从2008年派出高层前往日本考察养老地产的经营模式以来，保利[简介 最新动态]始终坚定不移地推动着养老地产在中国的实践。目前该公司已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目。其中北京西山和熹会、上海西塘越项目已正式运营。

      对于养老地产，保利有着更长远的规划。除了自己设立一个连锁服务品牌外，保利连退出机制也已经考虑到了。“养老地产收益周期太长，国外都是由基金持有，公司也正在研究养老地产金融化的发展模式。”上述保利地产有关负责人表示。

      养老嫁接地产

      据了解，保利在养老地产开发方面很大程度上参考了日本模式。2008年，该公司派出高层前往日本考察后发现，日本养老机构的运营模式是社区居民支付300万到800万元的保证金，加上每个月的服务费用，向社区机构购买优质的养老服务。今后几年里，社区机构会将保证金按照一定比例返还给社区居民。

      在完成基础研究后，保利在2011年提出了“善居养老计划”，计划从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展。2012年，保利和北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立了养老产业专业管理公司——北京保利安平养老投资管理有限公司，致力于为养老市场提供高端养老护理、医疗康复、老年会所等健康产业的服务、产品及养老生活社区建设。

      在这一计划下，截至目前，保利已经拥有的上述7个养老地产项目，开发分为两种模式：一是改造现有项目留存的会所，增加养老功能，通过长期经营获得收益，已经落成的北京和熹会•林语乐龄中心和正在进行改造的广州保利林海山庄[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]便是这一模式下的产品；二是以养老地产为概念的新项目开发。

      鉴于养老地产投资大、回收周期长的特点，保利将其目标客户群定位在了高收入人群。而在盈利模式上，保利采取的是租售并举的形式。

      保利和熹会•林语乐龄中心是保利旗下首个持有租赁型养老地产项目，老年公寓总建筑面积约2.2万平方米，设有星级标准老年公寓200套。该项目是由保利西山林语的酒店改建而成，配备了由专业机构挂牌成立的医疗中心、999驻点急救服务、康复健体中心、餐厅、娱乐活动室等完备设施。项目于2012年底开放入住，至今年年初已有30多位入住老人。“入住要缴纳会员押金十万元，退住时可以全额退还。每个月的床位费、护理费、餐费等加起来大概4000元～6000元。”北京和熹会•林语乐龄中心一工作人员表示。

      保利•西塘越则位于风景秀丽、气候宜人的距离上海较近的西塘古镇，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓等建筑形态。目前项目在售的是9栋小高层公寓，毛坯房均价约6000元/平方米。

      此外，养老地产还嫁接在了保利的高端和旅游地产项目中。如作为保利最高端的产品系列，广州保利天悦[最新消息 价格 户型 点评]也规划了2万平方米养老产品。在广州林海山庄保利也将打造一个总建筑面积9000平方米的中高端养老机构及社区医疗中心，服务于天河区中高端养老客户，预计将于2014年投入使用。

      据了解，保利还计划整合旅游、养老相关资源，既为客户提供专业养老、医疗服务，同时也能提供分时度假式的旅游生态养老生活方式。以会员制模式统一经营，实现品牌连锁和异地候鸟式养老。按照该公司设想，未来客户只需要交纳会费，就可以在其已进入的全国42个城市中享有便捷的同城化养老服务。

      盈利仍是难题

      研究数据显示，中国在1999年就已经进入老龄化社会。截至2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和。根据保利的统计数据，中国目前有13%的人口是60岁以上的人群，也就是有1.8亿人口已面临着养老问题。而这正是保利积极推进养老地产实践的动力所在。

      事实上，看起来甜美的蛋糕却并不容易吃进嘴里。广州一位养老地产专家表示，由于资金回笼速度太慢，纯粹的养老地产项目举步维艰，“销售型的，一年能卖一两个亿就不错了，而服务型的也不知道要多少年才能收回成本”。

      上述保利有关负责人也坦言，目前国内开发商都还是停留在以养老地产之名拿地的概念阶段，这一产业并没有形成成熟的运营模式，保利目前也只是处在探索阶段。有专业人士分析，以保利和熹会•林语乐龄中心为例，其前身为一个四星级酒店，总建筑成本数以千万计，一张护理床价格近万元，再加上改造、装修等费用，总成本相当可观。但目前项目只收每月几千元的费用，就算入住率为百分之百，按400个床位计算，一年的经营收入也仅仅是2000多万元，存在入不敷出的风险。

      “回报周期太长了，可能10年也不会有明显收益。”上述保利有关负责人指出。

      但对于投资回报问题，保利已找到了解决方案。保利计划通过资本市场和金融渠道来解决养老地产投资回收问题，其也在探索将养老地产打包成金融产品的可行方案。

      据了解，在美国，养老地产项目是由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金等多方力量共同投资的，开发商根据投资商的需求定制养老社区，然后再以事先约定的价格卖给运营商或投资商，期间开发商可以获得运营商或投资商以担保等形式提供的融资便利和财务安排。而国内要形成这样一条成熟的产业链显然还需要很长一段时间。在这种情况下，为了减轻资金压力和分担风险，保利引入了北京安平投资共同发展养老地产。从此前保利联手信保基金运作住宅的案例来看，私募基金会是养老地产实现金融化退出的一个可行途径。

      信保基金是由保利于2011年主导发起成立的房地产私募基金，保利持有40%股权。

      虽然目前已有7个养老地产项目，但由于收益的不确定性，保利还是强调这是一项长远投资，不会在短期内过度投资从而影响开发住宅主业。“金融、土地、医疗、养老保险等政策都打通后，养老地产的前景会很可观。”上述保利有关负责人透露，推进养老地产与金融、土地、保险等政策的对接，也是保利正在进行的一项重要工作。