?  就近两年来看，杭州商业地产在两股势力共同作用之下，正在进入发展快车道。其一是以杭州大厦、银泰为代表的本土大型综合体加速布局杭州，抢占本土市场份额；其二是以万达、绿地等全国领先综合体开发者为代表的外来大鳄，加速进军杭州步伐。

      写字楼市场板块间落差明显

      钱江新城板块空置率居高不下。在市场供应上，钱江新城和滨江区仍然是杭州办公类写字楼的供应大区，上半年钱江新城所在的江干区(不含下沙)成交写字楼共1140套，位列杭州各区之首。迪凯银座、荣安大厦以及中华航空大厦等项目近21万方体量于近期交付，直接导致目前钱江新城写字楼空置率已攀升至40%以上，短期内将面临租金下行的压力。

      传统核心板块发展平稳。与钱江新城板块相比，相对历史悠久的黄龙、武林、庆春、文教等传统核心板块则表现得更为成熟，销售平稳，租金稳中有升。从租赁市场来看，武林、黄龙等成熟老商圈的高品质写字楼租金总体呈现平稳趋势，始终保持较低的空置率，租金较去年年底3.5元/平方米/天的租金水平有小幅上涨，目前这些区域的整体出租率都达到90%以上。

      城西、城北板块逐渐冒尖。上半年西湖区和拱墅区最终分别成交755套和445套，位居杭州写字楼区域市场前五。去年下半年以来，以申花为代表的城西和以运河CBD为代表的城北的写字楼供应开始逐渐冒尖，以区域内的品牌写字楼项目，城西银泰城、杭州万通中心的火爆销售一定程度上属于典型的代表。而今年以来，这一良好态势在新增项目和新增房源中得到了良好延续，中天`MCC、矩阵国际、同人精华、杭州新天地等项目的开盘也大多受到市场追捧。

      商业综合体大跃进

      眼下，杭州正快速进入一个商业格局多中心、多商圈的综合体时代。根据鸿伟摩尔数据研究中心统计，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上。超过15万平方米的商业综合体将会有16个，在10万至15万平方米之间的商业综合体共有13个，剩下六十余个为10万平方米以下的商业项目。而其中目前已开业的商业项目有33个，在建中的项目有51个，还有14个项目还在规划中。

      杭州大厦庆春广场店在建，预计2015年开业；国大城市广场在建，预计2014年初开业；大城北范围内规划建设中的银泰购物中心除了申花板块的银泰城外，还有两个，邻近杭州新天地的中大银泰城预计在2015年建成，位于地铁1号线临平站首站的理想?银泰城，已基本确定规划建设方案。此外，万达广场在今年上半年签约祥符地块，明年年底就将建成……

      “综合体项目很多，但综合各方面数据分析来看，有潜力的项目不算太多，大部分项目在未来可能要遭遇非常惨烈的竞争。”杨建伟说，这个很好理解，譬如在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城北可能马上将迎来商业综合体爆发，前面所述的银泰城、万达广场、杭州新天地等几乎都是辐射城北板块的商业巨舰。

      纵观全城，从一开始仅有的武林核心商圈，慢慢扩展到吴山商圈，再衍生至钱江商圈，这些年，杭州的商业地产以迅猛的姿态在发展着。而这样单一的商圈划分，可能很快就要被打破了。越来越多的大型商业先后在杭州各个板块萌芽并逐步崛起，随着上述商业项目的建成，杭州商业在整体提档升级的同时，全新的商业版图也逐步呈现在我们面前，接下来多个商业综合体可能会在城西溪版块扎堆，消化能力危在担忧。