工商局明令禁止的违法广告，为何开发商频繁越线？

      看似诱惑十足的投资模式，投资者到底有哪些风险？

      在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，开发商只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。

      近期，返租现象重出“楼市江湖”！成都商报记者调查发现，成都美国城、大港建材城、中国（成都）国际时尚中心等项目均采取“返租销售”的营销方式。其中，中国（成都）国际时尚中心在的广告宣称“年综合收益12.5%，5年租金一次性支付。”成都RET睿意德市场部研究人士王娅认为，这种曾被明令禁止的商业地产营销模式，在当前房地产市场不成熟尤其是在城市新区综合体大量入市的情况下，存在较大风险。商业地产“售后返租”的营销模式，隐藏多重风险不得不防。

      什么是返租销售？

      也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

      如何识别返租销售？

      模式1

      售后返租

      开发商将商品房出售给购房者的同时与购房者签订协议，并以承租期间的租金冲抵房款或偿付一定租金回报的行为。譬如，大港建材城2期，目前执行的返租政策是：前三年每年8%合计24%的收益一次性冲抵房款。以100万元的商铺为例，购房者实际支出76万元。

      模式2

      售后回购

      销售方同意在一定时间内重新买回所销商品的交易行为。其中，回购价格一般要高于原销售价格。譬如，双楠大道的成都美国城公开宣称：“6年160%无条件回购，保障投资零风险。”

      政策法规

      1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

      2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

      今年1月5日，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

      成都楼市：

      售后返租项目多于10个

      近期，成都投资者从各种渠道获悉不少值得投资的“好项目”。其中，各种形式的“返租”说辞让人眼花缭乱：最近发布的一个项目是位于彭州的中国（成都）国际时尚中心，其宣称“年综合收益率12.5%，5年合约，买到就赚”。在这之前，双楠大道的成都美国城，宣称“5年包租最高12.66%年稳定投资收益，6年160%无条件回购保障投资零风险”。该公司开发的另外一个项目大港建材城，采用了同样的销售模式：包租10年，前三年每年8%合计24%的租金收益一次性冲抵房款，第4~5年，按签约总房价的9%返还，第6~7年，按签约总房价10%返还，第8~10年，按签约总房价11%返还……

      成都商报记者粗略统计，目前在成都楼市，打“返租”牌的项目不少于10个。据了解，目前采取返租政策的项目中，成都美国城6月29日开盘，推出的800套基本卖完；大港建材城2期正在销售；中国（成都）国际时尚中心仍在蓄客。其中，后者从接待中心开放到上周末，50多组客户缴纳诚意金。

      记者调查：

      高回报为“饵”实则变相涨价

      成都RET睿意德市场部研究人士王娅告诉记者：“返租销售”，在上世纪90年代中期兴起于广州、深圳等沿海城市，随后流传至全国。

      2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。此后，返租模式一度消失。但随着市场供应高涨、同质化程度越来越高，返租模式重返江湖。

      成都商报记者通过采访发现，“返租”是销售的一种噱头，实际上是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但在理论上，他们可以通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的收益预提出来。

      市工商局

      “返租”广告违法将依法查处

      7月23日下午，成都市工商管理局广告处相关负责人告诉成都商报记者，他们已经对最近打出承诺返租广告的中国（成都）国际时尚中心下发了警示通知书。因为，该项目广告宣称的“5年合约，买到就赚”“年综合收益率12.5%”，明显违法。其中，1996年12月30日国家工商总局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。该人士指出，即便是12.5%的收益率是真的，但根据相关法律规定，它仍然是一个违法广告。“对于违法内容，我们会依法查处”。

      专/家/支/招

      购买产权式商铺

      先选品牌再看地段

      四川新港地产顾问有限公司董事总经理张红兵说，即便要购买产权式商铺，建议尽可能选择投资开发商持有比例高的商铺，也就是说即便租金行情不够理想，开发商也有可能拿他的租金收益来贴补小业主，另外就是尽可能选择大品牌、大商家入驻的商业，毕竟大品牌商家撤场走人的可能性较小。

      此外，尽可能选择市中心、位置好的集中商业进行投资，毕竟市中心商业价值有目共睹，再怎么差也有口岸优势，而近年来陆续出现的郊区商业中心、专业市场已经存在潜在风险，如果经营不善商铺的价值就为零。

      历/史/回/顾

      成都楼市售后返租血泪史

      成都历史上产权商铺的商业纠纷可谓层出不穷，如果按照业内人士的观点，“产权式商铺存在先天的基因缺陷”，基因有缺陷就为后期的发病埋下病根。

      2005年之后是产权商铺病情“发作期”，这主要是因为成都第一批产权式商铺经营商家房租集中到期，在商铺租赁到期之后更换商家、调整租金等使得产权商铺投资收益缩水，这是直接引发返租商铺大量纠纷的重要原因。在成都历史上，不少产权式商业项目均出现过矛盾或纠纷。

      2006年，盐市口北京华联所在的盐市口广场就具有代表性。北京华联所在的盐市口广场由成都川宏实业有限公司开发，从2004年起，川宏实业将盐市口广场的商铺分割成大量小面积产权商铺对外开零出售。业主们把所购商铺返租给川宏旗下一个子公司，再由该公司打包租给华联，按签订的租赁合同每位业主每年可获得铺面总价7%左右的租金。但从2006年起，不少投资者就发现租赁方并没有像以往那样将租金打入业主账户，最终几百位业主尝试联合起诉川宏公司。川宏实业当时一位不愿意透露姓名的人士接受媒体采访时表示，川宏实业2001年把北京华联引进盐市口广场时提供了很大的“优惠”。“每平米租金才70元一个月，每平米物管费才每月3元，而且一签就是20年。川宏一年支付给业主的租金就要2000多万，从华联收回的租金基本上都耗在这里了。”业内人士普遍认为，有限的租金收益与较高的业主承诺回报这一矛盾最终导致纠纷。

      在经历了这一阶段后，返租模式逐渐销声匿迹，直到最近两年，这一模式又开始频繁出现。

      成都商报记者

      业/界/声/音

      开发商的承诺

      其实是商家买单

      一旦不能统一招租，商铺无法独立经营。

      中国商业地产联盟秘书长

      王永平

      返租物业是“定时炸弹”。第一，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权力无法行使。

      返租、包租和回购行为，违反了商业地产的基本原则。

      四川商业地产联盟秘书长

      冉立春

      首先，给投资者承诺回报的主体应该是商家而不是开发商。但问题是：现在开发商承诺的年回报率8%～12%，商家根本承受不了。其次，返租行为割裂了开发商、投资者和商家的利益关系：开发商为了刺激销售承诺高回报，投资者不关心经营只看回报率，商家关心的是经营收益和招商政策。冉立春称，商铺在没有正式运营之前租金是零。换句话说，开发商给投资者承诺的高回报，并不是市场平均收益，而是人为制定出来的。

      为规避风险,第三方公司与投资者签约。

      四川新港地产顾问有限公司董事总经理张红兵

      开发商为了规避政策风险，通过第三方与投资者签订“包租、返租”协议，但第三方公司均是“有限责任公司”，其注册资金往往不会超过1000万，但面对动辄几千万上亿的租金收益，这样的第三方公司难以承担未来巨大的责任。

      即使打官司，最后吃亏的还是投资者。

      泰和泰律师事务所合作人

      高玉林

      如果出现第三方公司无法兑现租金（譬如公司破产）回报投资者收益的情形，那投资者只能通过法律途径解决，但最后承担风险的肯定是投资者。因为，这是商业投资行为，既然是投资就有风险。