尽管2012年商业地产的前景到底如何还处于激烈的争论之中，但一个不争的事实是，众多地产开发商都已经提出转型的口号，并抢先将触角伸到炙手可热的商业地产领域，在那里继续寻找价值蓝海。中投顾问的一份研究报告指出，越秀地产2011年商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年业绩一半。更有甚者，合生创展、雅居乐、星河湾等知名房企腾出手转战能源、旅游、酒店业。

      事实上，无论是在行业内扩展空间，还是在行业外寻找机会，目前的困境已经使得开发商意识到，原有得益于人口红利、政策红利的住宅市场正步入次第式微之态，住宅的增长空间越来越小，政策本身带来的市场波动为这个行业增添了太多不明朗的因素，而商业地产却依然享受着城镇化和限购令催生下的良好发展机遇。

      商业模式：向左还是向右？

      但一个迫切需要解决的问题是，在众多开发商开始介入商业地产领域之时，企业该如何量身打造属于自身的商业模式，从而得以发挥差异化的优势并在激烈的新一轮竞争中成为赢家？万达首创了“订单商业地产”的商业模式，从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体；SOHO中国选择则将项目分散销售，快速回笼资金，短时间内变现获利；而活跃在中国40多个城市的新加坡开发商凯德置地推崇“全部持有、有效变现、双基金配置”的模式。

      作为商业地产的引领者之一，越秀集团旗下商业地产规模在穗港两地161家房地产上市公司中位列第二位。其中，仅其旗下商业地产标杆建筑，广州国际金融中心的价值就达到130亿元。此外，越秀系在广州还拥有广州白马服装市场、维多利广场、城建大厦等老牌知名商业物业，以及后续接力的财富天地广场、B2-10等大型商业地产综合体项目。

      但由于过去限于穗港两地，越秀集团商业地产的价值和地位在国内市场并没有得到应有的关注。

      2009年，在理顺资产关系之后，越秀集团旗下地产业务强势进军全国市场，大幅增加土地储备，重点挺进长三角、珠三角、环渤海和中部经济圈9个城市。在保持了原有高品质住宅地产建设的同时，越秀地产还有计划、有步骤进行高端复合商业地产项目的开发和运营。截至目前，越秀地产优质商业地产土地储备面积超过300万平方米。其中，杭州临安项目是当地首个城市综合体项目；沈阳市南塔街大型城市综合体项目集高端住宅、超甲级写字楼、豪华公寓和高档购物中心于一体，总建筑面积超过52万平方米；刚刚于2月中旬开始认筹的中山星汇云锦 (论坛) (论坛)项目也是通过与大型shopping mall、甲级写字楼、电影院、五星级酒店共同营造。

      价值链条：越秀复制凯德？

      作为越秀地产的母公司，越秀集团手中的王牌之一是：拥有全国房地产企业中唯一的REITs（越秀房产基金），拥有其他房产开发商梦寐以求的越秀地产（00123.HK）和越秀房产基金（00405.HK）双上市平台组合。由此，越秀集团可以通过放大自身独特的平台优势获得高端商业地产二次证券化的机会。在近年的资本结构调整中，通过两个平台之间的互动，越秀集团已经逐步建立起足够大的融资平台、现金流平台和一套可复制的成功商业地产模式，持续性从香港资本市场获得低成本融资支持。

      越秀系的这套运作模式与凯德置地赖以成功的模式有异曲同工之妙。一般而言，凯德置地会在项目建成后，先把项目注入旗下来福士中国基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，前者分享升值利润，后者则分享长期稳定现金流。

      可以说，这是一条从投资、开发、运营、物业管理到房地产金融的整合性房地产价值链，而这个链条正是国内开发商梦寐以求的。目前，以华润置地、越秀集团、凯德置地为代表的主流声音逐步倾向于，成熟的商业地产模式应该是自持物业、长期经营，最好的效果是既做开发商，也做运营商；既是管理者，也是投资者。通过“开发+经营+金融”的组合拳，通过二次证券化，开发商可以实现“有效变现、控股持有、基金配置”的资本集聚效应。对于越秀而言，一方面，“有效变现”可以为越秀地产每年贡献数十亿元的利润和长期稳定的现金流；另一方面，通过上市平台的互动，又可促进REITs的成长，从而为母公司创造更多“长袖善舞”的机会。

      越秀集团内部人士向记者表示，“十二五”期间，越秀集团将按照这个独特而清晰的操作方式，“努力实现若干项目的运作，努力建立越秀地产与越秀房托这一全国唯一组合常态化的互动，打造独特的商业地产经营模式和商业地产品牌。”

      而据港媒发布的最新消息，越秀房托正计划收购母公司新的商业项目。