事实上，由于房地产楼市调控对住宅市场的打压，国内商业房地产近两年意外迎来黄金发展期。但是伴随着市场的瞬间膨胀，商业房地产项目如何在同质化竞争加剧的房地产市场环境下找寻到自身发展的契机，就显得尤为重要。

      用胡平的话来说，“夜壶里不能有泡沫，我们要把泡沫挤掉，夜壶可能变成金壶。”

      进入盘整期

      如果仅从过去一年的数据来看，国内主要城市的商业房地产市场无疑取得了骄人业绩。数据显示，北上广深四个城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业房地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%。成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。

      商业房地产大规模的增长背后有多方面原因，其中，“中国城镇化是最大的潜在内需，有20年甚至比20年更多的持久的动力，”全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻表示，“城市化就意味着有大量的农村人口转变成城市人口，这种人口的转变会带来消费行为方式、购买力、消费潜力很大的变化。”

      尽管如此，进入2012年，商业房地产仍然进入小幅盘整期，一些热点城市的商业营业用房或写字楼升势疲软，甚至销售和租金都呈现出下降的趋势。中华全国商业信息中心主任王耀表示，从去年四季度到今年的一季度，商业地产下滑的速度比较快。

      这种小幅盘整从今年一线城市的写字楼销售数据就可以窥见一斑。中原房地产研究集团3月底公布的统计数据显示，2月，北上广深四大城市写字楼供应继续大幅萎缩，且均为近3年来的低位水平，总供应面积环比下降49%；销售面积环比下降34%。

      “去年四季度到今年一季度商业房地产确实遇到了比较难的环境，”王耀说，在这样的房地产市场环境下，商业地产项目的规划、营运和管理对于商业房地产项目的成功就显得至关重要。

      商业房地产的瓶颈

      “商业是房地产项目里最难操作的，但同时也是最容易赚钱的。”中海房地产商业管理部副总经理杨林表示。

      商业项目的操盘难度，对房地产开发商的资金要求，对招商团队和资源的能力要求，都不是普通公寓住宅项目能比的。对于操盘商业房地产而言，运营招商可以说是其最棘手的问题。

      “商业反哺于房地产的最好体现就是后期经营的兴旺。”上海世贸有限公司总裁助理贾涛表示，“我们能成功的最关键一点，在于不断地进行品牌组合，让商场不断地有新鲜血液，不断地处于一个崭新的状态。”

      “对于一个运营成熟的项目来说，在规划之初就与合作伙伴签约，这一点是非常重要的。”杨林表示，对方需要多大面积就在规划中预留多大空间，从而避免了盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本，而且又能合理设计商场格局，既加快了资金流转速度，又降低了租户的租金水平，这样开发商与主力店之间才能形成真正的共生关系。

      除了招商运营之外，商业房地产的前期规划设计也成为了某些项目操盘失败的关键原因。

      研究报告显示，中国大约80%的商业房地产项目没有做商业规划只有建筑规划，大约20%连建筑规划都没有。而这里面又有大约80%的商业房地产项目的建筑规划不合乎市场需要，其中20%的商业房地产项目靠位置好、运气佳活下来了。

      “我们从前期的土地方面开始，要求房地产开发商需要对商品消费者进行需求的调研，调研之后才能确定你商业的定位，只有进行深入的研究以后，才能筛选出一些独立店。”华润万家房地产有限公司战略合作总监傅鹏飞表示。

      北京博地览屋建筑规划设计有限公司总经理曹一勇则表示，以往的商业房地产，往往是用建筑设计来替代所有的商业设计，但是商业要想持久发展，体验空间的打造很关键，这需要房地产开发商、经营者和消费者共同打造完成。