随着近年来一系列房地产新政的出台，住宅市场遇冷，部分投资者开始转向商业地产，一些海外资本及国内知名商业巨头也纷纷看好商业市场，投资势头强劲。因此，商业品牌与商业地产如何更高效率地对接并共同获利就成了目前商业地产界最受关注的话题。但是对于商业地产整体市场而言，我们的发展历史还很短，只有十几年的时间，相对国外上百年的商业地产发展史而言，我们还仅仅处在初期。因此我们可以说，目前我国的商业地产市场还处在“摸着石头过河”的探索阶段，有许多问题值得我们探讨。

      7月27日，2012中国宁波商业地产运营发展高峰论坛暨蓝筹物业与知名品牌商对接洽谈会在宁波威斯汀大酒店华丽启幕，本次活动由宁波市海曙区人民政府主办，宁波日报、新浪乐居协办。宁波市海曙区副区长张宁辉先生出席了本次高峰论坛并做致辞，宁波日报副总编辑何英杰、东部新城指挥部招商中心主任陆露以及宁波各大商业地产项目代表参加了活动。中国商业地产联盟专业委员、鸿伟摩尔董事长杨建伟先生为大家深度解析了商业与地产如何完美对接……

      中国商业地产的供求失衡主要是结构性的失衡：一边是大量商业面积找不到商家只能闲置，另一边却是大量商家无法找到适合的店址；一边是数十万平米的MALL遍地开花，一边却在业态的档次和结构上与消费群体格格不入，致使人们依然感觉“不方便”。有些开发商等到物业建设完成再招商，不但会极大地延误时间，更可能因物业条件的不合适造成无穷后患。

      麦德龙要求层高在6.5以上，家乐福等大卖场要求提供购物车可以上下的大型电滚梯，如果等到建筑封顶之后再进行招商，则往往会遭遇巨额的改造成本，甚至有可能根本无法改造。成都有一个项目，为了加大层高，将商场里面的地面往下挖了一截，如此一来，里面低，外面高，人流的进出极为不便。就这样一个小失误，导致几十万平米死在里面。

      当项目的定位、规划、布局、设计还没有成型的时候，你如何与商家洽谈？商家来了，你给他放在什么位置，给他多大面积，给他什么物业条件保障，给他多少租金，双方责任权益是什么？当这些都没有确定的时候，“招商”也只能是一句空话。

      对于商业地产开发商而言，首当其冲的是把项目的定位规划做好，如果计划引入一家大型卖场，就要在物业设计时预备充分的条件，把位置、面积、层高、荷载等各方面的标准设计到位。不论沃尔玛、家乐福还是乐购、易初莲花，都可以满足。

      杨总认为，商业与地产的对接，首先要对商家的入驻条件了如指掌，这样才能为地产选择最适合的商家，才能做到完美的对接。众所周知，知名品牌有非常固定的选址标准和选址计划，不是说想招就能招进来的。比如沃尔玛、家乐福，对物业的规模、结构、层高，对于物业所处的位置以及周边的交 通条件，有着非常高的要求。我们的项目能否保证呢？同时，这些知名商家都有年度的拓展计划，如果在该城市或该区域没有开店的计划，即使物业自身条件不错，也很难招商成功。

      对于世界顶级品牌如LV等，招商的难度更大，他们宁可不开店，也不会选择不合适的物业，因为对他们而言，保持品牌形象如同保持生命。除了商圈条件和物业水准，他们更看重自己的邻居，需要同档次的商户保持自身的水准。

      结语：

      商业地产，顾名思义，把商业和地产项目有机结合起来，形成一个完整的经济商圈，但是，如何才能让商业和地产完美对接，也成了目前不少开发商的头疼的问题。商业地产是经营型的项目，目前，不少开发商“重地产、轻商业”。如何更好地把商业和地产完美地结合起来，在杨先生看来，首先是商业与地产合理对接。一方面，地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售，因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点；另一方面，成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。

      其次是设计科学商业地产开发模式。商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。