摘要：从厂房到研发中心、办公楼、实验室，产业自东向西转移递进的浪潮造就了产业地产新一轮发展。特别是在住宅市场受政策限制、商业地产短时涌入大批资金过热隐现的今天，一体化平台的产业地产开始吸引更多关注目光。鸿伟摩尔近期考察洽谈多个产业地产项目，在为开发商解答疑惑的同时，也对产业地产作了更深入的调查及研究……

      从厂房到研发中心、办公楼、实验室，产业自东向西转移递进的浪潮造就了产业地产新一轮发展。特别是在住宅市场受政策限制、商业地产短时涌入大批资金过热隐现的今天，一体化平台的产业地产开始吸引更多关注目光。鸿伟摩尔近期考察洽谈多个产业地产项目，在为开发商解答疑惑的同时，也对产业地产作了更深入的调查及研究。

      产业地产的定义

      产业地产是以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融为依托，以地产为载体，以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式。

      产业地产发展的问题分析

      “总体来看，我国的产业地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题。产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，企业集而不聚，根植性差。” 鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟如是说，他认为，我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻，在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸，以及产业集群的内在联系等角度去考量；在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位，而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划，从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链条，不利于产业集群的整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。

      相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产，对其项目简单地一卖了之，而不注重项目的后续经营，严重影响了我国产业地产的长远发展。在杨建伟看来，产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分，有着自己独特的经营模式与发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说，其投资收益是长期的、可持续的，前期开发只是向预期市场的努力，而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

      鸿伟摩尔近期洽谈的产业地产项目分析了产业地产发展过程中遭遇的问题。我们平时也注意到，政府主导的产业地产项目的最大优势就是政府关系比较好，政策空间相对会比较大，在操作上可以更多地利用政府引导与产业规划来进行，并且可以享受到相对性价比较高的银行贷款，这些企业往往比较容易成功。因此，产业地产的开发离不开政府的扶持，鸿伟摩尔近期洽谈的诸暨汽车城项目就遭遇了此类问题，因此开发商邀请鸿伟摩尔为其出谋划策，通过一个优秀的项目方案向政府争取更为优惠的条件使其项目顺利发展。

      产业地产发展的对策建议

      虽然我国产业地产在发展过程中尚存在很多问题，但解决好这些问题会为产业地产的持续、健康发展奠定基础。鸿伟摩尔通过多个产业地产的操盘经历，认为要解决上述问题，应当做好以下几个方面的工作：第一，产业地产商应苦练内功，增强自身经营管理能力，合理进行自身定位，形成市场竞争优势。如果产业地产项目能根据自身条件及市场需求恰当定位，形成市场竞争优势，为入园企业提供特色鲜明的产业地产服务，是完全能够获得可观的投资收益率的。

      第二，在产业地产的开发与运营过程中，应本着政企联动的原则，充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用，相互协调配合，形成合力，促进产业地产的健康、良性发展。在产业地产的实际运作中，政府的职能主要表现为资金支持、公共服务、监督保障、政策支持等多方面。产业地产商作为市场的主体，要充分利用政府所提供的一切便利，与政府政策紧密结合起来，与政府实现长期的合作与共赢。