建筑内，双轨交换乘

      虹口龙之梦购物中心位于上海虹口足球场核心区域，基地四面临路。地下5层、地上6层的商业裙房和两栋30层的办公塔楼组成大型城市综合体。总建筑面积约28万平方米，涵盖大型停车库、出租车站、6条线路公交车终点站、地铁、轻轨一票通换乘通道、大型超市、百货公司、餐饮、会展中心等功能。

      3部高效能自动扶梯将乘客从地下二层的地铁8号线站台直接送达到地上四层的轻轨3号线站台，自动扶梯和无障碍电梯全天24小时开放，实现全封闭一票换乘功能。

      一票换乘区沿办公楼的西侧设置，从地下二层直达四层，在地下二层和四层的两水平端分别与宽度大于10米的步行通道相连接。考虑到自动扶梯是连续直达的，其水平运作速度为0.65米/秒（电梯厂商提供），而人类正常步行速度为5公里/小时（即1.39米/秒），因此放宽了连接自动扶梯上下端的步行通道宽度，可以解决两种速度变化时产生的人员拥堵。

      根据地铁有关方面提供的预测报告，至2010年，虹口足球场站换乘上下行人数高峰时段将达到22,400人/小时，电梯厂商的数据显示，每部自动扶梯每小时可以输送9，600人，那么三台自动扶梯输送速度是28,800人/小时。三部自动扶梯的运行方向为一上、一下、一部高峰时段备用，它们每小时的输送能力完全能满足轨道换乘的使用要求。

      发生故障或者出现某些特殊情况无法正常运行时，可使用直通地面的一部独立疏散楼梯和一部自动扶梯进行人流分散，乘客可由地面换乘轻轨3号线。

      多重交通一票制

      龙之梦A栋与B栋的底层架空通道内是公共汽车站，6条公交车始末站点总宽19.25米，南北横穿整个基地，将购物中心裙房划分为东西两部分，并与城市道路以12米的道路转弯半径连接。公交地面客流通过龙之梦一层的公共开放空间的自动扶梯和垂直电梯实现至地面四层的轻轨3号线和地下二层的地铁M8号线的换乘，也可以方便到达地下二层的出租车站台。所有换乘均在商业建筑内完成，从而在立体层面上进行有序的人流组织，避免了地面的人车混流，缓解了由于公共汽车对南北两侧花园路及同煌路带来的交通压力。

      公交枢纽总面积约3,000平方米，包括出租汽车的停靠站面积，约150~200平方米。地面出租车候车点分设在三处，一处位于建筑主楼的东北角，兼有3辆蓄车的功能，供办公、社会和地面客流使用。另两处分别位于花园路和中山北路上，是可供4辆候车位的港湾式出租车停靠点，可供地面、商业及超市的客流使用。但出租车候车点的主设置在与8号线相通的地下二层。整个购物中心的标准停车位为1,100辆。

      建造中的煎熬

      2008年，虹口龙之梦建设开工，计划3年完成，工程进展基本顺利，但是对于项目的设计方——三益中国来说，却已为之忙碌了3年。早在2005年，三益中国就已受长峰地产之邀参与项目施工设计，这一参与就是7年。该合作未因龙之梦的易手而变动。

      虹口龙之梦易手后，凯德在原本完全以百货为主的方案基础之上，调整了很多次主力店，对于商铺的流线及动线的设计提出了实际而严格的要求，其深度考虑细碎直至运营：花车的位置的摆放及其所推广的产品的品牌范围；广场各个区域的功能；整个商圈有哪些条件可为商铺布置所用；广告位如何处理——凯德视立面广告为重中之重，项目前期就考虑广告位置、广告尺寸、LED位置，以及室内的电梯广告位、立柱广告位，即便是消防卷帘旁的立柱也不放过……凯德要求卫生间不设门，所有的男女卫生间都以一前时再做转换，形成视觉隔断。

      每一处细微的变动，施工图纸都要做相关环节的调整，摆在三益中国相关设计团队办公室的图纸说是堆积成山亦不为过。

      虹口龙之梦未设专属的后勤动线，后勤动线跟货梯功能合一。这一开发及转手后都未曾变化的设计，是出于为开发商的利益最大化的考虑，也是解决管理中不必要的浪费的考虑。

      现时，虹口龙之梦，集中于B1-B2、5-6F的餐饮构成其主要业态，2楼的外婆家、4楼的绿茶均为北上海的首家店；B1的国美电器、B2的家乐福分别是其主力店；5楼神采飞扬电子游戏厅和银乐迪KTV，吸引了大量的年轻消费者，联合餐饮共同积聚人气；集中于1-3F的服饰，以1楼的ZARA和GAP为其快速消费品的主力。

      4月22日，上海“森林系”主题创意影城——上海金逸影城在虹口凯德龙之梦的6楼开业。至此，这栋被媒体认为是“虹口区最醒目兴旺的时尚地标与都市现代化生活的新枢纽”的购物中心已经实现了100%的出租率。

      本文节选自三益中国《商业地产VIEW》杂志第四期。（《商业地产VIEW》杂志是由三益中国旗下三益商业地产研究院出品的面向商业地产领域交流的专业刊物，为双月刊。）

      三益中国（www.sunyat.com），城市综合体及大型商业地产领域的全产业链服务商，由三益建筑设计有限公司，三益佳柏资产管理有限公司，三益商业地产研究院三大板块组成，旗下业务涉及城市综合体及商业地产服务的各个领域，旨在为各类投资人和开发商提供包括商业而研究、建筑设计、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面的国际化专业性咨询和服务，是行业中为数不多的能打通商业地产产业链的具有高度专业服务能力的综合服务商，最初成立于1984年，目前拥有700名各专业团队，总部在上海，在全国各大区域南京、济南、沈阳、西安、重庆、武汉、郑州等地设有办事处。