近日，蓄势已久的首创置业“城市综合运营”模式全面亮相。首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光明确提出：“在城市新生浪潮崛起的中国城市化发展大背景下，城市综合运营模式将成为大型房企的转型方向。”

      不光是首创，北大资源集团、亿达集团等诸多品牌房企眼下都在迅速转向城市综合运营，并开始悄然进行全国布局。

      “从建筑开发商到城市运营商，重塑城市资源达到再造一座城的效果。这种以商业、居住、购物为主题的复合型城市运营模式，将引发大盘开发模式的二次革命。”美国AECOM（艾奕康）中国区副董事张祺接受《中国建设报•中国住房》记者专访时如是说。

      需要实现系统性转变

      中国住房：从“住宅开发”到“城市综合运营”，转型中的房企需要从哪些方面寻求转变？

      张祺：面对调控政策的持续，一些房企早已经开始上述转型。但这种转型不是仅仅从字面上将自己的角色进行转换，而是一个长期而系统的过程，并且和城市化进程、城市战略、经济等紧密相关。具体来讲，有以下几点：

      首先是从开发转为投资和服务。“土地为王”时代终结的重要表现，就是土地增值不再是开发商最重要的利润来源。“产品为王、服务为王”的时代已经来临，开发商的利润将主要来自高品质产品和服务的附加值及溢出价值，而不再是土地增值。

      其次是从产品转为产业，从单一产品的生产转为全产业链的综合运营。在城市开发中，城市运营商更多的是根据企业自有资源及资源整合能力，植入IT、医疗、商业、居住等产业，与政府及居民的需求保持一致。

      再其次是从单一的开发商转为整合型的运营综合商。需要整合的原因，一是城市组团的统一开发，使得从事一二级市场联动开发的企业必定有巨大的资本需求；二是开发内容的多元性和复杂性，使得单一型开发商的专业经验无法覆盖。

      最后是从单一型收益模式转为复合型收益模式。从单一的依靠安全的现金流和投资回报的地产收益模式转向依靠股权价值、资产运营估值预期的资本收益模式，以及依靠合作机制及资源整合的输出、品牌的运营及输出的价值收益模式。

      根据城市气质做运营

      中国住房：转型成功的房企，似乎都已形成了符合自己的模式，总体来讲，城市综合运营模式目前呈现出哪些形态?

      张祺：在具体实践上，城市综合运营已经成为众多城市政府的现实行为，各个城市都在按照自己的理解进行着城市综合运营。由于各个城市对城市综合运营的理解不同，其运作方式方法和结果也差之千里。目前国内主要有以下几种模式 ：

      一是环境品牌运营模式。即让社会认识到城市是一笔可以运营的资产，在城市形象和城市环境方面，为后来者树立一个样板。

      二是以旧城改造为着力点的城市运营模式。即以“改造旧城---改善环境---吸引投资---发展经济”作为城市运营的战略。

      三是工业品牌运营模式。即以产品运营模式为基础，同时借鉴环境运营模式，提升城市环境，经济建设与城市建设齐头并进。一业为主，多元发展。

      四是融资渠道多元化经营模式。即从基础资源要素---土地和公用设施入手，全面锁定港口贸易、高新科技、国际金融、出口加工等城市经营客体，实施城市创新战略。

      五是盘活城市资产运营模式。即建立并实行“政府主导型”土地收购储备出让制度，同时首创基础设施民营化先河，采用各种方式拓宽民间投资渠道。

      六是突出城市特色文化的运营模式。通过对城市文化挖掘、放大及培育相关产业，提升城市品位，增强竞争力，实现城市资产再次升值。

      当然，每个城市的综合运营都应该根据各自的城市特质，包括国家战略、城市文化、区位、城市战略、城市经济甚至主政者的风格等。所以很难说哪种模式是最佳选择，只能说是最合适的选择。改革和经济发展到今天这个阶段，中国经济和中国城市已经和全球经济、城市融为一体，我们在确定城市运营模式时，既要以务实的态度考虑城市特质，也要前瞻性地把城市放在全球、区域城市群的大坐标中定位，更要进行制度和机制层面的创新和设计。

      走可持续发展之路

      中国住房：找准了模式，城市综合运营如何平衡经济效益和生态效益，实现可持续发展？

      张祺：城市运营商始终都应该坚持“可持续发展”的理念。具体而言，有以下几点：

      首先，要从历史发展的脉络、现有的初始条件中探寻价值实现的机会与路径。城市是有记忆的，有记忆的城市才有故事，有故事的城市才更有趣，从而形成每个城市的个性乃至城市精神。城市运营不是去抹掉城市的记忆，而应沿着历史发展的脉络，从现有城市发展的条件去探寻价值实现的机会与路径。

      其次，要从物理空间的限定中，探寻空间变化对于人的行为活动的影响机理和效果。城市是以“人”为核心的，随着快速的城市化进程，城市运营也逐渐从“速度向质量”转变，由“城市的物质空间、经济空间向社会生活空间”转变。城市运营商应立足于生活空间综合体和功能空间的视角，根据不同的生活空间类型去探索空间变化对于人的行为活动的影响机理和效果，通过对空间的能动塑造，力求引导人的行为活动最终指向特定的价值关怀。

      最后，要从现有的制度框架和利益格局中，探寻相关者行为模式转变的动力。就中国目前的制度安排来说，如何实现地方政府政绩的短期目标，过度扩张城市综合运营是最好的途径。在这种情况下，政绩归本届地方政府，但运作成本或风险则可能让整个社会来承担。如何化解与消弭这些矛盾则成当前城市运营商面对的重点与难点。在这个问题上，首先需要社会责任市场化。以商业利润推动公益行为的可持续性；其次需要社会资本的“合谋”。要寻求不同利益诉求主体间的合作，实现整体效用的的改善。

      总而言之，城市综合运营应该以城市综合价值发展模式去主导发展观，积极地发现、整合并提升城市综合价值，构建文化、社会、生态、经济价值的多维平衡和循环，从而保证经济价值的可持续发展。