中国商业地产联盟日前正式公布2012年商业地产十大事件。从入选事件来看，大致可以归入三个关键词：即“争执、分手、转型”。中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《中国经营报》记者采访时分析指出，很明显，过去一年的商业地产吵吵闹闹，更多地体现出的是问题和矛盾。而从进入2013年以来的第一季度的情况看，今年商业地产行业的发展并不如想象中乐观，整个行业依然处于混沌状况。
商业地产竞争进入深水区
王永平认为，首创集团与奥特莱斯(中国)的合作，是指望着从海外引入的专业团队，用来讲故事，在全国各城市圈2000～3000亩的土地，但是与海外团队的合作最终并不愉快。如今，首创开始自己开设奥莱项目。由此可见，做商业不是单纯的讲故事，如果要做持有型物业，相当于做“猪坚强”，需要开发商具有真正的商业核心运营能力。
以戴德梁行中国区董事张家鹏为代表的商业顾问高管团队出走，也显示出商业地产服务的本土化非常重要。王永平告诉记者，戴德梁行商铺部属于本土化较好的国外服务商，而一些国外的商业地产的大服务商，如仲量联行、世邦魏理仕等，从其商铺部的业务量看，这些服务商在商业地产领域并无出色的表现。而在如此兴旺的商业地产领域，他们并未取得太大份额，还未完全适应本土商业地产的模式。
从万达董事长王健林与阿里巴巴集团创始人马云的豪赌可以看出，开发商在一路高歌猛进中，对于电子商务的威胁带有很大担心。电商会不会把实体店变成一个样板间?由于政策疏于对电商的监管，电商行业还存在偷税漏税等现象。而电商行业的走向对未来商业地产发展是一个制约因素。
从最初的正大与复星，到后来的复星与SOHO中国对上海地王的股权之争，王永平发现：地段价值依然是开发商最为看重的因素。与此同时，持有型商业同样需要有很强融资能力，正大尚难以撼动上海地王，未来要发展持有型物业，对众多考虑转型的企业的财务能力也是一大考验。
可以说，目前国内商业地产的竞争正进入深水区，暴露的问题更多。尽管在《保险法》已在2011年开闸，保险资金可以直接投资商业地产，但是到目前为止并未见到具体动作。从这一状态可以看出商业地产的外部环境并无大的变化。
王永平：商业地产最热期已经过去
来源:中国经营报-中国经营网 时间： 2013-04-06 09:53 作者：厉林 字体：大 中 小
中国商业地产联盟日前正式公布2012年商业地产十大事件。
事实上，一些商业地产商大跃进式发展的问题已开始暴露，市场洗牌格局仍然在调整中。业界关注的是：为何还未出现破产的商业地产企业?其实，这就好比内伤不容易看出，而等到发现问题时，也许已经病入膏肓了。
开发商的议价能力在下降
王永平认为，2013年，商业地产的战略性发展机会对很多公司并不多，相比之下，策略性的投资机会还会有很多。
由于大规模的发展需要有核心的商业模式、队伍和融资渠道，因此如果像万达、凯德那样进行规模连锁化发展，目前很多公司还不具备这样的优势和条件。而策略性的机会在于：比如城市某地块合适，发展商就可以抓住机会拿下它。虽然对于企业来讲，战略性机会不多，但是行业集中度仍然可以提高，回报率也有可能提高。
目前，商业地产投资最热的时期正渐渐过去，很多公司已经意识到做这一行并不容易，但仍然会有不少公司被动性地进入。因此，商业地产投资不会出现明显降温，仍然会保持高的增量。而更多的公司会趋于理性，并对这一行业怀有敬畏心。
事实上，商业地产也正逐渐走出同质化、粗放式的发展状态。王永平发现，过去，发展商更多是在谈复制，而今年以来，商业创新和差异化发展的愿望在增强。曾被广为复制的综合体已经不再是单一的模式，很多人开始研究如新光天地、大宁国际广场等非完全大MALL的商业方式。
另外，随着购物中心的密集度增加，如今的商业是面对面刺刀见红的竞争，购物中心之间出现越来越多的交集。与此同时，消费市场的增长却在放缓，商家对市场预期日益谨慎，开店意愿下降，这些都让商业地产项目后期的招商和运营面临更大挑战。
以前，万达无论开出多少家购物中心，品牌商都会跟随进入。而现在，商家也开始有所选择。开发商的议价能力开始下降，甚至一些大牌，如LV、ZARA、俏江南等品牌入驻时会要求开发商给予装修补贴。据了解，LV的装修补贴要到了4.5万元/平方米，这意味着LV开出800多平方米的商铺，发展商需要支付3000多万元的装修费。对于大牌的装修费要求，只有极少数店铺能够说不。而即使是一些先天条件和运营能力相对较差的商业项目，招商时引入了这些大牌，也难以确保其长期的入驻。
与此同时，发展商向持有物业的发展模式转型的意愿也在增强，SOHO中国在其利润下降65%时宣布转型，这也表明：散售型物业的价值正在下降，利润空间不再如往昔，许多企业开始面临模式转型。 |
