“商业地产必须要依托于经济的发展，依托于居民收入的增长。没有经济增长和产业发展的同步进行，体量巨大的城市综合体、写字楼就会成为无源之水，进而酿成巨大的投资泡沫。” 鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟说道。“最近几年，我国经济都将处于调整期，可以看到经济增长和居民收入增长都在放缓，再加上电商对实体商业的不断冲击，在这个时间段做商业地产，风险系数可想而知，这需要更多的勇气。”

      政策调控使得大量住宅投资者转向商业地产，从而导致商业用地和商业地产的天量供应。但是商业地产从开发模式、业态规划、规划设计到招商运营，专业化的要求远高于住宅，很多开发商并没有商业地产运营经验，导致诸多商业地产项目“烂尾”。也正是这些“血的教训”让开发商们了解商业地产蓝海已然泛红，拿地更为谨慎，也纷纷在这个阶段寻求专业商业地产咨询公司帮助。近期，鸿伟摩尔洽谈多个商业地产拿地前策划项目，通过操盘这许多项目分析，进行拿地前策划对商业地产项目开发规避风险起到了至关重要的作用，主要体现在以下几点：

      一．根据规划参数对意向地块进行概念性方案规划，判断该方案是否具有商业的合理性。

      二．根据规划方案进行经济核算，依据计算指标反算地块的地价，从而判断拿地价格是否合理。

      三．收集该地块及该地块所在城市、所在区域的详细资料，根据所收集资料及核算指标分析该地块的可操作性。

      四．对商业地产开发商来说，资金是非常重要的因素，因此，地价的高低不可忽视。这个阶段由咨询公司介入，可以以自身的优势、项目对社会的效应等去说服政府，以更低的价格把意向地块拿下来。

      市场调研 确定项目可行性

      1、市场条件成熟度调查

      首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

      2、项目位置可发展调查

      商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

      一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

      3、可发展规模调查判断

      在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

      在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，可依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

      进行经济测算 合理拿地

      项目拓展对于房地产公司的发展至关重要，拿到一个好的地块，往往意味着项目开发成功了一半。那么如何评价一个新的项目？哪些项目该拿？经济测算就是十分重要的一个环节，从投资、收益、风险角度评价项目的可行性。依据计算指标反算地块的地价，从而判断拿地价格是否合理，主动有效的规避风险。

      协助政府沟通  获得政策支持

      项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

      完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，咨询公司的介入可以帮助开发商以自身的优势、项目对社会的效应等去说服政府，提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。

      鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟最后总结到，一个商业项目从即将拿地的那时起，就应该整合社会各种资源去认真分析它的可行性，风险、投资回报率、体量、规划方向、定位等等，这样就会减少投资风险，加大商业地产的高额回报率。