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王永平:金融创新是商业地产良药 
   2012-7-17   荆楚网 

  在信贷收紧的大环境下,中国商业地产市场似乎出现了“供血不足”。
  
  中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示,基金看重的是项目商业运营能力,我们的很多基金还达不到要求。所以一方面商业地产开发商应修炼内功,筑巢引凤;另一方面,金融创新要能渗透到开发的各个环节,全程配合,产生合力。
  
  记者:商业地产是资金密集型产业,国内市场给商业地产的融资渠道十分狭窄。那么私募基金又如何在商业地产中寻找投资机会?
  
  王永平:实际上,现在投向商业地产的基金并没有外界想象的那么多。原因在于,过去几年住宅市场火爆异常,资金大部分流向住宅市场。这部分投资收益率更高,周期更短。
  
  国外的情况则相反,虽然商业地产投资回收周期长,但回报稳定。
  
  国外的商业地产公司集中度比较高,专业性更强,回报也很好。国内商业地产供应量很大,投资过于分散,竞争比较激烈,专业化程度比较差,再加上财务成本比较高,收益低。这就导致真正进入的基金数量其实并不多。
  
  商业地产中的办公楼部分,则以保险公司、银行购买或公司自用为主。这部分流通到市场上作为转售、转租的量也不是很大。
  
  记者:美国商业地产的模式从购地、到建成、管理是非常专业的一条龙服务。在建设过程中能够引入银行、金融、信托机构来控制风险。您怎么评价这种模式?如何本土化?
  
  王永平:这需要突破政策瓶颈,国外开发商融资成本比较低。有些从银行贷款甚至是零利率。开发商自己融资成本比较低,利润就可以保证。而国内银行信贷、民间信贷成本很高,项目后期收益有限。
  
  国外做REITs产品是免税的。比如,凯德在中国市场表现跟其他公司的项目差不多。而在新加坡的项目却更受到资本的认同,因为当地有各种优惠政策,投资人更容易获得回报。反观在国内的项目,多方原因掣肘,收益前景一般,可能投资人兴趣就没那么高了。
  
  值得重视的是,国内商业地产运营专业化程度较低,很多公司从住宅转过来,半路出家,开发、运营能力不足,达不到基金要求的经营回报水平。
  
  国外基金购买商业物业更看重租金收益,而不是物业升值的部分。而国内商业地产更多看重土地升值、物业升值,而不是考虑它的经营回报。这种关注点的差别是畸形的。国外投资商业有更大想象空间,而国内甚至会出现商住倒挂,就是因为投资住宅比商业更赚钱。
  
  所以政策层面要营造一定的环境,鼓励持有型物业。上海恒隆4万多平方米商业物业一年租金可达5亿元,北京的秀水街1万平方米一年租金有3亿元,北京西单大悦城11万多平方米一年租金也有5亿元。这些项目经营都很好,很多基金也趋之若鹜。但这样的产品,放眼中国市场也实属凤毛麟角。
  
  记者:商业地产需要一个慢慢修炼的过程,开发商该如何修炼内功,如何吸引投资?
  
  王永平:开发商理念需要转变,不能带着住宅的理念来做商业。住宅开发相对容易,说白了就是买块地盖栋楼。而商业地产,从开发到经营,周期漫长,过程复杂。以选址为例,有些开发商对位置理解有偏差,盲目追逐地王,以为市中心一定就好。实际上,不同商业业态对区位要求是不一样的。比如宜家家居,选址要在城市的外环路附近,可视性好,土地成本较低,可以修建大规模的卖场和停车场。如果在王府井这样的区域,这都是没法实现的。
  
  比如恒隆这样的专业公司,在拿地时便进行详细测算,做多大面积,多少经营额,几年收回投资,经过精密测算。非专业公司盲目拿地贪大求荣,失败的案例比比皆是。所以,商业地产要求全流程做好,包括购地、建筑设计、招商进度等,当然这样的转变需要一个过程。
  
  记者:商业地产发展中很重要的环节是金融的创新,开发商该如何安排资金来源?
  
  王永平:在国外投资商业地产的资金包括退休金、保险资金、专业房地产信托。私募是重要的部分,保险资金早已开闸,只是市场环境影响,没有进来。有险资曾表示,按照国际的收益标准,国内大部分项目达不到。
  
  相关的金融配套服务正在不断完善。以全产业链的金融配套做商业,将开发和金融合二为一,打通商户的资金链。从房地产未来发展需求来看,产业分工更细化,间接融资将会被直接融资取代。并且,专业的基金越来越多地参与到商业的整个过程中,这也是未来的大趋势。

 

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