全国商业地产几乎存在同样的弊病，专业性欠缺、结构高度趋同、追求短期盈利导致项目增长过快、产权纠纷不断等“瓶颈”一直困扰行业发展。从2003年开始，济南商业地产发展进入快速发展期，投资型项目的缺乏和投资者的不理性曾使商业地产出现火爆局

　　经过一轮宏观调控后，商业地产存在的问题开始更加清晰的表露出来。商业项目产品同质化严重，恶性竞争加剧；商住混合开发，金融风险增大等都是困扰行业发展的因素。而商业地产缺少可持续性发展的症结在于开发商只重销售不重经营，缺乏长期的战略眼光和商业地产品牌意识。业内人士分析，商业地产有一道“关系链”：发展商——投资者——经营家——消费者。四者的关系可以看作是商业物业市场上的“利益互动”关系，这一关系链影响着商业物业的开发、投资及经营行为。如果发展商不能真正为商场的经营提供实质性的支持，不能保障项目的经营红火，就肯定不能吸引更多投资者或消费者的目光，项目销售就难以实现，那么其中所蕴含的开发、经营、投资风险就必然会加大。

　　痛定思痛，济南商业地产开发商在经历了宏观调控的洗礼，吸取了足够的经验教训后开始了新一轮商业地产的开发。目前济南市场活跃的商业项目有，济南海鲜大市场、嘉汇•环球广场、济南世纪商贸城、泺安广场、新世界商城、银座•晶都国际、圣凯•财富广场等，另据悉，位于济阳的产权式酒店“名人商务会馆”以及位于英雄山路的“鲁润•名商广场”等商业项目将陆续在市场推出。纵观以上商业项目，都不约而同的开始重视前期招商及后续经营，把投资者的利益放在首位。比较典型的是济南海鲜大市场已树立起的以“一切以经营为先，一切以经营为重”的现代化营销理念，从实际行动上加强投资者和经营者对管理商的信心。而定位为鞋类批发市场的济南世纪商贸城近期与团市委联合组织了“青春创业行动”，不但为创业者提供了机会，也成为项目前期销售的一个途径，具有社会和商业双重价值。具有雄厚资金实力和品牌的商业项目一般以集团实力为背景，在项目的包装和经营上力求品牌化，他们会采用引进品牌店的方式烘托商圈效应，提升自身影响力。据悉，圣凯•财富广场的商场部分—圣凯•摩登城已成功引进了国内著名时尚购物中心巨头——广州摩登城，香港知名品牌商家的强势进驻无疑使这支济南核心商圈新的生力军增添了更强的商业原动力。

　　招商思路和经营思路的演变反映了商业地产开发商正通过转变操作思路，突破发展“瓶颈”，摆脱早期急于通过出售物业回笼资金、转嫁风险的做法，这既是专业的回归，也是市场机制直接作用的结果，这预示着济南商业地产市场将进入持续化发展阶段。