾这么严重，很多人都需要离开或者逃离去洗肺，叫“洗洗肺”。最近一个月全国很多城市连续高温，大家可能也听说在最近一个月全国旅游度假目的地或者说避暑圣地的排名，第一是三亚。有冬天的温暖还有夏天的凉爽，我相信海南的使用率会更高一些。

      主持人：旅游地产多具有一个节气性，如何盘活闲置时期的旅游地产，成为各界关注的一个问题，那么在这方面半山半岛是如何解决物业空置期的维护、保养和运营的呢？

      徐能力：我们首先是在产品设计上就做了很多的考虑，包括通风、自维护，还有一个就是物业托管，在恶劣天气、或者是长时间没有人住的情况下，都会有专人去打理。

      现在海南的度假旅游非常地旺，很多家庭也是把自己的房子短期或者长期的租出去，像这些服务我们都可以提供。

      所以从这个角度来讲，我们房产无论是保值增值还是使用都没有太大的问题。

      主持人：您刚刚提到物业的保值和增值，有关数据显示，2012年中国旅游地产项目超过了3000个，但是大部分投资者的年收益率也只是在3%到4%之间徘徊，那么半山半岛有没有对这个做过一个测算，投资者大概年收益率能达到多少？

      徐能力：做为旅游度假房产，我们项目肯定不是业主的第一套也不是第二套住宅，使用率和出租率方面，相较内地的核心城市来讲，是没有可比性的。假如说是为了出租收益来获取旅游地产，我觉得它一定不是主流。半山半岛的业主，在我来看，90%以上是长线持有，我们项目是作为一个绝佳资源型的房产，作为自己的一个资产配置，那么同时业主可以享受到很好的这种生活状态，这是我的，而不是我住到别人家的酒店里去。

      从长期来看，滨海物业的增值潜力，可以和内地核心城市相媲美。我举几个最简单而且也是很真实的的例子，像法国尼斯、戛纳，滨海一线城市的房产价格是巴黎城市圈的两倍。迈阿密的房产价格在全美国来讲，不能说是最高的，也基本上是属于第一排的。那么大家可以比较一下，现在北京、上海的房价和三亚的房价。当然我说的项目也是要有些具体的针对性，项目一定是好的区域、好的配套，那么才可能有这种增值潜力。

      海南旅游地产≠房子+酒店+高尔夫

      主持人：在海南一直流传一个段子，说海南旅游有“三件套”：房地产、酒店加高尔夫，调侃的是海南的旅游地产产品太过于单一。那么半山半岛是如何打造自身特色进行差异化营销的呢？

      徐能力：确实存在着这个问题，海南的自然条件无疑是有利的，风景好，或者总结为叫做资源稀缺。那么在这个基础之上，它总要由人来使用、消费，那么只有高尔夫吗？只有酒店吗？当然不是，每个项目都可以结合自己的特色，做很多不一样的配套，比如结合林地、湿地、滨海、雨林，都可以做出特色。但是酒店、高尔夫做为一个接待配套来讲，确实是必须的。

      我们在前几年比较强调配套的建设，反而是在最近几年我们更多的强调配套的使用。建一个配套并不容易，要让它长效运营更不容易。那么怎么样让更多的客户或者更多客人来使用，这变成是我们一个重要的课题，这样才能长续运营。

      半山半岛有自己的优势，就是我刚才介绍它是一个多产业链的形态，而且相互打通，既有业主自己的这种小范围，也有面向社会的大范围。那么这个时候我所有的配套都是社会性的，这种情况下，也能保持我们的配套长效的运营。

      主持人：随着海南物业的升值，以及半山半岛项目的不断成熟，产品价格也是不断上升，7期新品均价已经到了4万以上，它面对的客群也是近亿万身家的消费者。那么半山半岛是如何精准的定位消费群体的呢？就是说如何吸引一群真正的消费者来度假，留住一批买家的同时能够带来另外一批买家？

      徐能力：我认为还是我们产品的吸引力，回到半山半岛的产品上，我认为就是有三项核心价值：绝佳的自然资源、完整丰富的配套，第三就是未来巨大的增长潜力。现在我们推的第七期产品比原来六期又有一个进步，就在于我们有一个品牌的结合，能够对后期的服务做更好的保障。

      主持人：中房协商业和旅游地产专业协会的研究表明，就是目前中国房地产百强企业中，有90%都已经进入旅游地产的开发领域，可以说旅游地产进入一个如火如荼的一个态势。大规模拿地、多趋扩张的同时，掠夺式开发的问题也非常的严重，那么您是如何看待这个问题的？

      徐能力：旅游地产现在在整个中国房产市场当中的份量越来越重，90%的大房企都进入到这个市场，而且这个市场的量还会增长，这和整个中国的经济发展水平是匹配的，甚至是滞后的。那么现在我说他叫补课。深化到一定程度，我们需要这种度假休闲生活，这已经变成了一个刚性需求，这是我的理解。

      旅游地产的和内地的核心城市的开发模式、消费心理，很多都不太一样，所以确实也存在很多的开发公司并不理想，这个东西叫做交学费。这个过程我们可以回想一下，在内地黄金十年开发当中比比皆是，我觉得这个都是过程当中的问题，过一定阶段以后，它自然会消化，不好的一定会淘汰。

      像法国的尼斯、戛纳包括摩纳哥，历史超过150年，有些地块的房子是拆了又建、建了又拆，但有些地方的房子就是建成以后将近百年，我认为这是靠市场去淘汰的。急功近利不对，太沉稳也不对，还有一个每家有每家不一样的地方，抓住自己地域的核心价值，知道什么样东西的是适合自己，我觉得这个最重要。

      旅游地产最大的风险来自于内地经济形势

      主持人：现在大型的旅游地产项目，投资动则数百亿元，很多项目的开发思路不明确，销售业绩不温不火，资金的回笼周期又非常的缓慢。您认为旅游地产开发现在最大的风险可能来自于什么地方呢？

      徐能力：旅游地产最大的风险应该说还是跟内地的经济形势有最大的关系。因为中国的旅游地产还处于一个发展前期的阶段，还没有成完整的气候，所以受经济政策影响，会比内地地产更加明显。因为它现在还是在从非必需品走向刚需的一个阶段，而内地相对来讲，抗击性还比较强。实际上越往后走，滨海地产的抗击性也会越来越强。

      我还是拿美国和欧洲来举例子，2008年金融危机的时候，尼斯、戛纳的房价是没有跌的，只能说是有价无市，但是它跌不下去。我曾经问过一个在戛纳做了40年房产中介代理的人，他已经两代世家，从他爸爸开始做， 现在他当了老板。他说这40年当中，房价没有跌过，一直是平稳或者是在慢慢的上涨。

      主持人：很多旅游地产项目都是非常大的体量，往往会出现一种局面，就是一期二期的销售火爆一时，但是很快就昙花一现，后期就陷入一个销售缓慢、推动乏力的局面，那么您觉得作为一个旅游地产开发，该如何找到一个正确的长效发展之道？

      徐能力：说到长效发展之道，我觉得还是在于房屋的使用，如何让购买者能够有效的使用这非常重要。我还要强调我们为什么做了那么多的配套？就是要让业主感觉可以用得到，感觉可以待得下来。但这些配套未必一定要大型的，一定得是什么地标性建筑物，而是要满足业主到目的地之后的这种生活需求，包括一日三餐，包括每天的买菜，包括小孩的一些需求，例如说临时的学习班、培训课。要方方面面从人的角度去考虑，那么才会长效，因为并不是所有的项目都可以建那么多的配套，但是所有的项目都可以为了业主在这儿长期居住，想出很多的办法。

      主持人：您刚才一直拿尼斯戛纳做对比，那么您觉得现在的海南，尤其是三亚，跟尼斯戛纳相比，还有哪些差距？觉得我们还需要补哪些课呢？

      徐能力：我觉得相对来讲，是整个的配套，或者说是大社会的配套，还有一个是产业发展。现在海南比较局限于在哪？它现在是一个比较单一的旅游和现代农业，没有其他太多的经济模式。而像尼斯戛纳，有很好的工业开发园区，而且是地中海很重要的港口。就迈阿密来讲，它被称作南美洲的首都，有巨大的港口，金融各个方面也都比较发达。相较这些方面海南处于劣势，但是海南有一个优势在哪？它有庞大的未来需求在这里。

      主持人：就是说海南的发展除了靠房地产开发外，也要形成自己的一系列产业。

      徐能力：对，创意产业、现代农业、高端的旅游，这些是它的增长点，普通旅游没有太大意义。

      雾霾+高温推动海南旅游地产需求强劲增长

      主持人：今年，国际旅游岛的政策正式公布已经步入第三个年头，受政策红利的影响，海南的旅游地产投资一度呈现井喷态势。但也出现了一个问题，就是库存非常高，有一个未经官方证实的统计数据显示，截止到2011年，整个海南库存量最少的三亚，楼盘库存是11万平方米，按照2011年的销售速度他需要两年时间来消化。那么您是如何看待这个问题？您觉得这个未来海南整个旅游地产发展的态势将呈现一种什么样的局面？

      徐能力：我觉得这些数据都值得推敲。内地很多城市的统计数据，专家们拿出的数据互相都不太一样。这些统计太宏观层面，像我们这种人是属于接触市场的，我们可能从相对微观的角度去看海南三亚的购买力，我们可以看到两年调控之后，今年海南三亚整个的购买是比去年有明显的增长，和内地非常相似，大家都是30%以上的增长。

      那么后面还有没有持续动力？我认为一点都没问题。我觉得这是受这个大环境、自然环境影响：雾霾短期之内很难好转，加之中国各地的酷暑高温。我上周刚刚从上海回来，上海连续一个月基本上没有一天低于35摄氏度。那么像在这种城市的居民，如果有条件的话，为什么非要在这些城市待着？为什么不能走出去？所以我觉得有了这些原因，就决定了海南尤其是旅游地产，一定会有更好的市场需求。

      主持人：最后我们也想请徐总给我们的置业者提提建议，在进行旅游地产置业时，您觉得大家最应该注意哪些方面，挑选合适的旅游地产项目时，又有哪些标准呢？

      徐能力：确实买房、置业对家庭来讲，都是比较大的事情，不一定买很多套，但是买的每一套都非常值得推敲。

      在我的理解，包括我在接触客户的时候，更多强调的是资产配置，因为房子未必要太多，太多会很麻烦，但是要有的话就一定得是好的东西。

      那么什么是好的度假房产呢？第一，它必须有好的自然资源，就是景观或者所在区域，这个是核心点。第二个就是生活配套，相对来讲应该是丰富一些，而不是枯燥的酒店度假那么很简单，假如没有这些生活基本配套，时间长了，再好的酒店我们住四天五天，再多些天就待不住了。所以我的提示就是两点，一个是自然资源，一个就是基本生活配套。

      主持人：谢谢徐总。