商业地产竞争进深水区 持有经营将替代圈地销售

      中国商业地产行业发展论坛2012年会现场大腕云集

      【地产中国网.原创报道】 十年前，人们在问：什么是商业地产？五年前，人们在问：谁在做商业地产？今天，人们在问：谁还没有做商业地产？五年后，我们是否要问：谁还在做商业地产？

      3月24日，由中国商业地产联盟主办的“中国商业地产行业发展论坛2012年会”在北京富力[简介 最新动态]万丽酒店举行。在大腕云集的会场，一场事关商业地产发展的头脑风暴在激荡。业内普遍认为，2012年，商业地产竞争开始进入深水区，前期圈地、销售甚至招商[简介 最新动态]的初级竞争模式将停止，并转向比拼运营管理的深度竞争，商业地产持有经营的概念和属性也将更加突出。

      共识：商业地产不是谁都能玩的

      中国商业地产的“春天”并未在人们的呼唤声中如期而至。2012年，住宅地产持续的调控对商业地产的影响正由初期的利好逐渐转向利空。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，对于许多纷纷转型商业地产的企业来说，或将面临着转型之痛、前景之惑、模式之变、运营之道等一系列问题。

      对此，恒隆集团董事长陈启宗表示，一般来说，许多房地产开发商进入商业地产领域的理由并不是积极的，他们大多是不愿意在住宅市场投放更多了，所以才转向商业地产。但商业地产的运营模式与住宅不同，绝不可用量跟速度来衡量，有些开发商说一年要盖12个商场或18个商场，“难怪盖出来的都是垃圾。”

      中坤集团[简介 最新动态]董事长黄怒波则表示，中国很多地产商轻易进入商业房地产，这是件很危险的事情，因为商业地产价值在于经营，如果没有经营的能力，做出来的房子根本不是商业地产。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。

      九洲远景董事长王敬也认为，在成熟的商业地产市场中，当城镇化率和第三产业占GDP百分比都超过70%-80%时，住宅开发量就呈下降趋势，而持有型物业将占据市场主导地位。遗憾的是，在过去十年，大部分开发商持有商业地产较少，而最后沉淀下来的商业资产基本都属于“被动持有”。

      根据中国商业地产联盟提供的调查资料显示，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价能力在下降。

      “这就像一头猪到了牛生产的地盘上，吃草还是用猪拱的方式，最后草没吃好，还把地拱坏了。”零点调查公司董事长袁岳尖锐地指出。

      碰撞：商机无限 PK 危机井喷

      从中国商业地产联盟提供的数据来看， 2011年商业地产市场整体十分活跃，相较于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业营业用房，无论是开发投资还是新开工面积、施工面积、销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅。但是，业界大腕对于2012年商业地产前景的看法却并不一致，甚至给出了截然不同的观点。

      中华全国商业信息主任王耀认为，去年的四季度到今年一季度，商业地产确实遇到了比较困难的市场环境。但即使这样，我们对未来的商业地产发展前景仍有信心。王耀预测，今年2012年一季度是商业地产的最低谷，二季度和三季度会回稳，四季度最高。因此，不要被现在的商业低增长所困扰，应看到未来中国商业的发展前景。

      陈启宗也认为，商业地产的发展前景根本不存在不确定性。其一，中国城市城镇化水平还在提升，这些潜在客户使商业地产的市场需求将长期保持上升，即便中国GDP增长不再保8了，但国内GDP增长的部分却是要加大的，因此当国内消费份额增长时，这对商业地产是一件好事。其二，宏观调控使一些开发商资金短缺，再没有心情参与商业地产，这对专业商业地产开发商来说意味着竞争少了，这是一件大好事。

      对于两位同行的力挺，东方园林集团总裁张诚表达了相反的意见。他说：“现在对商业地产领域应该小心甚至远离。”

      张诚认为，商业地产目前正处于即将下滑曲线的左侧，这是因为住宅地产将在今年迎来拐点，这意味着居民购买新房的速度会下降，商业地产承载商业的培育期将加长。另一方面，由于商业地产滞后于住宅地产发展，其融资也同样将受到严重的限制和控制。

      上海证大[简介 最新动态]地产董事吴洋同样选择“唱衰”。他谈到，自房地产市场调控以来，大量住宅开发商转型商业地产，由于对商业地产全产业链并不熟悉，2013年和2014年将会发生井喷式的危机，而商业地产的危机要比住宅地产危机来得更猛烈，它可能是一场地震，甚至是一场灾难。

      有针锋相对的碰撞，也有客观冷静的分析。

      光耀东方董事长李贵斌在接受地产中国网专访时表示，商业地产往往是在市场行情好的时候踩油门，在市场疲软的时候踩刹车。而从2012年来看，是该踩踩刹车的时候了。

      王永平则告诉地产中国网，商业地产发展势头将由大跃进式逐步转向稳中求进。预计2012年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会保持一定增长。

      解药：商业地产步入升级时代

      在2011年，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；万科[简介 最新动态]推出了万科广场[最新消息价格 户型 点评]、万科红、万科大厦系列；中海[简介 最新动态]推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦[最新消息 价格 户型 点评]系列；此外还有龙湖[简介 最新动态]、绿地等多家公司均做出了产品线的集中发布。业内人士普遍认为，经营产品线意味着商业地产持有价值的提升。这同时说明商业地产的升级时代已悄然到来，地产大腕们对此亦有不少新的感触。

      首创置业股份有限公司董事长刘晓光谈到，过去做商业地产比较简单，盖一片住宅有写字楼有商场，基本都是卖掉。现在不同了，做奥特莱斯让我们升级了，首创不仅要引进国外的优秀品牌，更注重国外的先进管理体系，我们就是要寻找世界一流的公司来进行合作发展商业地产。

      黄怒波则表示，商业地产模式现在不仅要升级，而且一定要创新。网络时代到来，使许多人不再逛商场买东西，而是通过电商解决衣食住行，因此商业地产开发商们一定不要再做落后的业态，例如不要再做商业中心，而是要将目标改为打造城市生活休闲广场[最新消息 价格 户型点评]。

      今典集团董事长张宝全认为，生活方式的转型将促进形成新的产业模式，而目前消费转型的本质就是从功能消费向体验消费转变，这就是所谓的文化消费转型，这种商业地产的升级是我们必然要经历的。

      随着商业地产升级时代的不可阻挡，商业地产竞争也步入了深水区。王永平认为，如果说早期的商业地产竞争还停留在圈地、销售甚至招商上，那么现在的商业地产已开始转向由核心环节运营管理的竞争。竞争进入深水区之后，企业更须重视内功，比拼运营管理，以创造项目更多价值。而行业自身发展方式也必将由数量型转向质量型。

      由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，这或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。

      王敬则告诉地产中国网，建议转型企业能够冷静地回到商业地产的本源，构建核心产品序列，以终为始，从而发现商业地产的真正规律。