要理解中国内地的宏观经济表现，看香港股市的反应经常会更确切一些。从年初开始，投资者便盯着当时刚刚上市的太古地产。近一年下来，人们看到了令人疑惑的数据：在大市不佳情况下，太古股价上涨超过了50%。
生产饮料的、制造服装的、炼钢铁的，都杀入了商业地产
“我们现在真的是苦尽甘来，”太古地产行政总裁郭鹏说
如果行走在北京三里屯区域，你很容易注意到那种差别：工体北路北边的Village人流如织，但路南的三里屯SOHO比较冷清。地产界黄金地段规律在此出现了裂变。后者的开发商SOHO中国也在8月份宣布，要告别散售，转为持有。
SOHO中国的转变，与其说是受刺激于三里屯项目与太古的鲜明对比，不如说受裹挟于中国地产业正经历的一场洗牌。
整个商业地产的投资正处在一个高位上。中国商业地产联盟秘书长王永平说，今年1月份到11月份，住宅的开发投资增长仅为11.9%，而商业营业用房的开发投资增长27.3%。市场的诱惑并非没有根据。太古地产的数据显示，今年其在内地的毛租金收入增长近两倍，这一趋势将持续。太古地产行政总裁郭鹏(Martin Cubbon)说：“我们一直面临激烈的竞争。”
竞争的架势看上去已经是一片红海。王永平给了四句话解释：行外乐观、行内悲观、内行乐观、外行悲观。宏观上，中央政府对地产调控的决心目前还没有丝毫的放松迹象，那主要是针对住宅地产的，商业地产则成为避风港。因为不限购、不限价，似乎一个新的黄金十年开始了。
生产饮料的娃哈哈最近又开了一个商场，它提出要在全国建100个购物中心；服装制造商杉杉集团和日本的三井不动产也在合资开发奥特莱斯，去年已有开业的了；山西的钢铁制造商海鑫集团也在搞商业综合体，建儿童主题世界。楼下是超市，楼上是儿童体验。
泡沫正在形成。有人雾里看花，有人在保守中找到了机会。郭鹏说：“我们现在真的是苦尽甘来。”这句话意味深长。太古是早年香港英资四大洋行之一，在香港已有40年的商业地产开发经验。但过去十年在内地的开发显得保守。
2011年开业的广州太古汇从拿地到开业用了十年时间；两个尚在进行的项目，上海大中里从2002年拿地，到2010年底拆迁工作才基本结束，计划2016年启用；成都大慈寺也预计到2014年分阶段落成。
太古中国区行政总裁白德利(Guy Bradley)说，内地市场需要学习和了解。“十年中间学了什么呢？我们学了很多关于在中国做项目要了解的东西，在这个过程里面，设计不停地改善和提升。”白德利话说得含蓄。若深入了解中国内地商业地产的环境与运作，就会理解，事情不是那么简单，把房子盖完了，一卖了事。黄金地段，政府有它的考虑。
王永平说：“一个城市里真正适合做商业地产的是很有限的，是稀缺资源。很多地方政府更愿意快速地出成绩，很多官员很现实，他不为这个城市考虑，而是在为自己考虑。”
所以很容易理解，太古地产在开发北京颐堤港和成都大慈寺项目时，都携手远洋地产合作开发。对于后者来说，这样的合作也是必要的，它需要太古在商业地产运营上的经验。如位于北京东北四五环之间的颐堤港项目，既非城市核心地段，也非CBD商业综合体，但刚启用不久，写字楼的出租率就达到了90%。
SOHO中国上半年净利润下降了65%，然后宣布要转型持有物业，抓住京沪市场租金上涨的机会。是的，市场租金在持续上涨。地产中介机构莱坊的数据显示，北京高档写字楼租金三季度环比上涨4.4%，较年初累计上涨23%，较2010年初已翻番。
商业地产的核心开发理念在于，要持续提升该地段和物业的商业价值。太古在过去几年，花了20亿港元将其在香港的太古广场翻修一新，如果早已零售，是不可能的。
这也意味从长久来看，零售意味着放弃，必然导致该商业体价值的流失，正如三里屯SOHO现在碰到的状况。
但持有也意味着巨大的风险。风险主要来自于商业资源的匮乏与商业模式的不可控制。好的品牌是稀缺的，大家都在争抢。三里屯Village南区前五家租户就贡献了38.4％的租金收入。商业模式的风险，主要是金融模式风险，租金赶不上利息就危险了。除了太古、恒隆香港模式外，目前内地主要是万达与华宝、华润与中粮两大模式。万达模式依靠部分销售支撑长期租金收益率和扩张；华润和中粮有母集团资本背书。
像太古这样，投资几十亿的项目，不断修改设计，培育商圈，做十年才开张的做法既无法复制，更需要资本的支持。郭鹏说，将向成都和上海的两处房地产开发项目投资约120亿元人民币。
“速度是重要的，如果我们决定要做一个项目，拿到地之后，尽快把它建起来，是必须的。因为大家都理解，做商业地产，建起来就开始有现金流，有收入。”白德利说。速度和专业运营，如生死劫，将缠绕着一哄而上的中国商业地产。撰文/徐行、韩雪
总之 商业地产成为中国地产业的避风港，但风险也正在聚集。太古、万达和华润三大模式并不容易复制。 |
