过去说“一铺养三代”，主要得益于过去商铺供应量少，而且很集中，而如今商业综合体遍地开花，简单地买一个商铺有可能是“三代养一铺”。

　　这或者是对商业投资市场已经发生了转变的一个很好的诠释。

　　就昆明而言，1989年后商业基本集中在青年路、三市街和小西门一带，城市中心单一。如今随着大项目、大体量商业中心落户各个片区，位于昆明传统商业中心周边的城市副中心相继崛起，商业体量供应加大，这些城市副中心区域内商铺的价格也被提升。当然，要买好铺，只有精选，才有可能获得好的盈利空间。

　　在这一轮房地产的快速发展中，商业地产投资也成为一个诱人的香饽饽，不管是开发商还是投资者都想咬一口，但当商业投资价值和利好逐渐被透支时，商业地产该以什么样的角色示人，又该如何正确看待商业地产投资，都成为大家热议的焦点。

　　历程

　　商业地产开创出新路子

　　说起昆明最早的商业发展，首先要从1989年青年路的改造说起。当时青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。这也是昆明早期商业的雏形。

　　此后的1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目。2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城Shopping Mall、大商汇、顺城、南亚风情第壹城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。

　　在昆明商业地产的升级换代过程中，商铺价格翻番，商业也由最初的底街临街、底街商铺发展到主题式商场，定位更清晰，消费人群更细分，商业地产的分布由单一的三市街向周边扩散，尤其随着城中村改造项目的进行，诸多商业综合体被规划、建设，昆明城市商业中心将实现由传统的“一”向“N”个的大转变。

　　三方视角

　　开发：商业地产香饽饽 并非人人都能吃

　　纵观各大商业综合体，要么是一站式购物，要么是世界级商业配套，总之，商业地产似乎已经成为一种时尚。

　　日前，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平在昆明讲到商业地产时称，“商业地产开发比住宅开发的门槛更高，技术含量更高，因为它不仅要面向品牌商，还得面向客户。无论是周边人口、项目商业规划等，都将影响到一个商业的成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。”

　　目前的发展现状是，由于住宅遭受限购影响，一些企业纷纷转型做商业地产，主要表现为这样的类型：一是企业主动转型，比如万达、华润、中粮等大企业都是有备而来。所以转型在资金、商业模式、人才、战术等方面都是做了充分的考虑。其二是被动转型，比如拿地时，土地性质决定，必须要做到多少的商业，如果不完成商业指标，那预售证等都拿不下来。其三是盲目转型，看到商业地产很火，或者有企业做商业地产赚钱，于是转型去做商业地产。最后一种是心动转型，拿到做商业地产地块，于是就做了，比如海底捞转型做城市综合体。

　　对于很多企业而言，选择进入商业地产，是奔着利益而来的。某国行投资者认为，与住宅地产相比，同等地段上，因规划的不同，商业地产与住宅地产的价格差很明显，商业地产的回馈速度也较快。尤其对于那些只以开盘售罄来衡量商业性项目成败的企业来说。

　　此外，政策方面的挤压效果也很明显，作为中小型房地产企业来说，要有很快的收益，就得进入做商业地产。

　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远则认为，对于商业地产项目而言，能够销售的体量并不多，很多品牌开发商的综合体以自持为主，同时，商业铺面的销售情况，也并不能体现商业项目的具体价值。

　　投资：购买商铺理性多了
　　>限购令一出，住宅销售降温明显，商业地产相应升温，除了许多一线开发商也逐步开始关注商业地产外，在内外因素多重夹击之下，保值升值能力较强的商铺成为众多投资客的首选。

　　较之于2011年南亚风情第壹城底街商铺开盘时摇号选房的火爆，今年诸多商业项目推出商铺时也受到投资者的青睐，但投资者出手相对谨慎、理性了不少，投资商铺时不仅会看项目规划、业态构成，还会看开发商自持的份额，考量开发商的综合实力，理性出手成为投资者选购商铺的主流思想。

　　华人首富李嘉诚曾经说，商业就是地段！地段！还是地段！投资商业，任何时候地段都要好，但项目周边的消费人群、项目周边规划等也是商业能否兴起的基础。

　　开发到那里，需求也就有可能到那里。在云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研看来，供应和需求两者之间的契合度有多高，要看投资新兴区域内的商业地产，还需要看项目所在区域的成熟度与项目的开发周期之间的关系。

　　而这些对于置业者而言，就可能形成现货与期货的区别。投资成熟的商业项目，其投入与产出可能就可以算得很清楚。但对于一些新兴的区域，其可能存在的不可控制风险也就很大，但其未来价值也可能不可估量。

　　国家商务部研究院消费经济部副主任赵萍在谈到投资商业地产时称，成熟的商圈是黄金商圈，但对于投资者来说，对不起你来晚了，因为成熟的商圈肯定是聚集度比较高，客流量比较大，在里面做生意，搞一些经营是可以的，但购买商业地产，或者对想置业的人来说，你就来晚了，因为价格已经足够高了，升值的空间基本被挤没了。对于投资者来说，更多地是发现具有潜力的新兴商圈，就是成长性比较好的商圈，因为现在区域消费都相对比较低，但随着配套越来越完善，租金、售价的上涨空间会更大。

　　运营：问题与机遇都大量存在

　　一个现实的矛盾是，一些项目底层商铺在开盘时被一抢而空，也有一些还未推出市场，就已经被内部认购，这样火爆的销售场景背后，部分项目也面对着很高的空置率。

　　南市区某小区，近两年交付使用，社区的入住率已经达到了70%以上，但是小区近1万平方米的底商却仅有几个商铺开业。

　　出现这种现状，昆明百大集团(600865,股吧)商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为，昆明商业地产目前最突出的问题，就是租金和售价倒挂。商铺售价高，投资者要保证收益，只有提高商铺租金，而新片区商铺也面对着一个养商期，一旦租金过高，租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题，在商铺租金缓慢增长过程中，商铺的售价却涨得很快，于是低租金和高售价就形成倒挂。

　　随之出现的另一个问题是，这些商铺都是对外销售的，与大型综合体自持不同的是，一些销售的商铺面对的问题就是单打独斗，难以拥有聚集大商圈人气的优势。于是目前一些商业综合体在建设中，都有大体量商业自持，这不仅被看做是企业资金实力雄厚的关键要素，也意味着后期通过统一运营，统一招商，形成自己的商圈价值。

　　据不完全统计，目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。昆明方面，日前已经进入正式运营的南亚风情·第壹城自持物业在70%左右，红星国际广场的自持则在80%以上，而日前开建的恒隆广场的商业自持率将是100%。

　　业内人士分析认为，凡是成功运营的城市综合体，基本上都是自持率高，由管理公司统一运营管理的。

　　此外，对于昆明商业综合体的发展而言，戴德梁行中国区商业资产管理主管及董事朱光毅认为，目前昆明即将投入使用的地铁也将为昆明城市综合体发展带来巨大发展机遇，对于地下商场的开发将是昆明未来商业地产发展中不能缺席的一员。