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地产形势有所好转市场需要长期政策 
   2012-5-25   新京报 

      5月18日下午,由新京报传媒主办、《房地产世界》承办的“越•域2012《房地产世界》三周年答谢酒会暨2011高端物业样本颁奖盛典”在财富公馆隆重举行。此次活动以“跨界”为主题,汇集了地产、文化、财经、建筑、设计、投资等行业精英,为现场带来有关楼市政策、建筑、文化的饕餮盛宴。

      主题演讲

      本轮调控已取得不错的成效

      自住需求支撑楼市是健康发展的标志

      中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

      这一轮房地产调控从2010年4月15日开始,到现在整整两周年了,经过这两年持续不断的、坚持不变的调控,目前应该说房地产市场已经出现了比较明显的效果,这个效果主要体现在两个方面,第一个方面,当前市场上的投机性需求基本上被挤出了市场,现在支撑市场的主要是自住性合理的住房需求,这是房地产市场健康发展的一个重要标志。其次,房地产价格的上涨已经得到了控制,有的城市、有的项目价格已经有一定的回调。

      【回应】

      鸿坤地产营销总监常世芳:我们可以把房地产市场上的客户分为三类。一类是“刚需”客户,他们对住房的需求是生活必需,这类客户一直活跃着。2012年春节以后,他们的需求进一步释放。第二类是有投资需求的客户,市场调控以后,他们的需求得到抑制,这类客户中的不少人选择退出。第三类是外地人进京买房,事实上,这也是一种投资需求,这类客户在调控以后也受到限制。三类客户中有两类的投资需求受到抑制,房价回落。因此说,调控效果是明显的。

      产业发展成为房地产投资新趋势

      整个房地产开发企业的增速比去年下降了10个百分点左右,去年这个时候是34%,下降幅度比较大。从这一数据中,我们又看到了新的增长趋势,各个地方房地产产业园区的结合投资在增长。总体增速在下降,产业投资速度在增加,比如说河南省今年一季度,产业园区的投资达到了千亿以上,占到全省投资近50%,这一增长速度高于全省固定资产的投资10多个百分点。不光河南,贵州、四川,很多省和市产业园区的发展增速。这说明房地产企业过去是独立的,而现在越来越多企业和产业链进行结合。

      【回应】

      中粮置业北京公司副总经理郭曦:产业地产是房地产业发展的必然趋势。以前房产投资主要是在住宅上,现在房地产业有了更多的发展方向。产业地产注重主题型园区开发,不同的产业有不同的主题,像文化产业园、主题公园等。产业地产前景看好,是地产业未来的必走之路。

      什么样的房子是理想的房子?

      著名文化学者于丹

      作为一个普通的中国公民,中国人需要什么样的房子呢,需要有安全感的房子,需要跟土地接地气的房子,需要给中国人一点点梦想的房子,是让人获得尊严和自由的房子,这才是中国人理想当中的房子。

      【回应】

      中粮置业北京公司副总经理郭曦:最适合的房子就是好房子。不同的人群有不同的住房需求。以前我们建房,能住人就行,现在考虑的就更多了。作为开发商,我们在拿地开发新楼时,会考虑到拿地环境、周围的设施等,看适合怎样的人群居住,然后进行规划、设计。用于丹老师的话说就是,“能产生心的共鸣的房子”就是好房子。

      谈市场

      短期政策无法解决长期问题

      中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平

      房地产调控政策已经让房价趋于稳定,如果从宏观调控的角度来说,在遏制房价上涨势头上已经达到了效果。但是在正常的房地产市场里面,房地产交易本身一定是正常的,而现在市场交易很沉闷,仍然处在半停滞状态。

      部分城市的部分项目,交易量确实出现了一些反弹,主要是因为促销的力度到位,以价换量取得了效果,但是从全国来看,并没有迹象表明楼市整体出现了回暖。这几年的调控政策都是短期的政策,我觉得不能解决房地产长期发展的问题,将来的到底要怎么样,是个很大的问题。

      地方政府压力比行业更大

      沿海地产集团董事、总裁王军

      现在整个地产行业有很大的压力,但是地方政府的压力更大。一些地方一季度财政收入零增长,GDP只增长6%,地方政府正在加大招商的力度。

      我个人感觉楼市确实有小阳春出现,但是让小阳春出现的是刚需,不是所有的购房需求。今年全国70个大城市,一季度成交量下降了30%左右,还是不太乐观。但是地产行业经过这些年的发展,积累了一批比较优秀的资源和人才,在目前非常困难的情况下,大家仍然在思考、在探索出路,我觉得这是最大的亮点。

      房地产市场应分类管理

      北京大学行政管理系主任萧鸣政

      北京市的房地产市场应该放开高端、控制中端、补助低段,进行分类管理。应该防止过度控制房价导致北京市经济出现减速过快、甚至出现衰退。

      建议按照投资性住房与高消费住房的市场价格水平,进行递增型的收税,把征收的房地产税用于填补政府给保障性与福利性住房的补贴,这样既可以保持北京市房地产高端市场的持续发展,又可以促进保障性与政策性房地产的持续发展。

      地产形势确实有所好转

      高策机构董事长兼总裁陶红兵

      今年春节时我个人认为,春节之后楼市会出现一个小阳春。倒不是判断销售形势会怎么好,而是从数据统计的角度来看,去年2月份调控之后,3、4月份成交量非常低,这样基数很小,那么今年同比肯定是增加的。

      从另一个数据来看,地产形势确实有所好转,去年四季度高利贷的利率大约是30%,现在的高利贷利率大约是10%,说明开发商的资金没有去年那么紧张,日子好过一些了。感觉在地产界,现在大家已经习惯了调控。

      不知该往什么地方发力

      北京房地产协会秘书长陈志

      政府在调控,但是到底要什么样的调控效果不清楚,公众在喊降价,但是要什么样的降价结果不清楚,宏观经济想要什么结果不清楚,房地产企业也不清楚以后应该怎么办,所以我们无法对将来做出预期。

      我们不知道下一步应该怎么办,应该往什么方向发力。

      房企适应力明显增强

      亿城集团总裁马寅

      地产行业当前最大亮点是房地产企业的适应力明显增强。比起2008年的调控政策,这次调控手段显然更加严厉,但是我们看到,这次房地产企业的反应没有上次那么大。各家房地产企业纷纷做财务调整、营销策略调整、重新定位,低调得不能再低调。房产商不再怨天尤人,不再靠政府、靠银行,大家知道这个行业没有什么救世主,只有靠自己。

      在适应新的调控政策、适应调控后的市场方面,房地产商也在重新定位,这个行业不再是投资、赚钱的行业,而是回归到其本身的定位,即提供住宅。这次调控的最大贡献在于转变观念,以前大家都把房地产行业当成投资行业,这次调控以后,房子的功能回归本质,就是其本身的居住功能。

 

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