观点地产网 陈泽佳 如今的深圳，写字楼与商业中心的供应量都进入白热化阶段，呈现井喷之势。对于市场而言，供过于求或许并不是什么好事情，反而引起市场的恐慌与担忧。

      10月22日，世联地产在三季度市场分析会上，关于深圳写字楼市场的问题进行了一番剖析与解答。

      成交上涨开发井喷

      世联地产表示，2012年第三季度，深圳写字楼市场成交可观，三级租赁市场出现量价齐涨的态势，二、三级销售市场及二级租赁市场均呈现量涨价跌的态势。

      数据显示，深圳写字楼市场销售总成交量达80960.71平方米，其中二级市场写字楼成交总量37391.71平方米，环比上升21.41%，整体成交均价46447元/平方米，环比下降9.15%，成交量的上浮主要源于多个项目在上半年集中入市，且取得较好销售业绩；而三级市场方面，销售成交面积达 43569平方米，环比上涨3.8%。

      对于写字楼成交量的上升，世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲表示，其实商业物业发展对开发商来说，最好是持有经营，而不是销售。上半年成交量的大增，主要是深受住宅调控的影响，开发商只有加快商业的销售步伐，以便更好地回笼资金。

      然而，成交量上涨，价格却有所下跌。世联称，三季度销售市场微涨，由于多个非甲级写字楼大面积成交，拉低了市场成交价格。

      而甲级写字楼方面，有机构预计，在市场需求继续放缓的背景下，深圳甲级写字楼租金在三季度小幅下滑的基础上，四季度仍无法摆脱低迷，或将持续到明年下半年，才有望好转。

      不过，即便如此，深圳写字楼供应量爆发式增长依旧热情不减。张栩哲分析：“未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。”

      据了解，今年深圳至少将新增加5座甲级写字楼，其中福田CBD仍是供应的主战场，分别有嘉里建设广场第三座、荣超国际、世纪汇和深圳证券交易所大楼。而位于福田CBD的卓越世纪中心，也陆陆续续在推货。

      另据深圳中原地产数据显示，2012年上半年，深圳共有7个写字楼项目取得预售许可证，总批售面积达27.6万平方米，超过去年上半年写字楼批售面积的8倍，而其中厂房式写字楼占据半壁江山。

      旧改加速遍地开花

      与商业项目的井喷表现不同的是，深圳的土地市场情况却已经呈现出另一番景象。

      土地资源的匮乏，这是深圳目前所面临的最棘手的问题，难以改变。因此，城市更新与旧改的加速推进是唯一的出路。

      对此，世联地产表示，为提高土地利用率，促进产业发展，深圳的城市更新项目遍地开花，其中罗湖和龙岗成为城市旧改先行者。

      以罗湖区为例，世联表示，该区域未来新增写字楼主要源于城市更新项目，呈现片区规模式放量供应，比如以京基为主导的蔡屋围金融商业核心区和水贝国际珠宝广场。

      张栩哲表示，为了最大限度地提高土地利用综合效益，城市更新项目的容积率都会提高，而写字楼的高密度特性，成为“种高产田、出高效益”规划不可缺少的品种。

      据统计，未来深圳全市需要城市更新的总面积约240平方公里，占深圳陆地总面积的12.3%。目前，获批的深圳城市更新项目主要集中在宝安、南山、萝岗及罗湖四个区。

      除了城市更新之外，工厂改造商业项目也是写字楼群起的重要原因之一。张栩哲表示，为了盘活存量土地，解决老企业规模扩张和新企业发展用地问题，原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼。

      以清水河片区的改造为例，今年4月公示的规划显示，该片区占地约5.34平方公里，定位为“面向区域的国际时尚消费中心”，开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本，有超过半数的开发面积专供这些核心用途使用。

      其续称，由于地价便宜，吸引大批开发商争相抢食这块“蛋糕”，例如星河、深业、绿景、华联等本土企业。

      其中，星河投资最大旧改的综合体项目星河雅宝就是典型的例子。星河雅宝项目是深圳城市改造重点项目，总占地面积63万平方米、建筑面积达105万平方米，是一个集住宅、大型购物中心、写字楼、金融创投聚集区等多种业态的超级综合体。

      虽然，城市的旧改一直都有政府的支持，但也存在许多问题。世联表示，由于旧改操作难度大、不明细，让不少开发商遇到瓶颈问题，造成很大的压力。