摘要：相对于住宅来说，未来商业地产溢价空间更大，无论对于房企还是对于投资客来说，商业地产都将成为他们的重要选择。2012年，商业地产遍地开花，呈现欣欣向荣之势，当下正是投资商用物业的好时机。商业地产在快速发展的同时，投资风险也进一步增高，毕竟一定阶段的商业地产市场容量总归是有限的。中国商业地产十大顾问机构---鸿伟摩尔提醒众多投资商，在选择商用物业更需“擦亮眼睛”，真正选择那些具有稀缺性，占据绝版地段的商业项目才能带来财富。

      相对于住宅来说，未来商业地产溢价空间更大，无论对于房企还是对于投资客来说，商业地产都将成为他们的重要选择。2012年，商业地产遍地开花，呈现欣欣向荣之势，当下正是投资商用物业的好时机。商业地产在快速发展的同时，投资风险也进一步增高，毕竟一定阶段的商业地产市场容量总归是有限的。在选择商用物业更需“擦亮眼睛”，真正选择那些具有稀缺性，占据绝版地段的商业项目才能带来财富。

      “使用权”商铺投资风险分析

      住宅市场限购之下，商铺投资越来越火。但是当您看到如下商铺销售广告：“第一年投资回报6%，第二年、第三年投资回报7%，第四年至第七年投资回报8%，第八年至第九年投资回报9%，第十年投资回报10%，十年之间在第六年和第十年分别有两次回购机会，分别以总价110%和120%回购，后28年采用经营收入2:8分成。花50万元买一套只有使用权的商铺，你愿意吗？”一定要小心了，这里卖的是“使用权商铺”而不是所有权。投资使用权商铺，其中存在不小的法律风险。如果要买，最好在付款之前预估到风险并进行规避。鸿伟摩尔分析认为有以下几点风险：

      风险一：商铺出卖方缺乏实力，存在经营管理困难，投资回报承诺得不到实现的风

      这种所谓的“使用权”商铺，产权一般属于商铺的出卖方，他拥有整栋或整层的产权，但因为分割成多个小面积商铺后无法分别取得产权，所以只能分割后将“使用权”出售。对于这种商铺的购买者来说，要获得长期稳定回报的前期是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。如果整个商城的定位、策划、经营不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，商铺的购买者就会因此得不到任何后期回报，只能望铺兴叹了。

      风险二：合同中的期限存在无效的风险

      商铺的使用权出售合同，本质上是商铺的租赁合同，投资者为商铺的承租方。根据我国合同法的相关规定，租赁合同最长租赁期限为20年，超过20年部分无效。比如“买20年送18年”，所购买到的使用权就是一个长期的租赁关系，而其所‘送’的部分是不受法律保护的。

      风险三：合同不备案的风险

      表面上双方签订的商铺使用权出售合同，因此很多出卖方都不会向政府备案和纳税。实质上这种合同是租赁合同，在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。以后可能还会出现税收方面的纠纷。

      风险四：商铺转让风险

      这里的商铺转让，实质就是商铺的转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此使用权商铺投资者，一定要在合同中明确出售者无条件同意转租。

      杭州下沙、九堡众多商用物业存在投资风险

      说起杭州专业市场新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的确，城市东扩，九堡就是一个商贸物流中心。

      走在通往九堡的主干道德胜东路上，路边的广告牌被各种专业市场的招商广告占据。宽敞的马路两侧，挂着各种名头的专业市场：新四季青、恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、中国轻纺城杭州瑞纺联合市场、杭州东大门商品交易中心、红星美凯龙金茂MALL、中国婴童用品城，等等。

      其中杭州东大门商品交易中心总建筑面积16万平方米，承诺售后返租，对外承诺其铺面“小投资大回报”， 若认购商铺，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回报为9%，超出部分按1∶9分成；第9年至第20年按实际租金的1∶9分成。

      但就在2012年10月12号，杭州东大门商品交易中心欺乍招商爆光，引来小强热线等媒体观注，引起经营户的强烈不满，该中心大部分商铺已经出售的情况下，隐瞒事实招商进驻，宣传称是有永久经营权的，实际只有3年的委托经营权，3年后的经营权就属现购买房东的，在这样的事实被发现后市场方采取不理不采态度，使投资商感到寒心。

      2008年，中国轻纺城•杭州瑞纺联合市场强势登陆杭城，宣传将建成一个集商务办公、餐饮娱乐、商业于一体的现代化、国际化、智能化、信息化的商务平台，将以其设施现代化、交易国际化、商务信息化领跑于中国轻纺城。

      该市场2010开业，不过经营情况很不乐观。偌大的市场内，开门营业的商铺不到10家，空空荡荡没有一个顾客。“刚刚试营业的，一个月估计也做不成一单生意啊！”一家位于市场一楼正门入口的经营户说。

      目前杭州瑞纺联合市场建成有两年了，试营业也有1年时间了，基本开业率为0,商铺开盘的时候传闻市场和中国轻纺城合作招商不是问题，目前来看，全是瞎说，市场连租户都没，那么投资户的租金哪来呢？

      结语：

      鸿伟摩尔通过对商用物业投资风险的深入分析，对商用物业的投资有以下几点建议：1.买商铺最重要的就是地段！就像李嘉诚说的，地段，地段，还是地段！地段好的商铺投资户的风险大大降低，首先开发商能拿到地段好的地块，说明其实力也很强！

      2.投资社区商铺。社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比,一般面积不大,单价也不算高,由于面对稳定的消费群,不可控因素较少,故而风险相对较小,很适合中小投资者投资或经营。

      3. 看中区域购物中心发展前景。最近几年随着商业地产商的理性化，区域型的购物中心已经崭露头角，而且这个成长的速度还是非常可观的，从19%到31%增长了12%，涨幅接近百分之百，这是非常值得关注的地方。