陈启宗:商业地产要坚持现金为王 最大风险在现金流
核心提示:香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗凤凰网房产讯 “中国商业地产行业发展论坛2012年会”于2012年3月24日在北京富力万丽酒店举行。这是由中国商业地产联盟发起创办的业界最具影响力的年度行业盛会,
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香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗
凤凰网房产讯 “中国商业地产行业发展论坛2012年会”于2012年3月24日在北京富力[简介 最新动态]万丽酒店举行。这是由中国商业地产联盟发起创办的业界最具影响力的年度行业盛会,自2004年以来已成功举办了八届。 香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗发表主题演讲,他认为,商业地产一定要坚持现金为王,保持良好的现金流,未来商业地产仍会有一个稳定的增长。
住房市场面临不确定性
陈启宗在演讲中说道,住宅市场面临三个不确定性:第一是住房市场的波动性比较大;第二是住房市场的盈利不稳定;第三就是会有政府的参与其中,政府一方面会通过调控政策来参与,另一方面政府直接通过建设保障房来参与住房市场。当房价上涨的时候,住房市场的开发商有比较充足的资金,为了分散风险会有一部进入商业地产,遇到房价稳定或下降的情况,住房市场开发商会把资金从商业地产抽取回到住房市场上,因而住房市场的开发商进入商业地产的理由是消极的,他在住房市场可以通过规模扩大,加快资金周转速度来保持发展。
商业地产做成功的两个关键因素
商业地产不同于住房市场,它的发展靠的是质量,第一是良好的城市地段,第二是对土地的低买高卖,这两点虽是常识,但很少有开发商能够做到,而正是这两点关键因素确保了商业地产的发展。在同一个城市,最好的地段与次好的地段,也可以说商业地产的第一名与第二名的回报率能够高出2-3倍。有的开发商买地是高价买,然后希望以更高的价格卖,这样的话遇到市场逆转就缺少回旋余地。陈启宗介绍说恒隆地产在1995年到1998年四年没有买一块土地,但是遇到经济危机或者调控的时候,别人不敢买地,恒隆就会地价买入。
商业地产未来市场发展前景看好
商业地产未来发展有很大的确定性,首先从需求上来说,过去10年每年有2100万人进入城市,他们是商业地产潜在的客户;其次是竞争对手的减少,因为现在的楼市调控使得住宅市场的开发商只能自保他住宅那一块,没有资金再进入商业地产;最后就是地方政府高度依赖土地财政,它还得继续卖地,在竞争对手减少的情况下商业地产的开发商拿地的成本就会有优势。商业地产最大的风险在财务方面,现金为王确保企业有能力应对变化的市场和政策。
开发商企业应该有自己的基因
开发商企业如果没有自己的企业DNA,没有自身独特的基因,不能做出好的商业地产,对城市居民会造成视觉上的污染,因为你盖出来的楼是垃圾,不够环保,浪费了钢材、水泥等资源,这对国家也是有风险的,资源是稀缺的。
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