■本报记者 曾冬梅 广州报道

      “这是保利第一次做海外融资，对公司意义重大。”8月7日，保利房地产(集团)股份有限公司（600048.SH）的有关负责人对中国房地产报记者表示。

      当天，该公司披露了一笔5亿美元固息债券的发行计划，票面利率为4.5%。据了解，2012年保利的有息负债平均融资成本约为基准利率上浮15%，也就是年息约7.5%，国内外融资成本差距明显。自2010年证监会的再融资大门对房地产企业关闭后，保利逐渐开拓了基金、信托、股权合作等融资渠道，但持续上升的融资成本在侵蚀公司利润的同时也影响了其发展步伐。

      北京高华在研究报告中指出，由于财务实力受限以及财务费用上升对利润率造成压力，预计未来几年保利的增长步伐将放缓。预计今年该公司新开工面积将同比增长13%、合同销售同比增长20%，低于前几年20%~30%的增速。对此，保利认为，海外融资渠道的建立将有利于公司降低平均成本、提升盈利能力和增加项目拓展机会。

      但相对于融资本身，保利更看重的是一个海外平台的资本运作空间。中国房地产报记者独家获悉，此次发债筹集的资金将用于保利的海外投资和并购，目前该公司已有意向标的。而长远而言，在香港上市也是保利的一个备选项。

      海外融资第一步

      保利的公告显示，此次发债的主体是其全资子公司恒利（香港）置业有限公司（以下简称“恒利置业”）的全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd，发债总额为5亿美元，债券票面利率为4.5%。每100美元债券发行价99.061美元，折合年收益率4.713%。债券起息日为2013年8月6日，到期日为2018年8月6日，每半年付息一次，债券将于香港联合交易所上市。恒利置业为债券本息提供了不可撤销的全额担保。

      标普、穆迪和惠誉分别给予保利“BBB+”、“Baa2”、“BBB+”的主体信用评级，和债券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”评级，评级展望为稳定。

      据本报记者了解，保利是第三个在境外发行债券的A股上市公司。最早迈出这一步的是金地[简介 最新动态]，2012年7月，金地集团旗下海外公司——金地国际控股有限公司发行12亿元三年期无抵押优先级债券，票息9.15%。2012年11月，金地再度发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率7.125%。此后，万科也于今年的3月份宣布发行8亿美元的五年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。

      从融资成本来看，保利低于金地，但高于万科。一位参与了此次融资的保利员工透露，由于是首次在海外发债，准备工作早在半年前就已开展，当时国际资本市场还处于流动性充裕的状态，而“近期受美联储缩减购债规模消息的影响，债市波动较大，所以利率会比万科高一些，但还是比国内的贷款基准利率低”。

      可以看到，这三家A股上市公司的海外融资都集中在最近1年的时间里。“最近国内爆发的钱荒现象虽然没有外界所揣测的那么严重，但也是事实，国内的流动性紧张在近两年特别明显。”一家内房企的财务总监告诉本报记者，不少同行都反映最近新增贷款的成本在上升，而且预计短期内国内的融资环境难以改善。与此形成鲜明对比的是海外的流动性充裕，“虽然目前市况没有第一季度那么好，但依然比内地有优势。”据其介绍，目前内地的开发贷款利率至少在7%~8%，信托和基金的融资成本都在10%以上，而香港的银行贷款利率可以低至2%~3%，发行的美元债不仅利率低于内地，还可以从人民币升值中获利。在这一背景下，内地上市公司海外发债和构建H股上市平台开始蔚然成风。

      保利的有关负责人也坦言，公司半年前筹备海外发债，正是内地融资成本较高的时候。2012年，保利的有息负债为815亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮15%。公开资料显示，2012年，保利集团和关联方保利财务有限公司向保利地产提供贷款共计42.5亿元，其中一笔20亿元的两年期贷款利率高达11.54%。由于总部贷款等不符合资本化条件的贷款增加，保利地产2012年财务费用同比增长达到128.72%，从3.9亿元增至8.92亿元，财务费用率同比上升0.46个百分点至1.29%，使得公司营业利润率较2011年降低了1.74个百分点。北京高华的李薇认为，越来越多的资本化利息费用将逐步转为主营业务成本，预计保利2013年的净利润率为12%左右，比2012年下降一个百分点。

      “公司在国内的融资渠道很多，但成本较高，财务成本占比也较大。”该负责人表示，未来不排除会继续加大海外融资的比例，以优化债务结构和稀释融资成本。

      有意赴港上市

      迈出海外融资的第一步，对保利的影响将是深远的。

      跟一般上市公司不同，此次发债筹得的资金将不会直接输送到保利的国内项目。“我们在做融资前，一般都是已经有了明确的项目投向。”该负责人介绍，海外市场存在着大量的并购机会，而这次发美元债就是为了公司下一步将进行的投资和并购做准备。“有可能是海外也有可能是国内的项目，但都会在海外市场进行交易。”他表示，保利未来的海外融资都会按照目前的思路，用于海外投资和发展。

      据了解，保利已经开始布局国际化，海外考察小组已完成对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚房地产市场的调查，同时也对西欧市场进行了调研，预计在未来两年内将会迈出国门。

      在某种程度上，海外融资平台的搭建承担了保利维持规模扩张和业绩增长的重要职责。

      保利是国内龙头房企中杠杆率最高的企业，近四年来的高速增长与高负债发展战略息息相关。2008年，该公司年销售额仅为205亿元，2012年就已成为第二家销售额过千亿的房企。与此相呼应的是，2008年、2010年及2011年，保利的净负债率分别达到了123%、123%和119%，2012年虽然下降到89%，但仍是龙头房企中最高的。可以说，是积极的杠杆运用态度和大量的外部融资支持保利在短期内拉近与万科的距离。如无意外的话，保持20%年增速的保利很有可能在未来几年内无限接近甚至超越万科。

      但国内日趋严峻的融资环境显然给这个可能性增添了不稳定因素。保利地产董事会秘书黄海在8月7日的一个非公开场合中直言，房地产行业是资金密集型行业，如果上市房企股权融资渠道方面的资金不能得到补充，发展速度势必会受到限制。实际上，虽然时有风声吹出，但目前国内房企再融资的开闸仍未有实质进展。万科自然不愿意轻易将龙头宝座相让，2012年，该公司收购香港上市公司南联地产73.19%股权，实现借壳上市；今年年初，其B股转H股的申请也已经获得证监会和港交所的受理。

      海外融资平台的搭建进一步巩固了万科的行业领先优势，也在无形中加大了保利的追赶难度。而保利也并非无所作为，据了解，该公司几年前就已在香港设立了一个子公司，即恒利置业，此次发债是首次将这家公司暴露在公众视野。当然，设立一个境外公司并不只有发债这一个用途，“这次发债是海外投资者和评级机构等第一次接触和了解保利，随着了解的加深，还有很多操作的可能性。”保利有关负责人透露，公司并不排斥在香港上市这一融资方式，而且也已有所准备，但短期内还没有这样的安排。