回顾2012年，我们发现商业地产的市场份额不断加大，全国各地的商业项目纷纷上马。商业地产开发商不断攻城略池，加紧在全国布局，而原来的住宅开发商也纷纷转战商业地产。商业地产发展欣欣向荣，呈现遍地开花的景象，并有烈火烹油、鲜花着锦之趋势。

      中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟认为房企转型商业地产的热度远比想象中更火爆，“现在公司业务量多得来不及做。”

      作为一家涵盖商业地产前期策划、定位规划、招商运营等服务的专业商业地产公司，公司从侧面印证了商业地产火热的发展势头。“开发商一窝蜂进入商业地产，退出机制的缺乏使我担心未来会有一批项目倒掉。”杨建伟表示其担忧。

      未来或有一批项目倒掉

      2010年4月份开始，中央政府接连针对房地产市场开出猛药，开发商被迫中止其暴利幻想，面对日趋严峻的住宅环境，不少房企开始寻求新的利益增长点，身处调控漩涡之外的商业地产成为首选，保利、绿地、龙湖、远洋等知名房企争相抢滩，就连曾经信誓旦旦专注住宅的万科也高调公布其三大商业地产产品。在鸿伟摩尔董事长杨建伟看来，部分房企的业务转型存在不理性因素，“开发商的一窝蜂进入存在较大风险。退出机制的缺乏使我担心未来会有一批项目倒掉。”

      目前来看，业内普遍认可的商业地产运作模式是全部持有，但这要求房企有足够的资金支撑，大多数房企目前并不具备全部持有的条件。“现在采用比较多的模式是租售并举，一般情况下，租售比例为4:6。” 杨董事长介绍。

      商业项目良莠不齐恶性竞争

      无论是老牌房企、零售商家还是不相关行业都纷纷涉足商业地产，意图分一杯羹。商业地产从业者的身份复杂，从业人员素质差异巨大，投入资金差距明显，建设的商业物业也良莠不齐。导致整个行业龙蛇混杂，春秋大战。

      此外，当前中国城市化进程加快，商业地产业态更新过程也相应加快，这对商项目选取址、定位、规划、招商等环节提出更高的要求。一旦项目规划未能与城市化进程形成良性互动，不适应市场要求就会遇到风险。当下各路人马一窝蜂的涌入商业地产，仔细观察这些商业物业的广告或者招商手册，到处充满“地王”、“城市中心”、“CBD”等字样，其实一个城市怎么可能有那么多的中心与CBD？一个城市同时建设成几个商业中心，甚至几个大体量的shopping mall都只隔了一条街。而大部分项目的定位又比较类似，如此多相似的商业体集体入市或引发不良竞争。

      商业地产爆发性增长 资源短板显露

      从改革开放开始算起，中国的现代商业也只有短短30多年的发展历史，成长起来的可以称为“品牌”的商家并不多。而与国外动辄上百年历史的品牌商家相比，中国的部分商家不管从文化、品牌积累还是客户忠诚度等各方面来说都相对落后。现阶段商业地产的爆发性增长，使中国的商业的资源短板一下子显露出来。如此多的商业体共同争夺有限的商业资源，可能影响中国商业的健康发展。

      退出机制不明朗

      退出机制被杨董事长认为是困扰国内商业地产发展最根本的因素。成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源来提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。