“我们承接了大量内地房企海外融资的业务，房地产企业以新债还旧债，并以更高的负债率大举拿地，风险正在逐渐积聚。”一位渣打银行高层向记者表示。

      融资成本差异大

      6月21日，恒大地产[2.06%]筹划一笔1亿美元两年期境外融资，苏格兰皇家银行负责安排该笔融资的最新协调工作。不过，本报向其求证融资资金的用途时，恒大地产方面并未给予回应。

      此前的6月14日，世茂房地产[0.82%]签订融资协议，将获得合计约35.02亿元的巨额海外融资，这也是该公司继1月举债8亿美元后，再一次启动海外融资。据世茂房地产方面披露，该笔贷款期限为4年，但其并未透露该笔贷款的利率。

      龙湖地产[2.16%]日前也对外宣称，将扩大其自行安排的30亿港元四年期分期贷款规模至75亿港元(9.67亿美元)，该笔融资将是今年内地房企最大的一笔海外融资。

      实际上，从去年到今年上半年，房企海外融资总额高达1400亿元人民币。

      内地房企海外融资动作频频，但融资成本差异较大，并非所有融资成本都属于低水平。万科发行的8亿美元5年期定息债券，利率为2.755%，而恒盛地产[-2.56%]发行的一笔5年期2.5亿美元票据，利率则高达13.25%。

      住建部政策研究中心副主任王珏林接受本报采访时表示，房地产企业境内融资以项目为载体，资金运用的灵活度很低；境外融资则以企业为载体，资金运用的灵活度较高。从融资成本来看，评级越高的企业，融资成本越低。

      风险积聚

      在海外成功融资的房企，正积极扩大土地储备。除了应对还本付息压力外，房企还需承担大规模拿地扩张的风险。

      佳兆业今年在香港三次发债共获得83亿元资金，5月至6月中旬，该公司在全国土地市场花费的总金额已超过百亿。然而，佳兆业去年全年营业额为119.55亿元，毛利润不足39亿元。

      佳兆业2012年年报显示，该公司去年借款超过154亿元，其中，约31.5亿元须一年内偿还，117.72亿元须于两年至五年内偿还。同时，该公司的借款成本达到16.41亿元，与2011年相比增加28.3%。

      此外，雅居乐等房企在土地市场上频繁出手，雅居乐近期以41.2亿元代价拿下南京、扬州、上海等地的17块土地，远远超过去年全年26亿元的购地总额。

      一位投资界人士表示，现在房企重视规模扩张，左手“借进补血”，右手输出买地，不少房企一边高价拿地，一边高成本融资。

      业内人士指出，随着美元指数持续走强，房企的海外融资黄金期已过去，一方面是因为海外投资者看空中国房地产市场；另一方面即使有房企要海外融资，也面临成本增加的风险。

      王珏林告诉本报记者，房企海外融资的风险是由市场来决定的，如果未来房地产市场出现波动，销售难以大幅增长，房企偿债能力也会面临严峻考验。

      在一份题为《高负债民营开发商融资环境变艰难》的报告中，德意志银行的分析师试图从海外融资环境和内地融资环境两个维度出发，找出最有可能暴露在流动性风险之下的房地产企业。其中，高负债率开发商，以及2013至2014年间有大量债券到期的开发商被列入危险名单中。

      另一方面，由于最近几年来地产商看好人民币升值的汇率优势，内地房企发行的美元债很多都缺少对冲。随着美元指数继续上涨，这些房企将面临汇率风险。

      中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平向记者表示，利率变化不是主要的风险，海外资金的投放比国内的资金更为谨慎，对风险的把控更为严格。“中国政府对房地产的调控具有很强的行政色彩，市场风险是很高的，海外资金不会再大面积投入进来。”

      尽管仍有不少房企在海外获得融资，但是今年已出现融资流产的案例，旭辉地产今年2月中旬发布公告进行美元优先票据的国际发售，但原计划于2月22日发行5年期的3亿美元优先票据，最终被推迟发行。

      中国指数研究院副总经理杜丙国告诉本报记者，随着美元走强，海外资金对内地房企发行美元债券的态度发生变化，相关债券产品利率也开始水涨船高。