“去年以来商业地产政策环境无明显改善”，这是中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在某商业地产会议上给出的一个总结。他表示，商业地产政策性很强，说到商业地产势必绕不开政策环境。“商业地产政策环境无明显改善”主要表现在三个层面。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平

      第一，商业地产最重要、影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学的状况，依然没有得到改善。在王永平看来，政府只是将商业物业当成一般的招商引资项目，没有考虑到商业本身的特性，没有去研究一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活这些商业。这是一个很大的弊病。

      王永平分析，整个国家的城市化率平均每年只有1个百分点，新增的商业人口增量实际上平均下来也只有1个百分点，但商业地产投资增幅却非常高。从2007年以来，商业银行投资增长率从18%到08年的20%、09年的24%，2010年则达到了历年最高点：33%，11年稍有下降，为31%，12年为26%。今年一季度是21%，很明显，投资增幅和人口增长有比较大的差距。当然，这不是把商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里还包含城市人口消费升级以后带来的商业机会。尽管很难做一个数据对应性的测算，但这么大的落差显然说明有问题。

      商业投资的增长固然与人口增长不协调，但与消费力、消费市场的增长表现得也格格不入。王永平说，社会消费零售总额这个数据过去十年差不多以15%、16%在增长，可商业地产增幅比它还大。

      2013年，国内许多城市的商业地产开发出现井喷。购物中心开发主要集中在新兴市场，中国七个城市（成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州）位列全球十大最活跃购物中心开发市场中，其中成都以290万平方米位居首位（据世邦魏理仕最新研究报告）。在北京，大兴地铁沿线商业项目密集扎堆，从西红门站到天宫院站，10站内分布着大大小小近20家购物中心、百货商场。对此，王永平表示根子在规划，规划如若不科学、不合理，商业就形成不了商圈，冲淡了商气，不能充分竞争。

      他还表示，商业地产最需要金融支持，但目前我国退休金、养老金、房地产信托资金等金融产品依然受到打压，没有鼓励性的政策，缺少放开，这对后期的规划运营带来很多的问题。

      第二，商业地产发展模式无明显创新。王永平认为目前的商业地产存在模式化弊端，动不动就是超大体量的综合体，业态组合方面基本离不开住宅加购物中心或者商业街，这些可以称作是“小万达模式”，缺乏创新。大量的复制给后期运营带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法激发消费潜力。

      第三，商业的行业格局无明显变化。这是什么概念？王永平解释到：“开发商队伍中第一梯队基本上就是万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，深国投、宝龙、绿地基本属第二梯队，因此大的格局没有发生重大变化。”不过他也看到了行业有杀出黑马的趋势。他认为，像苏宁、红星美凯龙这类公司后期的爆发力比较强，后期的增量比较大。

      商业地产整体的政策环境没有明显改善，同时开发商和运营商们还经受着种种压力和挑战，泡沫化、同质化、边缘化可谓行业的三座大山，也是大家最关注的话题。王永平把前两者比喻为内忧，后者比喻为外患，行业目前面临着内忧外患的挑战。电商对购物性消费造成的冲击和影响巨大，以线下实体零售消费为内容的商业地产一定程度上被边缘化了。

      这是不是意味着商业地产企业没有机会和应对的办法了呢？王永平不这么认为。“商业地产和住宅有很大的不同，对商业地产来说，什么时候进入都是有机会的。”在他看来，机会分两种，补白型和替代型。无论是哪一种，在竞争的过程中，都要将竞争核心从开发转向运营和管理。品牌组合上，要争取到品牌商家的支持和参与，这是打造品牌差异化的前提。品牌雷同的情况下，则需要思考怎样把把运营管理做到规范化、专业化、精细化。