大型城市综合体往往能成为一个区域的指标性建筑，并以开发带动城市发展。万达广场如是，琶洲世界贸易中心如是，南沙的奥园养生城综合体亦如是。日前，记者专访了在南沙大举开发建设城市综合体的在港上市房企中国奥园集团（专题阅读），副主席兼行政总裁郭梓宁，其认为，复合型开发方案，需要配合政府“宜业宜居”、区域功能规划，“把握动态和方针，复合型业态和城市综合体建设才能迎来机遇。”
记者：调控政策今年开始显现效果，对高端控制比较严。奥园有什么想法和应变措施？
郭梓宁：我们判断整个大的政策不会松动，对于投资性物业或者高端物业会有一定的影响。拿地相对比较集中的话，就更适于开发复合型城市综合体。在这轮调控中要做到不受影响，以刚需为主的同时，产品结构还是要多元化。奥园最早的理念就是走复合型地产，包括倡导养生、旅游、文化、低碳、运动等，将住宅的概念丰富化，将不同的产业特点结合到生活居住产品中来提炼优势。
目前国家鼓励“满足刚需”，在建在售的项目这段时期会偏重于住宅开发，豪宅量不会处于爆发期。
记者：不少开发商的商业比例都在提高。商业地产的前景是否如外界预期的一片大好？
郭梓宁：商业地产上的抉择对房地产行业来说越来越重要，不光是地段，还有拿地规模，运营模式，开发步骤。涉足商业方向是对的，但怎么控制比率要看房地产公司具体的运营经验和发展思路。刚需回报率稳定，商业产品同样也要追求稳健，传统住宅开发商不少已经在逐步尝试用“商住”两条腿走路。
我们是在两年前看中了这个方向，并开始打基础，现在不同产品类型里面都加入了商业元素，当然其中类型又有不同，有文化、养生的概念等等。目前商业占比已达35%，我们也会逐步加大到40%。未来几年主要思路是刚需产品和有需求的市场开发为主。适当开发一些城市综合体，且以产业综合体（专题阅读）为主。
商业领域的风险，也可以用两条线分流的方式来规避。一条是以住宅下的商户销售为主，这种会拿出去销售。还有一种就是大型购物广场，像南沙海景城、奥园广场，这种以自持为主，以保证后期的维护经营。
记者：随着大型房企越来越多的到全国各地去扩展，奥园在复合型城市综合体的开发经验会不会复制到其他二三线城市？
郭梓宁：每个项目定位、位置不一样，所以不是每个项目都做成一样的产品。但是肯定有值得发扬的经验。在现在的市场下，拿到的地不可能都有这种“复合型”开发的优质资源。二三线更多的是往满足刚需的方向发展。如果地块拿的大，我们倾向于有很好的山湖等自然资源，这样也可以复制养生城的概念。
拿地的倾向必须要跟发展策略联系起来，一是看好未来刚需市场，要有发展潜力和市场需求。第二因为不断加重“商住两条线”这个策略，所以也会看好有潜力的商业用地。奥园的发展是在环渤海、珠三角、长三角等未来发展潜力比较大的地区为主。 |
